Меню Рубрики

Экономическое обоснование по земельному налогу

Экономическое содержание. Использование земли в Российской Федерации является платным. Существуют следующие формы платы за землю: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.

Земельный налог – местный налог. Целями введения платы за землю являются стимулирование рационального использования, охрана и освоения земель, повышение плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населённых пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.

Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчёте на год.

Собственники земли и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом.

За землю, переданную в аренду, взимается арендная плата.

Законодательная база. Глава 31 Налогового кодекса РФ «Земельный налог», Закон «О плате за землю», Приказ Министерства Финансов РФ «Об утверждении нормы налогового расчёта по авансовым платежам по земельному налогу и рекомендаций по её заполнению».

Налогоплательщики. Плательщиками земельного налога и арендной платы являются организации, предприятия и учреждения независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности и лица без гражданства, которым на российской территории предоставлена земля в собственность, владение, пользование или аренду.

Объект налогообложения. Объекты обложения земельным налогом и взимания арендной платы – земельные участки, предоставленные юридическим лицам и гражданам.

Налоговая база. Кадастровая стоимость земельных участков.

Ставки налога. Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать:

1) 0,3% в отношении земельных участков:

— отнесённых к землям сельскохозяйственного назначения или зон сельскохозяйственного использования

— занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса ли предоставленных для жилищного строительства

— предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства

2) 1,5% в отношении прочих земельных участков.

Порядок исчисления налога.

Земельный налог = Кадастровая стоимость земли ×Ставка налога

Налоговый период. Календарный год.

Юридические лица подают налоговые декларации не позднее 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Физические лица получают налоговое уведомление о подлежащей уплате суммы налога на землю и указанием срока его уплаты.

! Налогоплательщиками налога прибыль организаций признаются российские организации, иностранные организации, осуществляющие свою деятельность в РФ через постоянные представительства и (или) получающие доходы от источников в РФ.

! К доходам от реализации относится выручка от реализации.

! Обоснованные расходы – это экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

! Земля не подлежит амортизации.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Увлечёшься девушкой-вырастут хвосты, займёшься учебой-вырастут рога 9730 — | 7634 — или читать все.

195.133.146.119 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

источник

Сущность и размер земельного налога, существующие ставки и их экономическое обоснование. Плательщики и объекты налогообложения. Порядок исчисления и уплаты, условия предоставления льгот, особые случаи при расчете. Арендная и нормативная цена земли.

Рубрика Государство и право
Предмет Налоговое право
Вид контрольная работа
Язык русский
Прислал(а) Ксения
Дата добавления 23.11.2014
Размер файла 34,0 K

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Понятие, цели и задачи правовой охраны земель. Основные сферы управления в данной области и виды земельного контроля. Правовое регулирование порядка исчисления и уплаты земельного налога и арендной платы. Нормативная цена и кадастровая стоимость земли.

контрольная работа [27,4 K], добавлен 11.05.2014

История развития платы за землю. Плательщики земельного налога и арендной платы за землю. Порядок исчисления и уплаты земельного налога. Социально-экономические условия хозяйствования на землях разного качества. Порядок оценки земельного участка.

курсовая работа [49,5 K], добавлен 15.02.2011

Система земельного налогообложения в России, законодательно-правовое регулирование. Определение налоговой базы в отношении каждого земельного участка; кадастровая стоимость, ставки. Порядок представления декларации, исчисления и уплаты налога; льготы.

реферат [22,6 K], добавлен 25.12.2010

Плательщики земельного налога. Объект налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка. Порядок определения налоговой базы. Налоговые ставки, льготы по уплате земельного налога. Порядок исчисления и уплаты земельного налога. Налоговая декларация.

курсовая работа [50,9 K], добавлен 21.02.2010

Плательщики земельного налога, объект налогообложения. Порядок определения налоговой базы. Налоговые ставки, льготы по уплате земельного налога. Порядок исчисления и обязательность уплаты земельного налога. Налоговая декларация по земельному налогу.

курсовая работа [56,6 K], добавлен 21.02.2010

Оценка законности распоряжения о сроках уплаты земельного налога. Порядок размещения наружной рекламы и правовой режим земельных участков, расположенных в пределах полосы отвода автомобильных дорог. Решение дела о задолженности по арендной плате за землю.

контрольная работа [23,9 K], добавлен 20.07.2010

Особенности применения законов о платежах за землю и о налоге на недвижимость в Республике Беларусь. Условия взимания земельного налога. Категории граждан, освобожденных от платы за землю. Перечень объектов налогообложения. Налоговые тарифы и ставки.

реферат [18,1 K], добавлен 29.01.2009

Аренда земли как самостоятельный вид пользования землей. Размер арендной платы за землю при аренде зданий. Категория арендаторов, подпадающая под действие льгот согласно законодательству Беларуси. Порядок уплаты акцизов при ввозе товаров на территорию РБ.

контрольная работа [16,3 K], добавлен 15.02.2010

Налогоплательщики налога на доходы физических лиц. Порядок исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц. Анализ налоговых вычетов, предусмотренных в Налоговом Кодексе РФ. Проблемы правового регулирования налогообложения доходов физических лиц.

курсовая работа [31,0 K], добавлен 21.09.2013

Объекты обложения акцизами. Налоговый период и ставки. Операции, признаваемые объектами налогообложения. Порядок исчисления и уплаты акцизов. Понятие про налоговые льготы. Расчет суммы акциза по операциям, которые признаются объектом налогообложения.

контрольная работа [16,7 K], добавлен 28.08.2012

источник

Автор: Серова А. И., эксперт журнала

Сразу скажем, что обратиться к данной теме нас побудило Письмо ФНС России от 26.01.2018 № БС-4-21/1390@. В этом письме Федеральная налоговая служба направила нижестоящим налоговым органам для изучения копии судебных постановлений по делу № А41-90821/2016 (включая Определение ВС РФ от 15.01.2018 № 305-КГ17-20424) и перечислила обстоятельства, свидетельствующие об использовании участков в предпринимательской деятельности и, соответственно, о необоснованности применения льготной ставки налога.

Рассмотрим, какие это обстоятельства и есть ли у налогоплательщиков (организаций и ИП) шансы доказать право уплачивать налог исходя из пониженных ставок.

Тема письма – размер налоговой ставки в отношении земельных участков, предназначенных для дачного строительства, принадлежащих индивидуальным предпринимателям. Сославшись на обстоятельства дела № А41-90821/2016 и учитывая, что судьи (в том числе на уровне Верховного суда) признали доначисления обоснованными, ФНС сообщила, что о неправомерности применения льготной ставки земельного налога (0,3 % вместо 1,5 %) могут свидетельствовать следующие обстоятельства:

большое количество земельных участков принадлежит одному лицу, зарегистрированному в качестве ИП, основным видом деятельности которого является продажа недвижимости;

имеются признаки коммерческого землепользования (для извлечения прибыли), в том числе создание на соответствующей территории инфраструктуры (построены дороги, подведено электричество для дальнейшей застройки и т. п.), наличие фактов дальнейшей реализации участков, то есть их использования налогоплательщиком в предпринимательской деятельности.

Иными словами, ФНС призвала налоговые органы на местах выявлять перечисленные обстоятельства, производить доначисления и отстаивать свою точку зрения в судебных инстанциях, обращая внимание арбитров на позицию, выраженную в Определении ВС РФ от 15.01.2018 № 305-КГ17-20424.

В проверяемом периоде ИП на праве собственности принадлежали 137 земельных участков с категорией «земли сельскохозяйственного назначения» и видом разрешенного использования «для дачного строительства».

Инспекция начислила недоимку, пени и штраф.

Три судебные инстанции единодушно встали на сторону налогового органа, отметив следующее:

исходя из системного толкования пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ, п. 2 ст. 7, ст. 77, 78 и 81 ЗК РФ, ст. 1 Закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ допускается использование льготного налогообложения по ставке 0,3 % тех земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, которые предоставлены для целей дачного строительства в установленном порядке некоммерческим объединениям граждан либо непосредственно физическим лицам;

по смыслу действующего налогового законодательства пониженные ставки земельного налога установлены для некоммерческих организаций и физических лиц, непосредственно использующих земли в целях удовлетворения личных потребностей при ведении дачного хозяйства или дачного строительства, а не в целях извлечения прибыли;

основным видом деятельности ИП является покупка и продажа земельных участков;

на территории построены дороги, подведено электричество для дальнейшей застройки;

участки реализовывались физическим лицам, в аренду не предоставлялись.

Таким образом, если земельные участки, относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для дачного строительства», используются в коммерческих целях, то применение ставки земельного налога 0,3 % неправомерно. При этом статус правообладателя (юридическое лицо или ИП) не имеет значения. Иными словами, используя участки в предпринимательской деятельности, льготную ставку не вправе применять как коммерческие организации, так и ИП.

Отказывая в передаче дела для пересмотра, судья ВС РФ отметил: подход судов согласуется с позицией, изложенной Судебной коллегией в Определении ВС РФ от 18.05.2015 № 305-КГ14-9101 по делу № А41-63325/13.

Определение ВС РФ от 18.05.2015 № 305-КГ14-9101 по делу № А41-63325/13 касается налогоплательщика-организации, в собственности которой было 354 земельных участка, отнесенные к землям сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для дачного хозяйства» (144 участка) и «для дачного строительства» (210 участков).

В данном случае, признавая решение инспекции незаконным, суды исходили из того, что земельные участки классифицируются по правовому режиму, который не зависит от статуса собственника земли, а устанавливается на основании сведений о целевом назначении и виде разрешенного использования, содержащихся в государственном кадастре недвижимости. В связи с этим, по мнению судов, пониженная ставка земельного налога:

подлежит применению в отношении земельных участков с соответствующим правовым режимом;

может использоваться как некоммерческими, так и коммерческими организациями при условии использования этих земельных участков по целевому назначению.

Установив, что организация на спорных участках ведет строительство дачного комплекса, то есть, по мнению судов, земельные участки используются обществом по целевому назначению, суды пришли к выводу о правомерности применения пониженной ставки налога.

Однако Верховный суд признал мнение судов ошибочным и разъяснил, что по смыслу налогового законодательства пониженные ставки земельного налога устанавливаются для некоммерческих организаций и физических лиц, непосредственно использующих земли в целях удовлетворения личных потребностей при ведении дачного хозяйства или дачного строительства, в то время как организация осуществляет на этих участках строительство дачного комплекса для последующей реализации юридическим и физическим лицам земельных участков, объединенных в этот комплекс, в целях извлечения прибыли.

Позиция Коллегии ВС РФ взята налоговиками на вооружение, поскольку она была направлена инспекторам для использования в работе Письмом ФНС России от 24.12.2015 № СА-4-7/22683@ (см. п. 25 письма).

Появление данной правовой позиции означало, что попытки коммерческих организаций доказать в суде обоснованность использования льготной ставки земельного налога обречены на неудачу. И этот вывод был многократно подтвержден впоследствии (определения ВС РФ от 06.12.2017 № 305-КГ17-17796 по делу № А40- 230150/2016, от 04.12.2017 № 305-КГ17-17315 по делу № А41-64401/2016, от 05.09.2017 № 305-КГ17-12101 по делу № А41-68338/2016).

Вместе с тем некоторые ИП считали, что эта позиция к ним не применима, поскольку они являются физическими, а не юридическими лицами и условие об использовании земли в целях удовлетворения личных потребностей не является определяющим. Январское определение ВС РФ, упомянутое в январском же письме ФНС, свидетельствует о том, что данная правовая позиция распространяется и на предпринимателей.

Напомним, ФНС в Письме № БС-4-21/1390@ назвала два обстоятельства, свидетельствующие о необоснованности применения пониженной ставки налога. Во-первых, наличие в собственности ИП большого количества земельных участков. Во-вторых, наличие признаков коммерческого землепользования (в том числе создание инфраструктуры для дальнейшей застройки) и фактов дальнейшей реализации участков.

Рассмотрим пару судебных актов, чтобы понять, какие доказательства приводят контролеры, чтобы убедить судей в обоснованности доначислений.

Постановление АС ВВО от 15.02.2018 № Ф01-6676/2017 по делу № А28-12335/2016

Предпринимателю на праве собственности принадлежали 157 земельных участков категорий:

«земли сельскохозяйственного назначения» с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного использования», «для сельскохозяйственного производства»;

«земли населенных пунктов» с разрешенным использованием «для ведения личного подсобного хозяйства», «огороды», «для индивидуального жилищного строительства», «строительство жилого дома».

В отношении спорных земельных участков предприниматель при исчислении земельного налога применил пониженную ставку в размере 0,3 %.

Арбитры обосновали свое решение так. Из абзаца 2 пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ следует, что для применения налоговой ставки в размере, не превышающем 0,3 %, необходимо соблюдение одновременно двух условий:

отнесение земельного участка к определенной категории или виду разрешенного использования (к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах);

использование этого земельного участка для сельскохозяйственного производства.

В случае если земельный участок признан уполномоченным органом не используемым для сельскохозяйственного производства, налогообложение в отношении всего этого участка должно производиться по налоговой ставке, установленной в отношении прочих земель и не превышающей 1,5 %, начиная с налогового периода, в котором вынесено решение о выявленном нарушении, до начала налогового периода, в котором нарушение устранено.

Исчерпывающий перечень признаков неиспользования земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства утвержден Постановлением Правительства РФ от 23.04.2012 № 369.

На основании информации, представленной администрациями сельских поселений, установлено, что спорные земельные участки:

не вспахивались, не использовались под сенокос, под пастбища для выпаса сельскохозяйственных животных, не засеивались сельскохозяйственными культурами;

заросли сорными растениями, кустарником и деревьями;

на землях населенных пунктов с видами разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» и «строительство жилого дома» строительство не ведется.

Читайте также:  Расчет налога на земельный участок калькулятор

Из договоров, первичных документов, оборотов по расчетным счетам предпринимателя установлено, что в проверяемом периоде отсутствовали операции по закупке удобрений, ядохимикатов, сельскохозяйственной техники, скота, стройматериалов, реализации сельскохозяйственной продукции, оплате услуг сторонним организациям за организацию и проведение сельскохозяйственных работ.

Арбитры приняли во внимание и такие обстоятельства:

общая площадь земельных участков составляет более 2 тыс. га, ИП провел их межевание с целью дальнейшей перепродажи, часть участков продана;

согласно постановлениям по делам об административных правонарушениях ИП неоднократно привлекался к ответственности за невыполнение обязанностей по рекультивации земель и других обязательных мероприятий по их улучшению и охране почв;

покупатели земельных участков, приобретенных у налогоплательщика, подтвердили, что на момент покупки земельные участки представляли собой пустое поле без насаждений и построек, заборов и ограждений, электричества, газа, воды, дорог и прочих коммуникаций.

Указанные обстоятельства позволили судьям сделать вывод о том, что земельные участки не используются для сельскохозяйственного производства, возведения жилых домов, ведения личного подсобного хозяйства, что свидетельствует об отсутствии у коммерсанта права применять льготную налоговую ставку в размере 0,3 %.

Важно, что арбитры отклонили ссылку ИП на п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54, согласно которому неосвоение земельного участка, приобретенного (предоставленного) для жилищного строительства, не является основанием для отказа в применении пониженной ставки земельного налога, предусмотренной п. 1 ст. 394 НК РФ. Судьи указали:

в рассматриваемом случае установлено, что у предпринимателя не было намерений использовать по назначению земельные участки с видами разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» и «строительство жилого дома»;

коммерсант осуществлял реализацию участков в целях извлечения прибыли.

Этот случай интересен тем, что налогоплательщик (организация) пытался создать видимость использования земельных участков для сельскохозяйственного производства. В материалы дела был представлен договор подряда, в соответствии с условиями которого налогоплательщик поручил ООО выполнить работы по однократной поверхностной обработке спорного земельного участка площадью более 4,7 га путем дискования в период с 5 по 30 октября 2015 года.

Налоговый орган выяснил, что среднесписочная численность работников ООО за 2015 и 2016 годы составляет 0 человек и у него нет в собственности соответствующей специальной техники.

Налогоплательщик возражал:

имеется договор аренды сельскохозяйственной техники и акт приема-передачи, из которых следует, что ООО получило во временное пользование трактор с дискатором без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации;

есть письмо ООО о том, что в целях экономии все работы по договору были выполнены силами директора, в связи с чем дополнительная рабочая сила не привлекалась, вся площадь земельного участка была обработана в 2015 году.

Инспекция не сдавалась:

ООО заключило договор на обработку почвы не только с налогоплательщиком, но и еще с тремя лицами. При этом сроки выполнения работ во всех четырех договорах идентичны – октябрь 2015 года;

суммарная площадь земельных участков и сроки выполнения работ по всем четырем договорам свидетельствуют о том, что выполнить работы одному лишь руководителю ООО (при отсутствии иных работников) было невозможно;

руководитель ООО не имеет удостоверения тракториста-машиниста;

привлечение ООО сторонних работников опровергается письмом данной организации;

выполнение работ подтверждено только договором и актом сдачи-приема, отсутствуют счет-фактура и платежные документы.

Суд не принял во внимание представленную налогоплательщиком фотографию земельного участка, отметив, что она не позволяет каким-либо образом идентифицировать изображенный на фотографии земельный участок.

информацию, отраженную в акте обследования земельного участка, которое было проведено органом муниципального земельного контроля и показало, что земля не используется для сельскохозяйственного производства;

сведения из ЕГРЮЛ о видах деятельности налогоплательщика: деятельность по аренде и управлению собственным или арендованным недвижимым имуществом.

Вердикт суда:

налогоплательщик является коммерческой организацией, созданной не в целях ведения сельскохозяйственного производства, а для оказания иных услуг;

налогоплательщик не осуществляет выпуск сельскохозяйственной продукции, не несет обычные для сельхозпроизводителей риски, не использовал в проверяемый период спорный земельный участок по его целевому назначению;

у налогоплательщика не возникло права применения пониженной налоговой ставки в размере 0,3 %. Иное понимание норм закона может привести к нарушению публичных интересов, поскольку по одной и той же налоговой ставке будут облагаться как возделываемые земли сельскохозяйственного назначения, так и заброшенные земельные участки, относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения.

Отметим, что налогоплательщику не удалось добиться передачи дела для пересмотра. Приняв такое решение, судья ВС РФ в Определении от 14.02.2018 № 306-КГ17-22570 отметил:

налогоплательщик не доказал ведение сельскохозяйственной деятельности на спорном земельном участке;

совокупность установленных обстоятельств дает основания полагать, что общество является коммерческой организацией, созданной не в целях ведения сельскохозяйственного производства, а для оказания иных услуг.

Пониженные ставки земельного налога установлены:

для некоммерческих организаций и физических лиц, непосредственно использующих земли сельскохозяйственного назначения в целях удовлетворения личных потребностей при ведении дачного хозяйства или дачного строительства, а не в целях извлечения прибыли;

для коммерческих организаций и физических лиц, использующих земли в целях ведения сельскохозяйственного производства.

Указывая на необоснованность применения льготной ставки налога, инспекторы в качестве доказательств ссылаются на следующее:

в собственности налогоплательщика находится большое количество земельных участков;

на спорных землях создаются объекты инженерной инфраструктуры в целях дальнейшего строительства объектов недвижимости;

выявлены факты реализации земельных участков.

Налоговые органы представляют в суды акты осмотров земельных участков, протоколы допросов покупателей земли и даже постановления по делам об административных правонарушениях.

источник

Земельный налог: обоснование ставок при использовании сельскохозяйственных угодий и совершении сделок (А.С. Тарасов, «Налоговая политика и практика», N 7, июль 2007 г.)

Земельный налог: обоснование ставок при использовании
сельскохозяйственных угодий и совершении сделок

Введение в действие главы 31 НК РФ и реформа органов местного самоуправления резко обострили проблему исчисления и уплаты земельного налога, особенно с земель сельскохозяйственного назначения.

Создание сельских администраций и наделение их определенными полномочиями в сфере бюджетно-финансового регулирования требует значительных расходов как на содержание аппарата управления, так и на осуществление функциональных полномочий. Основным источником формирования доходной части бюджетов сельских поселений является земельный налог. Например, в Аксайском районе, который примыкает к областному центру Ростову, городу с миллионным населением, поступления от земельного налога составляют от 39 до 63% (вместе с доходами от сдачи земли в аренду — от 50 до 77%). В «глубинке», Елизаветовском сельском поселении, расположенном на границе Ростовской области и Краснодарского края, поступления земельного налога составляют 84% собственных доходов, но и они только на 47% покрывают расходную часть бюджета.

До 2006 года роль земельного налога, собираемого с сельскохозяйственных угодий, в формировании бюджетов считалась незначительной, что не совсем соответствовало действительности. В частности, в 2004 году сумма земельного налога, собираемого с сельскохозяйственных угодий Ростовской области, приближалась к месячной заработной плате всех занятых в сельскохозяйственном производстве. Следует отметить положительную динамику земельного налога по сравнению с другими показателями (см. таблицу).

Динамика выручки от реализации продукции растениеводства и
налогообложения сельскохозяйственного производства
в Ростовской области в 2001-2005 гг., руб./га

источник

Экономическое обоснование показателя ставки арендной платы за земельные участки при меняющейся кадастровой стоимости на региональном уровне

Economic justification of the rental rate for land with varying cadastral value at the regional level

Топал Елена Геннадьевна
директор
ООО «Уральское бюро экспертизы и оценки»

Статья посвящена проблеме обоснованности арендной ставки как сбалансированного экономического показателя взимания платы за пользование земельными участками, находящиеся в государственной собственности и государственная собственность на которые, не разграничена. В статье предлагается вариант расчета интегрального коэффициента через анализ изменения показателей кадастровой стоимости и изменения социально-экономических показателей МО «город Екатеринбург» по видам деятельности. Результаты исследования могут быть применены муниципальными образованиями в целях обоснования расчетных коэффициентов, исходя из основных принципов определения арендной платы.

государственная кадастровая оценка земель, кадастровая стоимость, кадастровой стоимости в регионах России, рыночная стоимость, ставка арендной платы, дифференцированные ставки арендной платы, коэффициенты арендной платы.

Topal Elena Gennad’evna
principal
LLC «Ural Bureau of Expertise and Evaluation»

The article is devoted to the problem of validity of the rental rate as a balanced economic indicator of charging fees for the use of land plots that are in state ownership and state ownership of which is not delimited. The article proposes a variant of calculating the integral coefficient through analysis of changes in cadastral value indicators and changes in socio-economic indicators of the city of Yekaterinburg by types of activity. The results of the study can be applied by municipal entities in order to justify the calculation coefficients, based on the basic principles of determining the rent.

state cadastral valuation of land, cadastral value, cadastral value in the regions of Russia, market value, rate of rent, differentiated rent rates, rental rates.

Периодический платеж, взимаемый государством за пользование и владение землей – практика общемировая, характерна она и для Российской Федерации. Согласно статьи 65 Земельного Кодекса РФ, формами взимания платы являются земельный налог и арендная плата. Земельный налог исчисляется и уплачивается в соответствии с правилами, установленными главой 31 Налогового Кодекса РФ и локальными нормативными актами, исходя из установленной кадастровой стоимости земельного участка и дифференцированной ставки налога. Арендная плата, в свою очередь, определяется договором аренды.

Плата по договору аренды земельного участка является существенным условием договора, а определение размера платежа одни из наиболее сложных аспектов земельных отношений. В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009 года [1], размер платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В настоящей статье рассматриваются порядок и принципы определения арендной платы на основании кадастровой стоимости, как базы для расчета, и дифференцированных ставок арендной платы за землю.

Исследование проходят на примере Свердловской области. Постановлением Правительства Свердловской области от 30 декабря 2011 года N 1855-ПП [2] утвержден порядок определения годового размера арендной платы за земельные участки и формула для расчета:

(1)

АП — величина арендной платы в год по договору аренды;

КС — кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (рублей);

СтАП — ставка арендной платы, утвержденная постановлением Правительства Свердловской области;

ПК — понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный постановлением Правительства Свердловской области;

Ку — коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусмотренных прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочный период.

В течение последних нескольких лет, с такого момента, когда установленная кадастровая стоимость стала базой для расчета платежей за землю, постоянно велись дискуссии о величине кадастровой стоимости, ее справедливости по отношению к рыночной. Кадастровую стоимость изменяли, оспаривали, пересматривали, пытаясь прийти к обоснованной плате за землю. В тоже время, анализируя формулу (1), можно утверждать, что арендная плата, кроме показателя кадастровой стоимости может существенно зависеть от трех коэффициентов:

  • СтАП — ставка арендной платы;
  • ПК — понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц;
  • Ку — коэффициент увеличения, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусмотренных прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочный период.

Три вышеуказанных коэффициента, представляют собой корректирующий интегральный коэффициент, характеризующий совместное действие факторов, повышающих и понижающих арендную плату за земельный участок.

Порядок установления данного коэффициента должен иметь под собой объективные, экономически обоснованные принципы, что согласуется с Федеральным законодательством.

В соответствии с основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, Постановления Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009 г., при определении арендной платы за земельные участки, учитываются: принцип экономической обоснованности, принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки.

На территории Свердловской области, арендная плата за земельные участки регламентируется Положением о порядке определения размера арендной платы, утвержденным Постановлением Правительства Свердловской области № 1855-ПП. В течение периода действия, Постановление несколько раз претерпевало изменения в части установленных арендных ставок [ 22.08.2012 N 902-ПП, от 03.10.2012 N 1085-ПП, от 22.05.2013 N 655-ПП, от 16.12.2013 N 1516-ПП, от 27.12.2013 N 1670-ПП, от 17.09.2014 N 793-ПП, от 30.12.2014 N 1268-ПП, от 06.05.2015 N 334-ПП, от 26.06.2015 N 546-ПП, от 05.08.2015 N 701-ПП, от 28.12.2015 N 1211-ПП, от 16.02.2016 N 113-ПП, от 13.05.2016 N 309-ПП ], так, например, для города Екатеринбурга можно отметить изменения, приведенные в таблице 1.

Таблица 1 — Ставки арендной платы в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка г. Екатеринбурга

N Категория земель и вид разрешенного использования земельного участка Ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка
1855 от 30.12.2011 № 655 от 22.05.2013 №1670 от 27.12.2013 №1268 от 30.12.2014
1 2 3 4 5 5
5 Земельные участки под индивидуальными жилыми домами и земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства 0,08 0,3 0,12
6. Земельные участки, используемые для сельскохозяйственного производства 190 200
9. Земельные участки, предоставленные для ведения дачного хозяйства 1,7 0,3
11. Земельные участки под открытыми автостоянками 0,6 0,8
12. Земельные участки под закрытыми автостоянками 1 1,1
14. Земельные участки под индивидуальными и (или) кооперативными гаражами и земельные участки, предоставленные для строительства индивидуальных и (или) кооперативных гаражей 0,03 0,3 0,37
15. Земельные участки под объектами торговли (за исключением земельных участков, указанных в пунктах 16 — 25) 3,5 4,8 6,8
16. Земельные участки под отдельно стоящими капитальными сооружениями торговли вновь построенными (в течение трех лет с момента ввода в эксплуатацию) 1,2 1,6 3,4
18. Земельные участки под рынками 3,2 5,2
20. Земельные участки под объектами мелкорозничной торговли 4,8 6,5 13
25. Земельные участки под объектами торговли автомототранспортными средствами, площадками для хранения автомототранспортных средств, подлежащих продаже 3 5 6,8
28. Земельные участки под досугово-развлекательными и игорными объектами, а также под боулингами 4 7,3 10
29. Земельные участки под аквапарками 3 9
30. Земельные участки под столовыми, закусочными 1,5 1,2 1,5
33. Земельные участки под ресторанами, кафе, барами 5,5 6,5 7
52. Земельные участки под научно-исследовательскими институтами, включая их опытно-производственную базу, используемые для научной и научно-технической деятельности 0,7 1,5
55. Земельные участки под организациями обрабатывающего производства 2 4 6,4
57. Земельные участки под объектами транспортной инфраструктуры 2 4 4,3
63. Земельные участки под аэропортами, аэродромами, объектами, необходимыми для их эксплуатации, обслуживания и содержания 0,34 0,24 0,3
64. Земельные участки под технопарками в соответствии с Положением о технопарках, создаваемых на земельных участках, находящихся в государственной собственности, расположенных на территории Свердловской области 1,8 3,17 3,2
65. Земельные участки под складами и базами 2,5 4 5,4
66. Земельные участки, предназначенные для размещения административных, офисных зданий и иных объектов 3,5 4,5 5,5
71. Земельные участки под садово-парковыми объектами (дендропарками, ботаническими садами, скверами, парками, городскими садами) 1,5 0,4
73. Земельные участки, занятые предприятиями стройкомплекса 0,3 3 5
74. Прочие земельные участки 0,6 1,5 6,5

При анализе динамики изменений ставок за трехлетний период, наблюдается многократное изменение ставки арендной платы без учета инфляции (нормируется отдельным ежегодным Постановлением), причем только в единичных случаях в сторону уменьшения.

Характерен такой тренд и для областных городов, так, например, в городском округе Заречный Постановлением Правительства № 655-ПП от 22.05.2013 года ставка для земельных участков под индивидуальными и (или) кооперативными гаражами и земельных участков, предоставленных для строительства индивидуальных и (или) кооперативных гаражей вырос в три раза (с 0,1 до 0,3), для земельных участков под встроенными или пристроенными объектами торговли в многоквартирном доме почти в два раза (с 9,0 до 17,0), для земельных участков под объектами мелкорозничной торговли более 3 раз (с 5,0 до 17,0), а в городском округе Верхотурский ставка для прочих земельных участков вырос в 122 раза (с 0,9 до 110,0), в городском округе Асбестовский для земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства в 5 раз (с 0,2 до 1,0). Постановлением Правительства №820-ПП от 16.11.2016 года в Верхнесалдинском городском округе для земель сельскохозяйственного назначения БРАП снижен в 312,5 раз (с 500,0 до 1,6), в Кировградском городском округе снижен в 4,5 раза (с 20 до 4,4). Постановлением № 710-ПП от 12.10.2016 года также в основном БРАП снижены, например, в Богдановичском городском округе для земельных участков под объектами торговли в 2,6 раза (с 14.1 до 5,3).

Насколько, с точки зрения бюджетного планирования, приемлемы резкие скачки показателей базовых арендных ставок?

Вопрос обоснования ставок арендной платы, в текущий момент, каждый регион России решает самостоятельно. В процессе работы над данным исследованием, автором были изучены наиболее известные способы формирования арендной платы. Следует отметить, что далеко не каждый регион четко формулирует принципы расчета ставок.

Одной из апробированных, является Методика определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, утвержденная Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 1379 от 26.11.2009 года [3].

Согласно цели разработки данного документа, базовые ставки арендной платы, коэффициенты и их значения установлены в целях определения рыночной обоснованной платы за аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов Санкт-Петербурга и арендаторов земельных участков.

Методика определения арендной платы за земельные участки предполагает расчет базовых ставок арендной платы и коэффициентов, оказывающих влияние на формирование стоимости земельного участка. Основными коэффициентами к базовой арендной ставке являются коэффициент местоположения, характеризующий увеличение базовой ставки арендной платы за счет совместного влияния на повышение коммерческой привлекательности земельного участка основных магистралей и локальных центров, влияющих на коммерческую привлекательность земель и коэффициент функционального использования территории. Для расчета показателя коэффициента на местоположение, вся территория города Санкт-Петербурга координатно разбита на зоны по градостроительной ценности территорий, с указанием расстояния до основных магистралей и локальных центров — достаточно объемный с использованием Гис-слоев, труд. Кроме этого, для разного разрешённого использования земель определяются коды и коэффициенты функционального использования территории. Такие расчеты доступны для Санкт-Петербурга, но практически не реализуемы, тем более в короткие сроки, для большинства регионов.

В Иркутской области дифференцированность арендной ставки и коэффициентов к ней предусмотрена Постановлением Администрации г.Иркутска от 21.07.2015 года N 031-06-697/5 [4], два момента, которые хотелось бы выделить: при расчете арендной платы на текущий год снижение ее уровня по сравнению с предыдущим годом не допускается и в случае, если разрешенное использование земельного участка, указанное в выписке из ЕГРН о земельном участке, включает два и более вида разрешенного использования и невозможно провести разделение земельного участка на самостоятельные земельные участки, расчет арендной платы производится по проценту к кадастровой стоимости того вида разрешенного использования земельного участка, для которого определена наибольшая кадастровая стоимость.

В расчете арендной платы предусмотрен коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка и коэффициент, устанавливающий зависимость размера арендной платы за земельный участок от категории арендатора. Сложно сделать вывод, читая данное постановлению, насколько это коэффициент обоснован.

В Оренбургской области по Постановлению Правительства от 24 февраля 2015 года N 110-п [5] в основе расчетов лежит только кадастровая стоимость земельного участка и ставка арендной платы, но есть особые категории земельных участков, для которых предусмотрены особые условия.

В Постановлении Правительства Белгородской области №247-ПП от 13.07.2009 [6] приведена формула расчета величины арендной платы за землю, учитывающая УПКС, площадь земельного участка, а также коэффициент К (%) функционального использования земель. Коэффициент интегральный и характеризует совместное влияние факторов. В качестве факторов предлагаются показатели по виду деятельности, местоположения, коэффициент, корректирующий доходность местного бюджета, коэффициент, отражающий коммерческие возможности земельного участка, коэффициент инфляции расчетного года. В случае отсутствия подобных факторов, К (%) признается равным величине налоговой ставки земельного налога.

Учитывая специфику и обширность регионов Российской Федерации, различающееся социально-экономические показатели, а также отсутствие утвержденного понятия «экономическая обоснованность», сложно предложить единый универсальный набор факторов, максимально влияющих на плату за землю, легко прогнозируемых и не допускающих ухудшения экономического состояния землепользователей.

На примере неразграниченных земель муниципального образования «город Екатеринбург», сдаваемых в аренду, в данном исследовании предлагается возможный экономический расчет обоснования изменения арендных ставок в период между действиями двух кадастровых оценок: утвержденными Постановлением Правительства Свердловской области от 07.06.2011 N 695-ПП [7] и Приказом № 32 МУГИСО от 15.01.2013 года [8].

Если рассматривать экономическую обоснованность ставок арендной платы как ряд критериев, подкреплённых расчетными, основанными на экономических принципах, доводами, отражающими соответствующую доходность земельного участка с учетом категории земель и его разрешенного использования, включая влияния изменений экономических показателей для отрасли, района расположения и государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, а также субсидий, предоставляемых организациям, необходимо обращать особое внимания на следующие положения:

  1. при формировании платы за землю должен соблюдаться баланс интересов государства и общества, поскольку из поступающих арендных платежей в конечном счете формируются бюджеты городов.
  2. рыночная оценка земельного участка и рыночная оценка доходности земельного участка, производится исходя из принципа его наиболее эффективного использования.
  3. анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора.
  4. неэффективное использование правообладателем переданного ему в аренду земельного ресурса не может служить основанием для снижения уровня арендной платы, так как в этом случае нарушается принцип ожидания при оценке недвижимости – основной методообразующий принцип.
  5. анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни объекта при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.
  6. земельный участок должен соответствовать принципу полезности для объекта недвижимости, т.е. способен удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.
  7. рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
  8. при заключении договора аренды земельного участка волеизъявление сторон должно быть свободным.

Следовательно, если подходить к единообразию понимания термина экономической обоснованности его можно установить следующим образом:

Экономическая обоснованность – правомерное, подкреплённое расчетными доказательствами обоснование имущественных платежей, основанных на экономических принципах.

Несмотря на то, что порядок и принципы определения арендной платы рассматриваются на базе кадастровой стоимости, на наш взгляд, не должно быть прямой зависимости между кадастровой стоимостью, действующей на период и измененной в процессе пересмотра и уточнения, и периодично устанавливаемыми дифференцированными ставками и коэффициентами арендной платы за землю.

Государственная кадастровая оценка земель установлена в порядке действующего законодательства. Кадастровая стоимость участков, в составе земель населенных пунктов, проведена на основании статистического анализа рыночных цен с учетом факторов, оказывающих наибольшее влияние на стоимость земельных участков. Арендная плата представляет собой неналоговый вид доходов соответствующих бюджетов, установленный действующим законодательством. Существенным моментом является связь кадастровой и коэффициентов к кадастровой стоимости по каждому виду использования земельных участков, для экономического обоснования коэффициентов арендной платы. Земельный кодекс РФ [ 25 октября 2001 года № 136-ФЗ ] признает кадастровую стоимость как нормативно-рассчитываемую стоимость.

Для подтверждения довода о непрямой зависимости изменения кадастровой стоимости и ставок арендной платы, проанализируем изменения кадастровой стоимости, определенной и утвержденной от 07.06.2011 Постановлением Правительства Свердловской области N 695-ПП и от 15.01.2013 года Приказом № 32 МУГИСО.

Сводные данные по результатам двух кадастровых оценок по минимальным и максимальным значениям для видов разрешенного использования представлены в Табл. 2 [ 5 группа вида разрешенного использования (ВРИ) – земли под торговое назначение, ВРИ 9 – обрабатывающие производство ].

Таблица 2 — Кадастровые оценки по минимальным и максимальным значениям (по материалам г.Екатеринбург)

Номер ВРИ Приказ №32 (действующий) ПП № 695 (предыдущий)
min УПКС, руб./кв.м max УПКС, руб./кв.м min УПКС, руб./кв.м max УПКС, руб./кв.м
2 3 4 6 7
1 4 488,39 14 836,04 3 170,69 6 607,02
2 203,87 6 095,78 328,70 2 272,19
3 4 735,75 14 836,04 2 553,69 13 430,45
4 211,84 890,31 207,58 718,46
5 8 223,04 25 760,92 3 775,98 22 166,28
6 7 163,44 21 432,86 605,70 17 804,42
7 8 223,04 25 760,92 4 788,27 25 725,59
8 3 940,11 12 343,46 37,40 1 592,83
9 1 117,33 5 370,26 2 989,76 4 445,70
10 2 264,08 2 264,08 2 549,92 2 549,92
11 1 065,58 3 086,15 420,99 2 489,03
13 1 117,33 1 117,33 2 989,76 2 989,76

Средневзвешенные удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС) по двум датам исполненных кадастровых оценок [9] представлены в Таблице 3.

Таблица 3 — Средневзвешенные удельные показатели кадастровой стоимости по ВРИ (по материалам г.Екатеринбург)

ВРИ Средневзвешенные по площади УПКС, на 01.01.2010, руб./кв.м. Средневзвешенные по площади УПКС, на 15.11.2012, руб./кв.м.
1 5341,91 8829,11
2 1423,59 1311,80
3 7678,60 8255,368
4 566,02 585,12
5 14488,80 14038,53
6 5372,27 13990,56
7 13828,69 15406,44
8 1256,92 5230,55
9 3981,92 2272,88
10 2549,92 2264,08
11 443,05 1122,21
13 2922,20 1117,33
17 6904,36

Сопоставляя результаты двух кадастровых оценок, можно сделать вывод, что при достаточно стабильных ценах на земельном рынке в период с 01.01.2010 г. по 15.11.2012 г., результаты последней кадастровой оценки по средневзвешенным показателям не имеют показательной зависимости в сравнении с результатами предыдущей кадастровой оценки, таблица 4.

Таблица 4 — Кадастровые оценки по средневзвешенным показателям (по материалам г.Екатеринбург)

Группа ВРИ Снижение кадастровой стоимости за период, % Увеличение кадастровой стоимости за период, %
1 65%
2 8%
3 7,5%
4 3,3%
5 3,1%
6 260%
7 11,4%
8 416%
9 43%
10 11%
11 253% [ (1122,21 / 443,05-1) * 100% ]
13 62%

Абсолютно непредсказуемыми оказались максимальные и минимальные значения удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС), особенно по тем ВРИ, где происходит снижение минимального УПКС и увеличение максимального УПКС, таблица 5.

Таблица 5 — Максимальные и минимальные значения удельного показателя кадастровой стоимости

Номер ВРИ min УПКС, руб./кв.м max УПКС, руб./кв.м
Снижение, % Увеличение, % Снижение, % Увеличение, %
1 42% 225%
2 38% 268%
3 85% 10%
4 2% 24%
5 218% 16%
6 1183% 20%
7 72% 0,14%
8 10535% 775%
9 63% 21%
10 11% 11%
11 253% 24%
13 63% 63%

* Расчет проведен по данным таблицы 1

Общий график представлен ниже. Зеленым цветом изображено изменение максимального УПКС по ВРИ, красным – минимальное, синим соответственно – средневзвешенное.

Рисунок 1 — Изменение значений УПКС по видам разрешенного использования

Далее, рассмотрим изменения кадастровой стоимости после пересмотра или уточнения данных в период от 07.06.2011 г. N 695-ПП до момента вступления в силу Приказа № 32 МУГИСО от 15.01.2013 года, для участков, сдаваемых в аренду МО г.Екатеринбург.

При проведении анализа по рассматриваемым земельным участкам введены допущения:

  1. При вводе данных кадастровой стоимости для анализируемого ряда земельных участков, согласно Постановления Правительства Свердловской области от 07.06.2011 N 695-ПП, при отсутствии данных в Постановлении 695-ПП, принималось среднее для кадастрового квартала значение, согласно Приложения 2 к Постановлению.
  2. По части земельных участков, площадь которых изменялась с момента применения Постановления Правительства Свердловской области от 07.06.2011 г. N 695-ПП до момента вступления в силу Приказа № 32 МУГИСО от 15.01.2013 года площадь уточнялась на действующий период.
  3. Изменение арендной платы на два периода вычислялось исходя из базового коэффициента арендной платы, действующего на момент принятия Постановления Правительства Свердловской области от 07.06.2011 N 695-ПП.
  4. Земельные участки, которые в этот период были выкуплены правообладателями, исключены из анализа.
  5. Для компактности исследования выбраны только два вида использования земельных участков: торговля и обрабатывающие производства.

Всего проанализировано по действующим договорам по 9 группе разрешенного использования – 118 земельных участков, по ВРИ 5 – 90 земельных участков [ Более подробный анализ представлены в статье Топал Е.Г. Экономическая обоснованность ставок арендной платы за земельные участки, на примере муниципального образования «город Екатеринбург». Сборник докладов XI Международной конференции «Российские регионы в фокусе перемен». МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина. 2016 г. в 2 томах. ] [10].

Сводные расчетные данные под объектами торговли представлены в Табл. 6., рис.2. Сводные расчетные данные под объектами обрабатывающего производства представлены в Табл. 7., рис.3.

Таблица 6 — Сводные расчетные данные под объектами торговли (по материалам г.Екатеринбург)

Показатель Изменение, %
изменение среднего значения УПКС кадастровой стоимости -22,00%
изменение средневзвешенного значения УПКС кадастровой стоимости -48,00%
изменение арендной платы -48,00%
изменение кадастровой стоимости -48,00%

Рисунок 2 — Данные по пересмотру кадастровой стоимости для 5 ВРИ

Таблица 7 — Сводные расчетные данные под объектами обрабатывающего производства (по материалам г.Екатеринбург)

Показатель Изменение, %
изменение среднего значения УПКС кадастровой стоимости -35,00%
изменение средневзвешенного значения УПКС кадастровой стоимости -72,00%
изменение арендной платы -72,00%
изменение кадастровой стоимости -72,00%

Рисунок 3 — Данные по пересмотру кадастровой стоимости для 9 ВРИ (по материалам Свердловской области)

Таким образом, делаем вывод, что произошло существенное снижение кадастровой стоимости, связанное с процессами ее пересмотра, что, несомненно, приводит к снижению арендной платы при не меняющейся ставке за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «город Екатеринбург»:

  • под объектами торговли на 48%;
  • под организациями обрабатывающего производства на 72%.

Для определения ставки арендной платы и коэффициентов, характеризующих совместное влияние факторов базового уровня и набора K1…Kn, применяемых в отношении определенных видов функционального использования, необходимо учесть не только фактическое падение доходов бюджета, а также оценить величину колебания от среднего (базового, эталонного) показателя, как обобщающей характеристики совокупности, ответить на вопрос, имеет ли данное отклонение показателя у разных объектов объективный характер, понять сущность изучаемого явления, учесть инфляционные процессы, наблюдаемые в анализируемый период.

На наш взгляд, наиболее значимыми факторами, влияющими на величину арендной платы за земельные участки, предназначенные для строительства и эксплуатации недвижимости коммерческого и иного (нежилого) назначения, являются разрешенное использование, площадь земельного участка и его месторасположение.

Для определения ставки арендной платы, учитывая, что базой для расчета является кадастровая оценка для земель населенных пунктов [ государственная кадастровая оценка земель проводится для земельных участков различного целевого назначения, которая основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования ], корректировке подлежит базовый коэффициент арендной платы, учитывающий изменение рыночных условий в анализируемый период, по формуле:

Где Кб – коэффициенты, утвержденные Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 г. № 1855-ПП в рассматриваемом случае, в размере:

4,80% — для земельных участков под объектами торговли;

4,00% — для земельных участков под организациями обрабатывающего производства.

Коэффициент (КNi), учитывающий изменение рыночных условий между датами утверждения базовых коэффициентов арендной платы (Постановление Правительства Свердловской области от 30.12.2011 г. № 1855-ПП с 01.01.2012 года и 01.01.2015 года). Данный коэффициент определяется как произведение соответствующих выбранной методологии показателей, начиная с года утверждения государственной кадастровой оценки, действующей на начальный период для соответствующей категории и вида разрешенного использования земель, до расчетного года.

В качестве набора показателей для определения КNi предлагаются следующие значения:

K1 – коэффициент, учитывающий вид деятельности предприятий, организаций, учреждений. Определяется исходя из уровня инфляции (потребительских цен по видам деятельности) на расчетный год как произведение соответствующих максимальных планируемых ежегодных показателей инфляции (индекс потребительских цен, декабрь к декабрю), начиная с года утверждения государственной кадастровой оценки для соответствующей категории земель до расчетного года (январь 2015 г.);

К2 – коэффициент, корректирующий степень влияния доходности местного бюджета по результатам предпринимательской деятельности. Применяется в целях учета изменений обеспечения доходной части бюджета муниципального образования города Екатеринбурга, но не напрямую, а в зависимости от изменения показателей вариации. В нашем случае нам видится, что наиболее показательным для расчета изменения УПКС по группам может являться коэффициент осцилляции, который отражает относительную колеблемость крайних значений признака вокруг средней. Коэффициент осцилляции, учитывает не только показатель среднего по числовому ряду, поскольку среднее всегда обобщает количественную вариацию признака, т.е. в средних величинах погашаются индивидуальные различия единиц совокупности, обусловленные случайными обстоятельствами. В отличие от средней абсолютная величина, характеризующая уровень признака отдельной единицы совокупности, не позволяет сравнивать значения признака у единиц, относящихся к разным совокупностям, но и также анализирует показатели изменения максимальных и минимальных значений ряда (УПКС). Коэффициент осцилляции рассчитывается по формуле (3):

К2 = [УПКС maxко/кб — УПКС min ко/кб] / [УПКС средн] (3)

где УПКСmax – максимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в группе по виду разрешенного использования на дату кадастровой оценки* (ко) и на момент расчета коэффициента (Кб)** на 01.01.2015 года, соответственно.

УПКСmin – минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в группе по виду разрешенного использования на дату кадастровой оценки (ко) и на момент расчета коэффициента (Кб) на 01.01.2015 года, соответственно.

УПКСсредн – в качестве среднего значение УПКС земельных участков в группе по виду разрешенного использования на дату кадастровой оценки (ко) и на момент расчета коэффициента (Кб) на 01.01.2015 года, принят средневзвешенный показатель, как частное от деления совокупной суммарной кадастровой стоимости по арендуемым земельным участкам на общую площадь арендуемых земельных участков.

*Постановление Правительства Свердловской области от 07.06.2011 N 695-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, расположенных на территории Свердловской области»

** Постановление Правительства Свердловской области от 30.12.2011 г. № 1855-ПП

К3 – коэффициент местоположения, характеризующий увеличение арендной платы за счет совместного влияния на повышение коммерческой привлекательности земельного участка основных магистралей и локальных центров, влияющих на коммерческую привлекательность земель города Екатеринбурга. В данном случае не учитывается. Несомненно, коэффициент местоположения влияет на итоговую величину арендной платы. В условиях рыночной экономики плата за земельные участки зависит от выгодности местоположения, специфики окружающей застройки, инфраструктуры района, т.е. определяется как функция от рыночной стоимости земли.

Ценовое зонирование территории муниципального образования позволяет определить кластеры различной инвестиционной и коммерческой привлекательности земельных участков. Ценовое зонирование – процесс долгий и требующий достаточный массив проверенных исходных данных, что для многих муниципальных образований не доступно. В тоже время, в условиях развитого рынка города Екатеринбурга, такой коэффициент не может быть меньше 1,0. Кроме того, местоположение косвенно учтено в базе для настоящего расчета: коэффициентах к кадастровой стоимости, принятых ранее (4,8 и 4,0) и кадастровой стоимости земельных участков, являющихся базой для расчета итоговой величины арендной платы. Таким образом, не учитывая данный коэффициент, мы получаем модель для минимального показателя корректирующего коэффициента, характеризующего совместное действие факторов.

Итоговый совокупный коэффициент КNi на январь 2015 г. рассчитывается по следующей формуле:

Коэффициент инфляции К1 принимается в соответствии с изменением индексов потребительских цен, принятых по официально опубликованным итогам социально-экономического развития МО «город Екатеринбург» за 2013 и 2014 г.г. [ Кадастровая стоимость утверждена Приказом МУГИСО от 15.01.2013 № 32. ] и данных государственной статистики по Свердловской области. Базовый индекс потребительских цен, январь [ http://www.gks.ru/dbscripts/cbsd/dbinet.cgi ].

Таблица 8 — Расчет коэффициента К1 для земельных участков под объектами торговли

2012 2013 2014 ИТОГО К1
105,3 в год 107,50 104,5 1,1234
стр.135 См. здесь: URL стр.135 См. здесь: URL Стр.130 См. здесь: URL

Таблица 9 — Расчет коэффициента К1 для земельных участков под организациями обрабатывающего производства

2012 2013 2014 ИТОГО К1
119,70 в год 110,40 96,7 1,0680
Стр. 80 См. здесь: URL Стр. 80 См. здесь: URL Стр. 75 См. здесь: URL

Для расчета коэффициента К2 были проанализированы все действующие договоры аренды МО города Екатеринбурга по рассматриваемым ВРИ, для более корректного расчета базового показателя арендной платы были исключены из выборки земельные участки:

  • не совпадающие по виду разрешенного использования с анализируемой группой;
  • земельные участки, имеющие УПКС, значительно отличающийся от рыночного, и, имеющие УПКС не характерный для ВРИ, согласно проведенному анализу;
  • земельные участки, договора аренды на которые расторгнуты на 01.01.2015 года.

Результаты расчетов по группам представлены в Табл. 10, Табл. 11.

Таблица 10 — Расчет коэффициента К2 для земель торгового назначения

Показатель ПП 695 Пр 32
УПКСмакс 25 205,69 25 760,92
УПКСмин 2 888,68 6 200,35
Средневзвешенный показатель 17 934,05 12 975,91
К2 для периода 1,244 1,507

Таким образом, базовый коэффициент арендной платы КNi для земельных участков под объектами торговли на 01.01.2015 года становится равным:

Таблица 11 — Расчет коэффициента К2 для земель обрабатывающего производства

Показатель ПП 695 Пр 32
УПКСмакс 22 424,66 11 544,89
УПКСмин 424,00 718,00
Средневзвешенный показатель 4 131,82 1 400,56
К2 для периода 5,325 7,73

Таким образом, базовый коэффициент арендной платы для земельных участков под организациями обрабатывающего производства на 01.01.2015 года становится равным:

Данные ставки целесообразно рассчитывать не чаще, чем период действия кадастровой оценки, также в первый год после установления расчетных ставок, коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции, предусмотренных прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации, не определяется.

Далее была проведена практическая апробация предложенного расчета, в результате которой уровень доходности для земельных участков, расположенных в городе Екатеринбурге, определенный через расчет чистого операционного дохода как от единого объекта недвижимости, так и от использования земельного участка и построения математического представления уровня доходности земельных участков в зависимости от плотности застройки территорий, находится в допустимом диапазоне и зависит от площади, плотности застройки, состава объектов ОКС на земельном участке.

При этом, среднее значение уровня доходности, как показателя, обобщающего количественную вариацию признака, составляет 7%. Медианное значение, т.е. серединное значение числового ряда (наиболее устойчивое к аномальным отклонениям (выбросам)), составляет 6,3%. Следовательно, базовые ставки арендной платы для земельных участков, расположенных в городе Екатеринбурге под объектами торговли и под организациями обрабатывающего производства являются экономически обоснованными.

Список литературы

  1. Постановление Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009 года «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».
  2. Постановление Правительства Свердловской области от 30 декабря 2011 г. N 1855-ПП «Об утверждении Положения О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области» (с изменениями на 12 октября 2016 г.).
  3. Методика определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, утвержденная Постановлением правительства Санкт-Петербурга № 1379 от 26.11.2009 «О мерах по реализации закона Санкт-Петербурга «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга».
  4. Постановление Администрации г.Иркутска от 21 июля 2015 года N 031-06-697/5 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Иркутска»
  5. Постановлению Правительства Оренбургской области от 24 февраля 2015 года N 110-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов»
  6. Постановление Правительства Белгородской области от 13 июля 2009 г. N 247-ПП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена».
  7. Постановление Правительства Свердловской области от 07.06.2011 N 695-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, расположенных на территории Свердловской области».
  8. Приказ № 32 МУГИСО от 15.01.2013 года «Об утверждении результатов кадастровой стоимости».
  9. Отчет №72/2012 от 24.12.2012 года об определении кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования «город Екатеринбург», подготовленного СОГУП «Областной Центр недвижимости» филиал «Центральное БТИ и РН».
  10. Топал Е.Г. Экономическая обоснованность ставок арендной платы за земельные участки, на примере муниципального образования «город Екатеринбург» // Сборник докладов XI Международной конференции «Российские регионы в фокусе перемен». Уральский федеральный̆ университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина. 2016 г. в 2 томах.
  11. Гарманов В.В., Куценко В.М., Осипов Г.К., Трипольникова Д.В., Носов С.И. Опыт актуализации базовых ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга по материалам государственной кадастровой оценки земель // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2014. – октябрь.
  12. Зельдин М.А., Грибовский С.В., Баринов Н.П. Оценка величины рыночной арендной платы за пользование земельным участком // Имущественные отношения в РФ. 2009. — №6 (93).

источник