Меню Рубрики

Земельный налог за помещение в многоквартирном доме

Налоговый кодекс в статьях 388 и 389, действующих до изменений, установленных в 2015 году Федеральным законом №284, утверждал, что земельный налог должны уплачивать организации и лица, у которых в собственности имеются земельные наделы. В их числе неожиданно для себя оказались не только садоводы, огородники и прочие граждане, владеющие участком как таковым, но и обладатели жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах.

Это стало возможным с даты, когда в силу вступил Жилищный кодекс 2005 года. Согласно ст. 16 закона «О введении в действие ЖК» №189-ФЗ, каждый собственник квартиры становился также и владельцем земли под домом на праве долевой собственности. Правда, при условии, что этот участок надлежащим образом сформирован и поставлен на кадастровый учёт. Будучи законными владельцами придомовой территории, жильцы получили право распоряжаться этим имуществом в общих интересах, но свобода действий обернулась необходимостью уплаты земельного налога.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 — Москва
+7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Такая ситуация вызвала путаницу. Некоторые до сих пор не знают о возможности приватизировать надел. Кто-то, напротив, знает об этом, но не догадывается, что вместо арендной платы за неё надо платить налог. Есть и такие, кто недоволен необходимостью платить сразу два налога: земельный и на имущество.

Спорная ситуация несколько лет обсуждалась законотворцами, и осенью 2014 года было решено внести правки в Налоговый кодекс и освободить граждан от уплаты земельного налога под многоквартирными домами.

В правительстве, министерствах и на уровне экспертов тема земельного налога с владельцев помещений в многоквартирных домах обсуждалась давно, и 2014 год стал переломным. Поскольку в указанном году значительно увеличилась кадастровая стоимость участков, от которой зависит величина платежей, это привело к возрастанию налогового бремени на покупателей жилья. А так как им приходится уплачивать ещё и налог на имущество, сумма становится слишком большой.

В связи с указанной и рядом других причин первоначально рассматривалось решение ввести единый налог на любую недвижимость, но законотворцы предпочли остановиться на отмене земельного налога для владельцев квартир. С 1 января 2015 года в силу вступил ФЗ №284 от 4.10.2014 «О внесении изменений» в некоторые условия Налогового кодекса. В частности, п.6 ст.398 НК отныне утверждает, что участки под многоквартирными домами не считаются объектом для налогообложения.

Кроме спорной ситуации с двумя обязательными платежами и значительных сумм, полагающихся к уплате, имелись и другие причины, по которым вместо учреждения единого налога было принято решение об отмене земельного.

Согласно ст. 37 ЖК, доли в праве собственности на общий участок пропорциональны площади квартиры. При этом судьба общедомового имущества связана с судьбой указанного помещения, так что выделить долю в натуре и продать её собственник не сможет. Казалось бы, всё на первый взгляд просто: есть квартира, её владелец и часть земельного надела под домом, который нетрудно вычислить, зная площадь помещения.

Сложности начинаются с момента прохождения регистрации. В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК, право на землю должно быть зарегистрировано. Участок под многоквартирным домом отдельно не оформляется, достаточно зарегистрировать в ЕГРП помещение. Но подтвердить право общей долевой собственности всё-таки нужно.

Инструкция по внесению записей в ЕГРП сообщает, что в имеющейся ситуации предоставление в государственный реестр информации о размере долей собственников осуществляется на основании данных, указанных в протоколе общего собрания владельцев квартир либо ином их соглашении. Данные, представленные ЕГРП, заносятся в Государственный кадастр недвижимости.

Фактически же в большинстве многоквартирных домов такие собрания жильцов не проводились и размеры долей в праве общей долевой собственности не определены и не зарегистрированы. Это значительно затрудняет налоговым органам контролирование ситуации и начисление земельного налога.

С момента появления налога не был определён исполнительный орган, который бы занимался установкой долей, приходящихся на каждого участника долевой собственности и отправлял бы информацию в налоговую. Кроме того, владельцы квартир меняются, и эти сведения также кто-то должен своевременно сообщать.

Следовательно, в связи с невозможностью получать объективную и актуальную информацию о налоговой базе и плательщиках, отмена земельного налога для владельцев жилья в многоквартирных зданиях была правильным решением. Отныне им придётся вносить только установленные платежи на имущество, но стоимость земельного участка при этом будет входить в стоимость квартиры.

Сроки платежа установлены Налоговым кодексом, согласно которому физические лица должны перечислить нужную сумму до 1 ноября года, идущего за расчётным. В связи с этим земельный налог под многоквартирными домами в 2015 году придётся заплатить, так как это будет платёж за 2014. Что нужно знать о предстоящем платеже?

Здесь всё просто. Если недвижимость поставлена на кадастровый учёт, значит, у неё определена кадастровая стоимость. Право собственности при этом должно иметь государственную регистрацию. При совпадении указанных условий квитанция на уплату налога точно придёт. В случае сомнений можно узнать требуемые сведения в территориальном отделении Росреестра или на его официальном сайте в разделе «Справочная информация».

Сумма налога зависит от трёх величин: ставки, площади квартиры и кадастровой стоимости надела под домом, установленной на 1 января расчётного года. Согласно ст. 394 НК, ставка для земель жилищного фонда составляет 0,3%, хотя власти регионов вправе её уменьшить (но не увеличить). Площадь квартиры неизменна и указана в документах, а вот относительно кадастровой стоимости у жильцов иногда возникают вопросы. Узнать интересующую цифру можно на сайте Росреестра либо в региональном отделении этой организации, но как выяснить, правильно ли она рассчитана?

К примеру, при постановке дома на учёт границы придомовой территории могли быть установлены неточно, что приводит к уменьшению или увеличению его кадастровой стоимости. Такие случаи нередки.

Кроме того, в 2014 году после переоценки земельных наделов налогоплательщики обнаружили, что вновь установленная кадастровая стоимость существенно превысила рыночную. Разумеется, это не лучшим образом сказалось на сумме налога: в некоторых регионах цифра в новой квитанции в несколько раз превысила величину ранее уплаченных.

Ещё один момент, вызывающий критику экспертов на рынке жилья – это способ формирования кадастровой стоимости надела под многоквартирным домом. Очень часто в качестве аналога для оценки берутся участки, которые только подлежат застройке. Но, несмотря на одинаковый вид разрешённого использования, земля под строительство стоит дороже, поскольку за её покупку идёт конкурентная борьба между застройщиками.

Согласно п. 3 ст. 66, кадастровая стоимость должна быть аналогична рыночной, поэтому в случае сомнений относительно этой цифры и зависящей от неё суммы налога жильцы могут её оспорить. Это удастся сделать в досудебном порядке, согласно ст. 24.19 ФЗ № 153 «Об оценочной деятельности», предоставив в Росреестр пакет документов, среди которых кадастровый паспорт, правоустанавливающие бумаги и отчёт от независимого оценщика по определению действительной рыночной стоимости имущества.

Если документы не примут или предложат новые данные, не совпадающие с оценкой независимого специалиста, придётся обращаться в суд (ст. 24.18 ФЗ №153). Это единственный законный способ отстоять свою правоту и уменьшить налоговое бремя.

Здесь возможны варианты: ТСЖ или сами собственники. Если создано ТСЖ, то оно платит налог как юридическое лицо, а жильцы компенсируют ему эти выплаты. Организация сама рассчитывает налог, исходя из установленной ставки и кадастровой стоимости, и распределяет его между собственниками.

Если ТСЖ не учреждено, каждый владелец квартиры или других помещений в доме платит налог в индивидуальном порядке, получая квитанцию с реквизитами для перечисления денег. При этом владельцы квартир, купленных в ипотеку, также должны вносить налоговые платежи, поскольку жильё, находясь в залоге у банка, всё-таки является их собственностью.

Перечень льготников по этому налогу указан в ст. 395 НК. В основном это юридические лица, например, учреждения уголовно-исполнительной системы, благотворительные организации, религиозные, некоторые промышленные компании с особым статусом. Никаких льготных условий для ТСЖ не предусмотрено.

Что касается физических лиц, то на земельный налог под многоквартирными домами льготы есть только у коренных жителей Крайнего Севера. Они освобождаются от платежа, так как используют землю для сохранения и поддержания своих культурных традиций. Других федеральных льготников нет, но НК предусматривает возможность налогового вычета в размере 10000 рублей от кадастровой стоимости участка. Право на такую поблажку имеют ветераны и инвалиды, герои Советского Союза и России, некоторые другие категории граждан.

Список льготников может быть расширен в каждом конкретном регионе. Поскольку земельный налог имеет статус местного, нюансы его начисления и уплаты регулируются местными властями, а они вправе предусмотреть льготы, к примеру, для пенсионеров, ветеранов труда, многодетных семей и т. д. Узнать полный список можно в местном отделении налоговой инспекции. Чтобы воспользоваться правом на льготу, нужно написать заявление, а нему приложить необходимые документы.

Земельный налог на участок под многоквартирным домом в нашей стране существовал почти 10 лет, но не прижился из-за сложностей с формированием налоговой базы и некоторых других причин. В основном он коснулся жителей новостроек, поскольку регистрация объектов недвижимости и права собственности в данном случае происходит по нормам современного законодательства. Зато многие старые дома за время существования закона так никто и не поставил на кадастровый учёт, и фактически владельцами земли являются муниципалитеты. Жильцы перечисляют им арендные платежи и порой не догадываются, что придомовую территорию разрешено оформить в собственность.

Отмена земельного налога не означает, что обладание соответствующей недвижимостью останется без внимания налоговых органов. Жилищный кодекс причисляет участок под зданием к общедомовому имуществу, которое находится в долевой собственности у жильцов и не может быть отчуждено. Следовательно, его стоимость входит в стоимость квартиры, за которую владельцы платят имущественный налог.

Единый налог на недвижимость, который не был утверждён в 2015 году, всё-таки планируется принять в 2018. Исчисляться он будет также из величины кадастровой стоимости, поэтому эксперты рекомендуют до указанного времени решить все спорные вопросы по этой цифре, чтобы избежать лишних налоговых выплат в дальнейшем.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

  • +7 (499) 350-84-35 — Москва
  • +7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
  • +7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Неизвестна точная дата постройки дома? Попробуйте узнать её при помощи специальных онлайн-сервисов или закажите технический паспорт здания.

Объявления в бюро недвижимости пестрят обозначениями серий. Для многих граждан это просто ничего не говорящий набор символов. Между тем, уже на этой стадии можно понять, что именно вам предлагают.

Чтобы получить право распоряжаться недвижимостью в качестве собственника, нужно зарегистрировать ее в Росреестре. Если это вновь возведенный или реконструированный объект, то вначале понадобится разрешение на эксплуатацию.

При совершении операций с недвижимостью обычно требуют выписку из домовой книги. Но иногда стандартного варианта оказывается недостаточно

источник

Участки, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, подлежат обложению земельным налогом. Ставки налога зависят от типа земельной территории и ее месторасположения — Налоговым кодексом устанавливаются только базовые значения ставок, местными органами власти эти показатели могут корректироваться. А должен ли начисляться налог на земельный участок под многоквартирным домом? Ответ на этот вопрос надо искать в нормах Налогового и Жилищного кодексов.

Плательщиками земельного налога, согласно ст. 387 НК РФ, являются физические и юридические лица. Главным ориентиром при идентификации налогоплательщика выступают правоустанавливающие документы – фискальные обязательства могут возникать только у собственников земельных наделов, а также при наличии права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Аналогичны условия и по землям, находящимся в долевой собственности, при этом начисление налога будет осуществляться в привязке к сроку владения в налоговом периоде и размеру принадлежащей доли. Налоговых обязательств у физического лица не возникает, если пользование наделом осуществляется на праве безвозмездного пользования. Арендаторы также не платят налог на землю, но фискальные платежи могут быть включены в состав их ежемесячной арендной платы.

До 2015 года земли под частными и многоквартирными жилыми строениями облагались земельным налогом. В последнем случае расчет налога предполагал предварительное выделение долей владельцев квартир в земельном наделе под общим домовладением. Доля каждого собственника определялась в пропорции площади квартиры в доме к общей площади здания — чем больше квадратура находящейся в собственности недвижимости, тем больше надо было платить налог на землю. При этом по долям, которые приходятся на неприватизированные квартиры, налогоплательщика не было, так как эти помещения находятся в муниципальной собственности.

С начала 2015 года алгоритм налогообложения земель под жилой недвижимостью изменился – появилась норма, освобождающая от налогообложения земли, являющейся составной частью общего имущества многоквартирного дома (закон от 04.10.2014 № 284-ФЗ, пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ). Это означает, что налог на общее имущество многоквартирного дома в части земельного участка под домом не начисляется в отношении владельцев комнат, квартир и иных помещений в МКД.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ общее имущество многоквартирного дома включает в себя:

помещения общего пользования, которые предназначены для обслуживания нескольких квартир (речь идет о лестницах, лестничных площадках, чердаках, коридорах, подвалах и помещениях, отведенных под инженерные коммуникации);

помещения, находящиеся в доме, которые не принадлежат никому из собственников квартир и используются для удовлетворения социально-бытовых нужд жильцов;

ограждения, несущие конструкции, оборудование для обеспечения доступа к инфраструктуре здания лиц с инвалидностью, механическое, санитарное и электрооборудование;

земельный участок, на котором возведен многоквартирный дом, включая придомовую территорию, занятую объектами озеленения, стоянками, детскими площадками и другими элементами благоустройства.

Перечисленные объекты принадлежат владельцам квартир на праве общей долевой собственности. При этом земельный налог на общее имущество многоквартирного дома платить не надо.

Читайте также:  Сроки уплаты земельного налога в ижевске

Причины освобождения участков земли под многоквартирными домами от налогообложения приведены в письме Минфина от 10.12.2014 г. № 03-05-04-02/63602. Владелец квартиры после выделения доли его собственности в земельном участке под МКД не наделяется правом самостоятельного распоряжения таким активом, он не может отчуждать его по собственной инициативе или производить выдел своей части земли в натуре (п. 4 ст. 37 ЖК РФ). Налоговый орган исчисляет налоговые обязательства по расчетам физических лиц с бюджетом по земельному налогу только на основании данных из государственного кадастра и базы ЕГРН. Но на практике в подавляющем большинстве МКД официально не выделены доли владельцев квартир в земельном наделе под зданием, что препятствовало определению размера земельного налога. При этом законодательно не прописан алгоритм привлечения к ответственности владельцев квартир за отсутствие выделенных земельных долей, как нет и государственного органа, который бы специализировался на работе с собственниками помещений в МКД в отношении земельных территорий, относящихся к конкретному домовладению. Все эти факторы в комплексе и легли в основу решения об отмене земельного налога для владельцев квартир в МКД.

Что касается компаний-застройщиков, то, согласно разъяснениям ФНС в письме от 15.08.2017 № ЗН-4-21/16064@, их обязанность по уплате земельного налога в отношении участка под МКД прекращается с момента перехода этого участка к собственникам помещений дома в общую долевую собственность (с момента регистрации права собственности на любое из помещений первым из собственников).

источник

Год от года все больше помещений, расположенных на первых этажах многоквартирных домов, переводятся из жилого фонда в нежилое. В результате повсеместно появляются салоны красоты и аптеки, офисы и магазины. В статье расскажем о том, когда у владельцев таких помещений возникает обязанность уплачивать земельный налог.

Напомним, в соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Причем налогоплательщики-организации определяют налоговую базу по земельному налогу самостоятельно на основании сведений государственного кадастра (п. 3 ст. 391 НК РФ). Если земельный участок находится в общей долевой собственности, налоговая база определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности (п. 1 ст. 392 НК РФ).

В прошлом номере журнала мы говорили о том, что организация, купив объект недвижимости, одновременно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник [1] . То есть если продавец владел землей под проданным им зданием на праве собственности (и в договоре не было указано иное), к покупателю переходит право собственности на этот земельный участок. Но несмотря на то, какая дата указана в документах купли-продажи, признаваться плательщиком земельного налога новый собственник будет только с момента регистрации за ним прав на земельный участок (то есть со дня внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). В отношении земельных участков, расположенных под многоквартирными домами, действуют другие правила.

Немного о нормах Жилищного кодекса

В статье 16 Закона о введении в действие ЖК РФ [2] перечислены случаи, когда земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, в соответствии с п. 5 названной статьи с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ (до 01.03.2005) и в отношении его был проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (п. 2). Если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (п. 3).

Пункт 3 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ признан не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой он препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Поясним почему. В силу различий в статусе жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и обусловленных этим различий интересов собственников соответствующих помещений принятие общим собранием решения становится практически невозможным. В рамках действующего правового регулирования это означает сохранение на неопределенное время различного правового режима земельных участков под такими домами и нарушение одного из основных принципов земельного законодательства – единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Поэтому впредь обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Это, однако, не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (п. 4.1 – 4.3 Постановления КС РФ от 28.05.2010 № 12-П).

Согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющегося общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Мин-юста РФ от 14.02.2007 № 29, внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним размера долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимости собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется на основании сведений, содержащихся в представленном на государственную регистрацию решении (протоколе) общего собрания собственников (ином соглашении участников общей долевой собственности) на общее имущество в многоквартирном доме, в котором также указываются сведения о собственниках конкретных помещений (жилых и нежилых).

Момент возникновения права на общее имущество

Согласно п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации [3] государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Таким образом, право на общее имущество (в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества) возникает независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество. Данный вывод подтверждается п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64: право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, в п. 66 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 уточняется: земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Это означает, что в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен ЗК РФ, для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно формирования органами государственной власти или органами местного самоуправления данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета. При этом ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Таким образом, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то плательщиками земельного налога признаются собственники жилых и нежилых помещений этого дома. В соответствии с п. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу Закона о введении в действие ЖК РФ решением общего собрания собственников помещений не установлено иное (ст. 15 данного закона).

Приведем пример из арбитражной практики. Банку на праве собственности принадлежало встроенное нежилое помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного дома. Как указывается в кассационной жалобе, поданной банком, уполномоченным органом государственной власти или местного самоуправления не издавалось решений о передаче земельных участков в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах, в том числе банка. Право собственности на земельные участки, занятые указанным недвижимым имуществом, банком зарегистрировано не было, правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности, нет. Однако, как выяснилось в ходе проведения судебных процедур, земельный участок под названным многоквартирным домом был сформирован и поставлен на кадастровый учет в 2003 году, ему присвоен кадастровый номер. Следовательно, с 01.03.2005 (даты введения в действие ЖК РФ) этот земельный участок после государственной регистрации возникновения права собственности на жилые или нежилые помещения в многоквартирном доме бесплатно перешел в общую долевую собственность собственников помещений (в том числе банка после приобретения им по договору купли-продажи в собственность нежилого помещения в 2007 году). В пункте 3 мотивировочной части Постановления КС РФ № 12-П указано, что в силу принципа платности землепользования переход земельного участка под многоквартирным домом в собственность собственников помещений в этом доме означает возникновение у них обязанности по уплате земельного налога. Таким образом, отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок под многоквартирным домом не может быть основанием для неуплаты земельного налога (Постановление ФАС СЗО от 21.09.2010 № А42-11485/2009). Аналогичное мнение высказано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 № 13147/09.

Формирование земельного участка

Еще один интересный момент, на который следует обратить внимание. Как уже указывалось выше, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента:

  • формирования земельного участка;
  • проведения его государственного кадастрового учета (п. 5 ст. 16Закона о введении в действие ЖК РФ) (исключение – случаи, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в его отношении проведен государственный кадастровый учет).

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления (п. 4 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ). Однако в действующем законодательстве отсутствует четкое понятие «формирование земельного участка». Так, пп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ установлен перечень работ по формированию земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые предоставляются в целях строительства. Перечень работ по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, действующим законодательством не установлен. В Письме Минэкономразвития РФ от 23.09.2011 № ОГ-Д23-1395 даны некоторые разъяснения по этому вопросу: требования к описанию местоположения границ земельных участков, установленные законодательством Российской Федерации до и после вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре), различались. При этом согласно ч. 1 ст. 45 Закона о кадастре государственный кадастровый учет объектов недвижимости, осуществленный в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре или в переходный период его применения с учетом определенных ст. 43 Закона о кадастре особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с Законом о кадастре. Вместе с тем при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ ранее учтенного земельного участка местоположение таких границ подлежит уточнению в порядке, установленном действующим законодательством.

В пункте 4 Постановления КС РФ № 12-П говорится, что признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует ст. 1.1 ЗК РФ во взаимосвязи со ст. 11 и 389 НК РФ. Именно поэтому федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления. В пункте 67 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 содержится аналогичное утверждение: если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Читайте также:  Налоговая ставка земельного налога юридическими лицами

В настоящее время на основании данных разъяснений сформировалась арбитражная практика, согласно которой земельный участок, не прошедший процедуру межевания с определением границ, считается несформированным в установленном порядке и, соответственно, не является объектом налогообложения.

Вот несколько примеров судебных решений. Банку принадлежит на праве собственности нежилое помещение, находящееся в жилом многоквартирном доме. По мнению налоговиков, присвоение земельному участку кадастрового номера свидетельствует о формировании данного участка, соответственно, общество должно уплачивать земельный налог. Однако из материалов дела следует, что при присвоении спорному участку кадастрового номера площадь его установлена как «ориентировочная, подлежит уточнению при межевании». На этом основании суд сделал вывод, что земельный участок, не прошедший процедуру межевания, не имеющий границ и площади, не может являться объектом обложения земельным налогом (Постановление ФАС СЗО от 03.03.2010 № А56-44163/2009).

Аналогичная позиция изложена в Постановлении ФАС ПО от 14.04.2011 № А12-17338/2010. В данном деле участником процесса был индивидуальный предприниматель, в отношении которого проводилась выездная налоговая проверка за период с 01.01.2007 по 31.12.2008. Основанием для доначисления сумм земельного налога послужили выводы налоговиков о том, что предприниматель наряду с другими собственниками помещений в многоквартирном доме владеет правом общей долевой собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, следовательно, является плательщиком земельного налога по данному земельному участку.

Из представленной в материалы дела копии кадастрового плана земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) от 18.01.2008 усматривается кадастровый номер участка, его площадь (13 295 кв. м), вид разрешенного использования. Вместе с тем отсутствует кадастровая стоимость земельного участка, кроме того, отмечено, что площадь и местоположение границ земельного участка являются ориентировочными и подлежат уточнению при межевании. В копии кадастровой выписки о земельном участке (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 27.02.2010 указаны кадастровый номер участка, его площадь (13 295 кв. м), кадастровая стоимость и удельный показатель кадастровой стоимости (при этом отмечено, что граница земельного участка не установлена). Таким образом, сведения о кадастровой стоимости земельного участка и удельном показателе кадастровой стоимости содержатся только в кадастровой выписке, выданной предпринимателю в 2010 году, то есть по истечении налоговых периодов, за которые доначислен земельный налог. Поэтому решение налоговиков признано недействительным.

Сложно сказать, какую позицию примут налоговики и судьи в отношении данного земельного участка после того, как была установлена его кадастровая стоимость (напомним, что именно этот показатель является налогооблагаемой базой), но не определены границы. По нашему мнению, в этом случае налоговики имеют все основания требовать уплаты земельного налога.

В заключение несколько слов хочется сказать о порядке налогообложения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является неотъемлемой частью помещения в данном доме. В связи с этим при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме одновременно приобретается доля в праве общей собственности на общее имущество, включая долю в праве общей собственности на земельный участок. Следовательно, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме дохода в целях налогообложения прибыли в виде безвозмездно полученного имущества (стоимости доли в праве общей собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества) не возникает (см. Письмо Минфина РФ от 26.01.2012 № 03-05-05-02/04).

[1] См. статью «Земельный налог: приобретение недвижимого имущества».

[2] Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ.

[3] Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

источник

Очень часто спрашивают: положен ли налоговый вычет при покупке жилья, если человек, который приобрел недвижимость, не работает, но получает пенсию. К сожалению, нет, вернуть назад часть уплаченных денег не удастся. Так что ссылки в письмах читателей на то, что в налоговой инспекции им «немотивированно» отказывают, необоснованны. Дело в том, что эта льгота предоставляется государством в виде возвращения части уплаченного гражданином подоходного налога (налога на доходы физических лиц). Если человек работает — он платит подоходный налог в размере 13% от своих заработков. Но пенсионеры от уплаты подоходного налога освобождены, этот налог с их пенсий не удерживается. Соответственно, и возвращать пенсионеру, потратившемуся на приобретение жилья, нечего. Единственное исключение — работающие пенсионеры. Они могут воспользоваться этой льготой, вернув суммы подоходного налога, уплаченного с их зарплаты.

А теперь — о новациях, которые произошли в нынешнем году с уплатой земельного налога.

После многолетних обсуждений в правительстве, министерствах, в экспертном сообществе вместо введения единого налога на недвижимость, о котором так много говорилось в последнее время, осенью 2014 года был принят закон, изменяющий порядок начисления и уплаты земельного налога, налога на имущество организаций и налога на имущество физических лиц.

«Единый налог на недвижимость решено не вводить, — поясняет ведущий юрисконсульт Института экономики города Дмитрий Гордеев. — Поправками Федерального закона от 4 октября 2014 г. N 284-ФЗ установлено, что и земельный налог (глава 31 НК РФ), и налог на имущество физических лиц (глава 32 НК РФ) уплачиваются отдельно. При этом оба рассчитываются исходя из кадастровой стоимости земельного участка и принадлежащего на праве собственности гражданину жилого дома, жилого помещения (квартиры, комнаты), гаража, машино-места, единого недвижимого комплекса, объекта незавершенного строительства, иного здания, строения, сооружения, помещения».

Эти поправки в Налоговый кодекс, вступили в силу с 1 января 2015 г. Таким образом, с начала нынешнего года прекращено действие Закона РФ от 9 декабря 1991 г. N 2003-I «О налогах на имущество физических лиц» и начали действовать положения главы 32 НК РФ о налоге на имущество физических лиц.

«Одна из новелл нового закона — теперь земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаются объектом налогообложения земельным налогом, — поясняет Дмитрий Гордеев. — Раньше такого изъятия не было».

Именно потому многие наши читатели, живущие в собственных квартирах в многоквартирных домах, с удивлением обнаружили осенью в своих почтовых ящиках квитки из налоговой службы с предложением заплатить налог за участок под общим домом.

«В прошлом году такой налог платить было нужно, — говорит Гордеев. — А в 2015 году он отменен, и оплачивать его не надо. Но не запутайтесь: в текущем году мы оплачиваем налоги за предыдущий год. То есть в 2015 году нам пришлют расчетные квитанции за 2014 год, когда требование об уплате такого налога действовало. Напомню, что собственник квартиры в многоквартирном доме является также собственником доли в земельном участке, на котором расположен дом, и эта доля пропорциональна площади его квартиры. Исходя из этого и рассчитывается сумма земельного налога. Уплатить его будет нужно в срок до 1 октября 2015 года. А вот в 2016 году этот налог уже никто платить не будет».

Правда, по мнению эксперта, не стоит рассматривать это решение законодателей, освободивших граждан-собственников от необходимости платить земельный налог за свою долю в «общем» участке, как щедрость государства.

«Согласно Жилищному кодексу земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, при условии, если его границы указаны в документах государственного кадастрового учета, входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, — уточнил Дмитрий Гордеев. — То есть стоимость такого земельного участка учитывается в стоимости квартиры. А собственник квартиры обязан платить налог на имущество физических лиц.

Единственное, что можно констатировать, это то, что государство не будет дважды облагать налогом долю в земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом».

источник

Нежилые помещения в многоквартирных домах нередко используются предпринимателями, которые являются собственниками таких помещений – магазинов и т. п.

Верховный Суд в решении по делу № 21-775а15 дал разъяснение относительно того, является ли собственник нежилых помещений в многоквартирном доме плательщиком земельного налога.

Постановление, которое мы рассмотрим, заслуживает внимания, поскольку Верховный Суд в нем отменил решения судов первой, апелляционной и кассационной инстанции.

Следует отметить, что ранее Верховный Суд не высказывал правового заключения по устранению разногласий в применении судом кассационной инстанции пункта 287.8 статьи 287 Налогового кодекса в спорах этой категории, которая неодинаково применена судом кассационной инстанции в подобных правоотношениях.

Обстоятельства дела

Физическое лицо обратилось в суд с иском об отмене налогового уведомления-решения о начислении денежного обязательства по земельному налогу с физических лиц.

Истец указал, что обжалуемое налоговое уведомление-решение налоговый орган принял противоправно, поскольку истец не является ни владельцем, ни пользователем земельного участка под многоквартирным жилым домом, за который ему начислено налоговое обязательство, а потому обязанности уплачивать земельный налог у истца нет. Истец является собственником нежилых помещений в многоквартирном жилом доме.

Суд первой инстанции постановлением, оставленным без изменений определением апелляционного суда, исковые требования удовлетворил. ВАСУ решение судов предыдущих инстанций оставил без изменений.

ВАСУ согласился с выводами судов предыдущих инстанций об удовлетворении исковых требований, исходя из того, что, поскольку земельный участок, за пользование которым истцу начислен земельный налог, числится за акционерным обществом, то обязанности уплачивать земельный налог за пользование земельным участком у истца нет.

Налоговая инспекция в заявлении о пересмотре определения суда кассационной инстанции ссылается на неодинаковое применение судом кассационной инстанции пункта 287.8 статьи 287 НК, повлекшее принятие разных по содержанию судебных решений.

Позиция ВСУ

Отменяя решения судов предыдущих инстанций, ВСУ исходил из таких соображений.

Как указал ВСУ, обязанность налогоплательщика осуществлять плату за землю возникает у владельцев и землепользователей со дня возникновения права собственности или пользования земельным участком.

Вопрос перехода права собственности на земельный участок в случае приобретения права на жилой дом, здание, сооружение, размещенные на нем, регулируются статьей 120 Земельного кодекса и статьей 377 Гражданского кодекса.

Указанные нормы четко устанавливают, что к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственности или право пользования на земельный участок, на котором они размещены.

Налоговый кодекс (пункт 287.8 статьи 287 НК) предусматривает, что собственник нежилого помещения (его части) в многоквартирном жилом доме уплачивает в бюджет налог за площади под такими помещениями (их частями) с учетом пропорциональной доли придомовой территории с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Как видим, физическое лицо – собственник нежилого помещения (его части) в многоквартирном жилом доме является плательщиком земельного налога с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

ВСУ отметил, что, несмотря на то, что истец не зарегистрировал право собственности или пользования земельным участком под принадлежащими ему на праве собственности нежилыми помещениями, исходя из принципа приоритетности норм Налогового кодекса над нормами других актов в случае их противоречия, который закреплен в пункте 5.2 статьи 5 НК, обязанность по уплате земельного налога возникла у истца с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, суды предыдущих инстанций неправильно применили нормы материального права, что привело к неправильному решению спора.

ВСУ, рассматривая дело № 21-775а15, пришел к выводу, что, поскольку действующее налоговое законодательство связывает возникновение у лица обязанности по уплате налога на землю одновременно с моментом проведения государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, на которой оно расположено, поэтому оспариваемое налоговое уведомление-решение принято в пределах и способом, которые определены действующим законодательством.

ВСУ в решении по делу № 21-775а15 разъяснил, что, несмотря на то, что физическое лицо не зарегистрировало право собственности на земельный участок под принадлежащими ему на праве собственности нежилыми помещениями, обязанность по уплате земельного налога возникла у лица с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

источник

Признается ли ООО налогоплательщиком земельного налога?

В соответствии с п. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Налоговый кодекс) налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 Налогового кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено указанным пунктом.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64).

Таким образом, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то собственник нежилого помещения, находящегося в этом доме, признается в отношении такого земельного участка налогоплательщиком земельного налога.

На основании п. 1 ст. 390 Налогового кодекса налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 Налогового кодекса.

Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности (п. 1 ст. 392 Налогового кодекса).

Налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного кадастра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 3 ст. 391 Налогового кодекса).

Читайте также:  Налог на земельный пай в крыму

Согласно п. 14 ст. 396 Налогового кодекса по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель сведения о кадастровой стоимости земельных участков предоставляются налогоплательщикам в порядке, определенном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 Жилищного кодекса).

Основание: Письмо Минфина РФ от 30 июля 2012 г. N 03-05-05-02/82

Подборка по материалам информационного банка «Финансист» системы КонсультантПлюс. Составитель Каширская Е.В.

источник

Дата размещения статьи: 07.05.2015

Если предприятие владеет помещением в многоквартирном доме (МКД), ему также принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в МКД. В состав такого имущества входит земельный участок и нежилые помещения обслуживающего характера. Каковы налоговые обязательства собственника помещения в МКД, в котором организовано кафе, в отношении объектов общего имущества?

Земельный налог

Согласно поправкам, внесенным в Налоговый кодекс Федеральным законом от 04.10.2014 N 284-ФЗ и вступающим в силу с 01.01.2015 (Письмо ФНС России от 06.11.2014 N БС-2-11/795@), земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД, не являются объектом обложения земельным налогом (новый пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ). Это хорошая новость для собственников помещений в МКД. По старым правилам они обязаны уплачивать земельный налог (в том числе за 2014 г.), споры с налоговиками о порядке его исчисления и уплаты возможны, поэтому предлагаем рассмотреть, каким образом собственник помещения в МКД исполняет обязанность по уплате земельного налога.
На основании п. 1 ст. 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен земельный налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков (п. 1 ст. 390 НК РФ). В отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, налоговая база устанавливается отдельно для каждого из налогоплательщиков пропорционально его доле в общей долевой собственности (п. 2 ст. 391, п. 1 ст. 392 НК РФ). Причем организации и ИП определяют налоговую базу самостоятельно (ИП в отношении участков, используемых либо предназначенных для использования в предпринимательской деятельности) на основании сведений государственного кадастра недвижимости (п. 3 ст. 391 НК РФ).
В ст. 11.1 ЗК РФ установлено, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Следовательно, объект налогообложения возникнет только тогда, когда конкретный земельный участок будет сформирован (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54). Согласно ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Если земельный участок был сформирован до вступления в силу Жилищного кодекса (01.03.2005) и в отношении него был проведен государственный кадастровый учет, то он переходит в общую собственность с 01.03.2005. Соответственно, если земельный участок сформирован и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, собственники помещений дома признаются в отношении такого земельного участка плательщиками земельного налога (Письмо Минфина России от 19.08.2013 N 03-05-06-02/33678).
Согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Такое право принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от регистрации права в ЕГРП (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).
В связи с реализацией обязанностей налогоплательщика у собственников помещений (организаций и ИП) в МКД возникали некоторые трудности.

Формирование участка, кадастровый учет

Собственник помещения в МКД был обязан контролировать, проведен ли кадастровый учет в отношении земли под домом. Так, в Постановлении ФАС ЗСО от 26.12.2012 по делу N А46-23773/2012 отмечено, что действующим законодательством не предусмотрен механизм, посредством которого собственники помещений в МКД имели бы возможность своевременно узнавать о формировании соответствующего земельного участка, не установлено законодательно и правило об обязанности лица, осуществляющего управление домом, уведомлять собственников помещений дома о формировании земельного участка. Поэтому, как только собственник нежилого помещения узнал о том, что и без решения общего собрания собственников можно инициировать формирование земельного участка под МКД (значит, земельный участок, возможно, был сформирован, несмотря на отсутствие соответствующего решения общего собрания) , он самостоятельно предпринял все меры, необходимые для получения данных для исчисления земельного налога. Получив данные, налогоплательщик в конце 2011 г. представил налоговые декларации за 2009 и 2010 гг., уплатил налог и пени. В этом случае суд пришел к выводу об отсутствии вины налогоплательщика в несвоевременном представлении налоговых деклараций и о неправомерности привлечения его к ответственности по ст. 119 НК РФ.
———————————
Это стало известно благодаря Постановлению КС РФ от 28.05.2010 N 12-П.

Кроме того, если земельный участок поставлен на кадастровый учет, но в выписке из государственного кадастра недвижимости указано, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, основания для уплаты земельного налога все же есть (Постановление ФАС ВВО от 07.05.2014 по делу N А43-5046/2013). Такая отметка не означает, что участок не существует, и не препятствует переходу его в общую собственность собственников помещений в МКД (Определение ВС РФ от 24.05.2011 N КАС11-226).

Доля в общей долевой собственности

Чтобы исчислить налог, собственник помещения в МКД должен самостоятельно получить данные о размере своей доли в общей долевой собственности на общее имущество в МКД. Напомним, что доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).
Регистрация права общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в МКД носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер, в общем случае необязательна и осуществляется по желанию правообладателей. Согласно п. 74 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, свидетельства о государственной регистрации права на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в МКД, собственникам помещений в доме не выдаются. Сведения о регистрации права включаются в выдаваемое собственнику свидетельство о регистрации права на помещение путем дополнительного описания в нем названных объектов и указания размера доли в праве общей собственности на это имущество. Таким образом, размер доли может быть указан в документе о праве собственности на помещение. Если его там нет, то информацию следует запросить в органах, осуществляющих технический учет и инвентаризацию недвижимости, или компаниях, управляющих МКД. Такие рекомендации чиновники давали с 2006 г. (см. Письма Минфина России от 17.05.2006 N 03-06-02-02/65, от 30.12.2009 N 03-05-05-02/88, ФНС России от 04.06.2010 N ШС-21-3/307@).
Суды соглашаются с правомерностью использования данных о площадях помещений из справок БТИ, выданных на основании технической и инвентаризационной документации. В Постановлении ФАС ЦО от 19.10.2012 по делу N А14-4264/2012 отмечено: определение размера доли не входит в компетенцию налоговых органов. Налогоплательщик-организация во исполнение обязанности по уплате земельного налога самостоятельно определяет налоговую базу (п. 3 ст. 391 НК РФ). В случае возникновения спора относительно размера доли в общем имуществе стороны вправе обратиться в суд с соответствующим заявлением.
Рассчитать величину доли в общей долевой собственности на общее имущество в МКД несложно, если знать общую площадь всех помещений в доме, находящихся в частной собственности (как жилых, так и нежилых). Обратим внимание на то, что в этот расчет не входит площадь нежилых помещений, относящихся к общему имуществу. Размер доли равен отношению площади помещения собственника к суммарной площади всех соответствующих помещений в доме.

Налоговая ставка

В силу п. 1 ст. 394 НК РФ налоговые ставки определяются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга). Налоговым кодексом установлены следующие предельные размеры ставок:
— 0,3% в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса);
— 1,5% в отношении прочих земельных участков.
Таким образом, более низкую ставку можно применять только в отношении доли в праве на земельный участок под домом, приходящейся на жилфонд. В отношении доли, приходящейся на нежилые помещения, следует применять иную ставку. Минфин подтвердил этот вывод в Письмах от 17.12.2012 N 03-05-05-02/122, от 25.02.2010 N 03-05-04-02/23. Арбитры согласны с чиновниками (Постановления ФАС ЗСО от 02.11.2012 по делу N А45-21046/2011, от 05.03.2012 по делу N А45-10733/2011). Если в муниципальном нормативном акте предусмотрена особая налоговая ставка в отношении земельных участков, занятых объектами общественного питания, именно ее необходимо применять к доле в праве на землю под МКД, приходящейся на нежилое помещение, используемое под объект общепита (см. Постановления ФАС ЦО от 29.10.2014 по делу N А14-10989/2013, от 20.10.2014 по делу N А14-10990/2013).

Налог на имущество

В новой гл. 32 «Налог на имущество физических лиц», которая вступит в силу 01.01.2015, предусмотрено, что не признается объектом налогообложения имущество, входящее в состав общего имущества собственников помещений в МКД (п. 3 ст. 401 НК РФ). Нововведения касаются и индивидуальных предпринимателей. А является ли общее имущество в МКД объектом обложения налогом на имущество организаций? В гл. 30 НК РФ на этот счет нет никаких специальных указаний, однако ответ можно получить путем логических рассуждений.
Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве ОС в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. Нежилое помещение в МКД, принадлежащее предприятию общественного питания на праве собственности, принимается к учету в составе ОС — это утверждение не вызывает сомнений. А нужно ли долю в общем имуществе МКД отражать на балансе? По мнению автора, нет. Дело в том, что одним из ключевых признаков актива, признаваемого в бухучете, является его способность приносить экономические выгоды. Такое условие есть и в п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» . Считается, что актив принесет в будущем экономические выгоды организации, когда он может быть (см. п. 7.2.1 Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России ):
— использован обособленно или в сочетании с другим активом в процессе производства продукции, работ, услуг, предназначенных для продажи;
— обменян на другой актив;
— использован для погашения обязательства;
— распределен между собственниками организации.
———————————
Утверждено Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н.
Одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России, Президентским советом Института профессиональных бухгалтеров 29.12.1997.

Доля в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в МКД не отвечает указанным признакам по той причине, что она не является самостоятельным оборотоспособным объектом. К примеру, в общем случае согласно ГК РФ долю в общем имуществе можно отчуждать (п. 2 ст. 246), выделить в натуре или, если это запрещено или невозможно, получить компенсацию с одновременной утратой права на названную долю (ст. 252). Напротив, доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД следует судьбе права собственности на помещение в доме (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ). Долю нельзя выделять в натуре, отчуждать ее без перехода права собственности на помещение тоже не допускается. Выходит, сама по себе доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД — неотъемлемая часть права собственности на помещение в доме. Ее нельзя обменять, передать в оплату, распределить между собственниками организации. В деятельности предприятия общепита используется не доля в праве общей собственности, а в целом общее имущество в МКД в силу пользования самим помещением. О том, что доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД является неотъемлемой частью помещения в доме, сообщил Минфин в Письме от 26.01.2012 N 03-05-05-02/04 применительно к земельному участку под домом. Поэтому нельзя говорить и о возникновении налогооблагаемого дохода в виде безвозмездно полученной доли в праве общей собственности.

С 2015 г. земельный участок, относящийся к общему имуществу собственников помещений в МКД, не является объектом обложения земельным налогом. Однако до этого момента организации и ИП, владеющие на праве собственности помещениями в МКД, обязаны исполнять обязанности налогоплательщиков, если земельный участок под домом был сформирован и в отношении него был проведен государственный кадастровый учет. Налоговую декларацию по земельному налогу за 2014 г. следует представить в инспекцию не позднее 01.02.2015.
Также с 2015 г. общее имущество собственников помещений в МКД не относится к объекту обложения налогом на имущество физических лиц. Несмотря на отсутствие аналогичного правила в отношении налога на имущество организаций, последние не обязаны уплачивать налог по такому имуществу, поскольку принадлежащая собственнику помещения в МКД доля в праве общей собственности на общее имущество не отвечает признакам актива, поэтому не принимается к учету (в том числе в составе ОС), значит, не признается объектом налогообложения. В рассматриваемой ситуации доля в праве общей собственности является неотъемлемой частью помещения в доме, которое и относится к объекту налогообложения у организации.

источник