Меню Рубрики

Перевод в нежилой фонд 2016

— Насколько сегодня сложно перевести квартиру в жилом доме из жилой в коммерческую недвижимость и что делать, если эта квартира сейчас в ипотечном займе? Жить там не собираюсь, а сдавать смысла нет, за нее квартиранты будут платить копейки.

Сейчас переводить жилое помещение в нежилое стало намного сложнее, даже в случае, если недвижимость находится в собственности. Ужесточение регламента сделано для защиты жильцов, так как ранее многие подделывали подписи соседей или даже подкупали госслужбы для получения разрешения. В новостройках дела обстоят лучше: здесь обычно отводится определенный процент помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческих целей и уже оборудованные отдельными подъездами, козырьками и т. д.

Если кредит за объект еще не выплачен, то переделать его в нежилой в принципе невозможно – обычно в ипотечном договоре содержится условие о запрете изменять назначение объекта и даже делать перепланировки. Нарушая эти условия и не оповещая об этом банк, заемщик сильно рискует – залоговые службы банка могут нагрянуть с проверкой, и тогда последуют штрафы, требование досрочного погашения кредита или возвращения жилья в первоначальный вид. Банк редко когда дает добро на подобные действия, так как объект в таком случае может потерять свою ликвидность. Ведь банк, в первую очередь, заинтересован в быстрой его реализации и возмещении кредитной суммы. Также необходимо поставить в известность муниципальные госструктуры, в которых зарегистрировано помещений – и они также вряд ли дадут разрешение, поскольку объект с обременением.

Помимо всего этого сложностью является получение согласия двух третей жильцов дома. Как раз по новому разрабатываемому регламенту необходимо будет предоставлять не просто выписку с результатами опросов жильцов, а полноценный отчет с подписями, а также чиновники будут проверять достоверность путем обзвона.

Стоит отметить, что сама процедура переделки в нежилое помещение выходит недешево – перепланировки, строительство отдельного входа (который обычно делают, прорубая окно) и пандусов для инвалидов. В таком случае выгоднее будет сдавать в аренду – это покроет часть выплат по кредиту, а также шанс сделать все законно намного выше.

Отвечает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Моисеева:

С 1 января 2016 ужесточилась процедура перевода квартир, расположенных на первых этажах жилых домов, в нежилой фонд. Подобная ситуация связана с наличием жалоб от недовольных жителей. В качестве проблем указывается вырубка деревьев, беспорядок на придомовой территории, соседство с точками продаж алкогольной продукции, а также запахи, появляющиеся во время приготовления пищи. Ограничения вводили по виду деятельности, поэтому в первую очередь запретили открывать кафе, магазины продовольственных товаров.

Вторая проблема заключается в необходимости предоставить протокол согласования с жильцами. Как минимум две трети жителей должны согласиться с наличием нежилого помещения на месте бывшей квартиры. Поэтому проводятся очные и заочные собрания, в рамках которых нужно получить согласие жителей на такое изменение. Следующий этап – обращение к муниципальным депутатам, которые проверяют заявку на легитимность. Еще одна сложность заключается в том, что раньше одобрения выдавала Москомархитектура. Теперь данный вопрос находится в ведении ДГИ. Из-за структурных изменений все процессы еще не до конца отработаны.

В вашем случае перевод в нежилой фонд невозможен, так как квартира находится в залоге банка (обременение в виде ипотеки). Чтобы осуществить процедуру перевода, нужно погасить существующий долг. Банк не согласует перевод жилья в коммерческую недвижимость, что связано с опасением за ликвидность залога.

Перевод жилого помещения в нежилое в настоящее время является частой и понятной процедурой. Схема перевода регулируется 3 главой Жилищного кодекса «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение». В статье 22 Жилого кодекса уточняется, что при переводе в нежилой фонд квартира должна быть расположена на первом этаже, либо над нежилым помещением. Также важно, чтобы помещение имело отдельный вход, в нем никто не проживал и не был прописан. Стоит отметить, что после перевода все помещение должно стать полностью нежилым, то есть нельзя оставить одну комнату для постоянного проживания.

Если все требования для перевода соблюдены, владелец квартир должен обратиться с заявлением в отдел муниципалитета, который занимается изменением статуса помещений (Департамент жилищной политики в Москве). Нужно предоставить в орган пакет необходимых документов, которые перечислены п.2 статьи 23 ЖК РФ.

С переводом в нежилой фонд квартиры, которая обременена ипотекой, дело обстоит куда сложнее. В статье 22 ЖК РФ указано, что квартира не должна находиться под арестом, быть в залоге или в аренде. А, как известно, при оформлении ипотеки банк является залогодержателем недвижимости до тех пор, пока выплаты по займу не будут полностью погашены. Однако на практике перевод ипотечной квартиры в нежилое помещение встречается. Для этого, в первую очередь, требуется получить письменное согласие банка на осуществление этой процедуры и на рефинансирование кредита. Далее требуется снять обременение, поменять назначение недвижимого имущества, переоформив всю документацию, и заложить уже нежилое помещение в обеспечение обязательств по новому кредиту. Между тем стоит предупредить, что иногда не спасает даже согласие банка – контролирующие органы, занимающиеся переводом, отказывают, ссылаясь на статью 22 ЖК РФ.

При желании приобрести квартиру в ипотеку и перевести ее в нежилой фонд лучше ориентироваться на специальные банковские программы. Они позволяют получить кредит на покупку квартиры на первом этаже жилого дома и перевести ее в нежилой фонд (или же кредит под залог имеющейся квартиры с дальнейшим переводом помещения в нежилой фонд в период действия ипотеки). Ставки по таким программам будут выгоднее, чем при оформлении кредита на покупку коммерческой недвижимости.

Не пропустите:

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

источник

Генеральный директор ООО «Объединенная юридическая компания»

Если у собственника есть объект недвижимости, не используемый для собственного проживания, то, как правило, ради получения дополнительного дохода такую недвижимость можно сдать в аренду. Однако если квартира находится на первом этаже, то перед владельцем открываются куда более интересные и выгодные перспективы. Например, собственник может осуществить ее перевод в нежилой фонд и уже сдавать такой объект недвижимости в аренду под офис или какой-либо магазин. И даже учитывая высокую стоимость перевода, следует иметь в виду, что окупаемость коммерческой недвижимости примерно в три раза выше, нежели жилой.

Прежде всего, для перевода в нежилой фонд обычной квартиры необходимо, чтобы выполнялись следующие условия: должна быть возможность организации отдельного входа, получения пожарного сертификата и санитарно-эпидемиологического заключения.

Добавлю, что перевод помещения в нежилое не допускается в случае, если доступ к этому помещению невозможен без использования помещения, остающегося в жилом фонде (ст. 22 Жилищного кодекса). Это значит, что переводимая собственность должна быть полностью изолирована от всех жилых помещений. Кроме того, не допускается организация входа в будущее нежилое помещение через общий подъезд, под вход может быть переоборудовано либо окно, либо часть стены, выходящей на улицу.

Из этой же статьи мы видим, что переводимая в нежилой фонд квартира не должна кем-либо использоваться в качестве места постоянного проживания и ни в коем случае не должно быть зарегистрировано никаких обременений, таких как арест, ипотека, залог или коммерческий наем.

Сама процедура перевода в нежилой фонд квартиры при этом достаточно непроста и не всегда завершается успешно.

Перевести квартиру в нежилой фонд в настоящее время на практике довольно сложно, несмотря на то что закон требует предоставления минимального комплекта документов. Поэтому, приобретая квартиру для перевода в нежилой фонд, необходимо понимать, что риск отказа существует всегда. Если перевод квартиры в нежилой фонд поручить специалистам, то услуга «под ключ» будет стоить не менее 300-400 тыс. руб., учитывая средние расценки по стране. Обращаясь к специалистам, собственник может быть уверен, что будут собраны все необходимые документы, правильность их составления и заполнения также не будет иметь нареканий. Специалисты самостоятельно, на основании доверенности, подают все документы, а в случае отказа госорганов в переводе, они будут в судебном порядке обжаловать такой отказ.

Но, к сожалению, даже обращение к специалистам не всегда может гарантировать положительный результат, поскольку процесс перевода зависит от многих факторов – в том числе от человеческого, который непредсказуем.

Для перевода в нежилой фонд потребуется обращаться в довольно большое количество различный инстанций, чтобы собрать большой пакет документов, который в последующем будут представлены в Департамент управления имуществом, где межведомственная комиссия будет решать вопрос о разрешении перевода жилого помещения в нежилое.

Прежде всего, нужно получить в БТИ экспликацию и выписку из кадастровых документов (поэтажный план). Для заказа этих документов будут необходимы документы, подтверждающие личность заявителя, правоустанавливающие документы на объект, а также БТИ некоторых регионов просит предоставить документы, на основании которых возникло право собственности (договор купли-продажи/дарения/свидетельство о праве на наследство).

После этого необходимо пригласить лицензированного архитектора, который составит проект и эскиз переустройства жилого помещения в нежилое.

Полученные документы (экспликацию, выписку из кадастра, проект и эскиз переоборудования, паспорт заявителя и правоустанавливающий документ) необходимо направить в районный отдел архитектуры, где собственнику будет выдан акт согласования, необходимый для оформления перепланировки, предшествующей переводу помещения в нежилой фонд.

Необходимость согласования данного акта предусмотрено в Административном регламенте предоставления муниципальной услуги «Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения», издаваемого администрациями субъектов РФ.

Готовый акт нужно подписать в станции СЭС, пожарной охране, организациях, которые предоставляют энергоресурсы, в коммунальных системах, а также районной администрации.

Помимо этих документов так же в БТИ нужно будет заказать технический паспорт помещения с техническим планом.

В управляющей компании, или ином органе в зависимости от способа управления многоквартирным домом берется справка ДЭЗ, в которой содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, переходящей в нежилой фонд.

Там же необходимо получить техническое заключение, в котором указано техническое состояние всего здание, а также отражено, что здание не находится в аварийном состоянии и не предназначено под снос.

Важный момент сбора документов на перевод в нежилой фонд – это получение согласия от собственников квартир, расположенных в том же строении, где и переводимое помещение. Иногда именно на этом этапе возникают основные сложности. Многое зависит от района расположения квартиры.

Самое сложное в переводе – соблюсти законность согласования проекта, связанную с оборудованием отдельного входа. Законодательство в обязательном порядке предполагает согласие сособственников жилого дома на оборудование такого входа (ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ).

Добиться этого довольно сложно. Обычно в любом жилом доме найдется такой сосед, который потребует выполнения заведомо невыполнимых условий для дачи согласия на отдельный вход.

Однако есть возможность немного упростить себе задачу. Для получения такого согласия достаточно организовать очередное или внеочередное собрание собственников жилья и внести на повестку вопрос о переводе конкретного помещения из жилого фонда в нежилой.

Собрание является правомерным, если на нем присутствует не менее 50% собственников жилья, а решение принятым, в случае его одобрения не менее 2/3 от количества собственников, явившихся на собрание (ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Если согласие все же получено, можно осуществлять переоборудование жилища, путем его перепланировки.

С примерами судебных решений об оспаривании отказа о переводе, можно ознакомиться в » Энциклопедии решений. Перевод жилого помещения в нежилое» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный
доступ на 3 дня бесплатно!

Перечень указанных выше документов, носит скорее рекомендательный характер, и зачастую не регламентируется какими-либо нормативными правовыми актами. Несмотря на это, независимо от того, самостоятельно вы занимаетесь переводом помещения или при помощи специалистов, мы настоятельно рекомендуем собрать полный пакет приведенных ниже документов. Впоследствии это поможет вам сэкономить время, силы и нервы, так как госорганы просят эти документы для своей «подстраховки», и в случае их непредоставления «высасывают из пальца» причину для отказа в перепланировке.

По завершению переоборудования должна быть приглашена жилищная комиссия для осмотра в соответствии со ст. 28 Жилищного кодекса РФ.

После сбора всех вышеперечисленных документов и осуществления перепланировки помещения, необходимо обратиться в Департамент управления имуществом для получения разрешения на перевод, причем в заявлении необходимо указать причину перевода недвижимости из жилого фонда в нежилой. К заявлению прикладываются документы, подтверждающие личность заявителя, все собранные документы, правоустанавливающие документы, а также учредительные документы, в случае если собственником является юридическое лицо.

В течение 45 дней комиссия обязана рассмотреть поданное заявление и уведомить заявителя о своем решении. В случае, если межведомственная комиссия при Департаменте управления имущества дала отказ без указания причины, то такой отказ считается немотивированным и может быть обжалован в суде. Деятельность и сроки рассмотрения регулируются местными постановлениями правительства.

Наиболее популярными причинами отказа являются неполный пакет документов, предоставляемый заявителем, в нем может отсутствовать ряд необходимых документов, а также несоблюдение условий по подготовке помещения к переводу.

Читайте также:  Шантажируют в скайпе что делать

В случае отказа Департамента в переводе заявитель, считая отказ необоснованным, может обжаловать отказ в судебном порядке. В случае же, если отказ обоснованный, заявитель имеет право исправить имеющиеся замечания и подать заявление на перевод вновь. Попытки внесения исправлений не ограничены.

Все! Согласие Департамента управления имуществом получено и можно переходить к одному из заключительных этапов перевода помещения.

Для этого необходимо вновь обратиться в БТИ и подать туда заявление на определение стоимости перевода. К данному заявлению помимо собранных ранее документов необходимо приложить протокол межведомственной комиссии, полученный в ДУИ.

По поданному заявлению будет собрана комиссия отдела приватизации и управления жилищным фондом, которая примет решение о стоимости перевода и составит соответствующий протокол.

Делается это все с одной единственной целью – определить разницу в стоимости жилого помещения и вновь образованного нежилого. И в большинстве случаев стоимость нового нежилого помещения превосходит стоимость жилого. Обусловлено это тем, что, рассчитывая эту разницу, комиссия по приватизации учитывает огромное количество параметров, начиная с состояния дома и его территориального местоположения, и заканчивая своими оценками потенциального коммерческого использования. Немаловажную роль играет и целевое назначение переводимого помещения.

После получения протокола стоимости заявителю останется только оплатить разницу в стоимости в любом банке.

Последним этапом является сдача документов в Управление Росреестра. Заявителю необходимо предоставить заявление, документ удостоверяющий личность, протоколы ДУИ и БТИ, кадастровый паспорт помещения, а также квитанцию об оплате госпошлины.

Осталось в назначенный день получить готовые документы из регистрирующего органа. Регистрация изменений осуществляется в течение 10 дней с момента подачи документов. Данная информация о сроках представлена на сайте Росреестра в открытом доступе.

В случае осуществления предпринимательской деятельности в жилом помещении без его перевода в нежилой фонд возможна ответственность, предусмотренная действующим законодательством. Жилищная инспекция может оштрафовать собственника помещения за нарушения порядка перевода жилого помещения в нежилое (ст. 7.22 КоАП РФ, письмо Минрегиона России от 14 октября 2008 г. № 26084-СК/14, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2012 г. № 19АП-3505/12).

Помимо этого, соседи или любые заинтересованные лица имеют право в судебном порядке добиться продажи жилого помещения с публичных торгов в том случае, если собственник нарушает правила пользования и эксплуатации помещения. Возможно это лишь после их письменного обращения в местную администрацию, которая выдает письменное предписание об устранении нарушений использования (ст. 29 Жилищного кодекса, ст. 293 Гражданского кодекса).

источник

При стечении определённых обстоятельств возникает потребность перевести имеющееся в собственности помещение для проживания в нежилой фонд.

Само помещение должно использоваться по заложенному в процессе строительства назначению (ЖК стт.15, 17; ГК ст.288), но это не всегда возможно в конечном результате либо не целесообразно в силу очевидных причин.

Требования, предъявляемые к жилым и нежилым помещениям различны, поэтому при документальном обосновании перевода жилого помещения в нежилое следует опираться на положения Жилищного и Градостроительного кодексов.

ПП №47 2006/28/01 редакция 2016/02/08 чч.II, III, IV

Собственник, он же инициатор перемены функционального статуса жилого помещения, должен представить документы в доказательство разумности и законности планируемых действий.

При этом не должны быть затронуты интересы и ущемлены права и свободы третьих лиц, имеющих к переводу прямое или косвенное отношение.

Понятие «нежилое помещение» не раскрыто ни в одном из ныне действующих законодательных актов. Поэтому, опираясь на языковое значение термина, следует исходить от обратного и классифицировать помещение как нежилое, если оно не соответствует признаком жилого и не предназначается для проживания.

Не запрещено осуществлять профессиональную деятельность в рамках собственного жилья научным работникам, творческим людям, адвокатам, индивидуальным предпринимателям, если при этом не затрагиваются интересы соседей и не нарушается соответствие жилого помещения своему статусу.

Переоформление функциональной категории потребуется лишь в случае изменения качественных параметров жилья (магазин, офис, приёмная, кафетерий и др.), что автоматически исключает проживание там владельца или членов его семьи.

Инициировать смену функционального предназначения строения или квартиры может только собственник.

Помещение, планируемое к выводу из жилищного фонда, должно соответствовать следующим требованиям:

  • (относительная) изолированность в пространстве с индивидуальным ходом;
  • максимальная доступность помещения с улицы, что можно обеспечить лишь при расположении на нижних этажах дома;
  • строительная ограниченность конструкции полом, потолком и стенами, что позволяет зарегистрировать право собственности (ФЗ №218 о госрегистрации 2015/13/07; Постановление ФАС МО №КА-А41/8159-04 2004/20/09);
  • иметь кадастровый паспорт (собственнические права до 2016/15/07 подтверждаются одновременно правоустанавливающим и правоподтверждающим документами);
  • отсутствие каких бы то ни было обременений и прописанных в квартире жильцов, все договоры должны быть расторгнуты или прекращены по сроку;
  • беспрепятственный доступ к инженерным коммуникациям;
  • отсутствие не узаконенной перепланировки и связанных с ней нарушений противопожарных и санитарных норм.

Нахождение квартиры в доме на снос, физически изношенном (полностью или частично) или в потенциально аварийном строении исключает возможность вывода её из жилого фонда. Несоответствие переводимого жилья санэпиднормам и техническим требованиям, установленным ПП №47, сыграет на руку инициатору перевода и упростит процесс.

Как перевести жилой дом в нежилое помещение? Разрешение на перевод помещения из одного фонда в другой выдаётся местным органом самоуправления (муниципалитет, сельсовет и пр.; ФЗ №131 2003/06/10 редакция 2016/28/12 ст.34). Порядок смены функционального статуса помещения един для всех собственников и всех видов собственности (ЖК ст.23).

В МФЦ представляются документы:

  • заявление собственника, где указывают мотивы перевода;
  • паспорт (оригинал + копия);
  • техпаспорт БТИ (экспликация и поэтажный план);
  • правоустанавливающие/правоподтверждающие документы (оригинал для сличения + нотариальная копия);
  • поэтажный план дома с назначением прилегающих помещений (из ДЕЗа);
  • выписка из домовой книги об отсутствии постоянных и временных жильцов;
  • проект перепланировки (по мере надобности, если подразумевается);
  • согласие собственников МКД (протокол заседания).

План помещения и план дома допустимо проигнорировать при подаче документов (ЖК ст.23 п.2.1), так как в ряде случаев (в частности, в крупных городах) они запрашиваются по линии межведомственных контактов вместе с выпиской из ЕГРН.

На практике собственнику стоит позаботиться о наличии этих документов, запросить и подготовить их самостоятельно во избежание шокирующих неожиданностей, осложнений и неприятностей. Согласно п.3 указанной статьи, список исчерпывающий. Реальность диктует необходимость заручиться следующими бумагами и заключениями (не факт, что они понадобятся, но в случае спора будут очень актуальны):

  • из Госпожнадзора (по квартире);
  • из Госсанэпиднадзора (по квартире);
  • из технадзора (по состоянию строения);
  • непротивление соседей, оформленное письменно.

Несовершеннолетний собственник – это всегда дополнительные трудности при любом переоформлении, так что потребуется согласие органа опеки.

Перепланировка, коли в ней есть необходимость, утверждается и проводится собственником самостоятельно после получения одобрения на перевод жилья в нежилой фонд. Завершение ремонтных и строительных работ должно быть подтверждено соответствующим актом приёмочной комиссии.

Инициация госрегистрации собственнического права на нежилое помещение должна быть проведена муниципальным органом, выдавшим разрешение на перевод помещения в нежилой фонд (ФЗ №218 ст.32 п.1 пп.5). Процедуру можно выполнить самостоятельно (ФЗ №218 ст.33). Для регистрации понадобятся документы:

  • заявление;
  • паспорт заявителя;
  • подтверждение права собственника;
  • положительное решение о переводе;
  • техпаспорт БТИ (после перепланировки);
  • акт приёмочной комиссии (после перепланировки);
  • уплата пошлины.

В соответствии с изменениями в правилах госрегистрации с 2017/02/01, территориальный орган Росреестра самостоятельно запрашивает необходимые документы по заявлению (ФЗ №218 ст.33). По этой причине следует уточнять перечень бумаг для регистрации, необходимых для представления собственником.

Собственническое право на помещение будет подтверждено выпиской из ЕГРН.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое поступает после рассмотрения документов.

Любая из причин отказа не может быть голословной (ЖК ст.24 п.2).

Обоснованные причины отказа (ЖК ст.24 п.1):

  1. Неполный комплект документов, в том числе отсутствие документов по межведомственному запросу. Именно поэтому очень рекомендуется собрать и представить все бумаги самостоятельно.
  2. Ошибочное направление пакета документов.
  3. Расположение квартиры выше первого этажа МКД. При этажном расположении внизу находятся жилые помещения.
  4. Несоответствие требованиям, предъявляемым к нежилому помещению.
  5. Перевод квартиры, занимаемой по социальному найму (нет приватизации).
  6. Цель перевода – религиозная деятельность.
  7. Переводится часть жилья, а не всё помещение целиком.
  8. Собственность на переводимое помещение коллективная, то есть существует обременение правами третьих лиц.
  9. Проект переустройства не удовлетворяет заявленным требованиям.

Решение о переводе выносится в течение 45-48 дней со дня подачи документов (ПП Москвы №692-ПП 2015/27/10(Административный регламент) п.2.7.1). В том случае, если пакет представленных документов потребует запрашивания информации, то к установленному сроку добавятся ещё три дня. В любом случае расписка о приёме документов содержит детальную информацию о сроках принятия решения по переводу.

Регистрация в госреестре занимает от 15 до 20 дней.

Многих интересуют цены перевода жилого помещения в нежилое.

Получение решения о переводе через МФЦ является бесплатной услугой, но сам процесс перевода потребует определённых трат:

  • за выписку ЕГРН 750 рублей на бумаге или 300 рублей в электронном виде (Приказ Минэкономразвития №291 2016/10/05 редакция 2016/09/12 приложение 1);
  • за техпаспорт БТИ;
  • за проект перепланировки и собственно работы по переустройству.

Итак, перевод помещения из жилого фонда в нежилую категорию занимает не так мало времени и достаточно затратен по финансам.

По этой причине стоит хорошо оценить перспективы развития микрорайона, востребованность и естественную доступность потенциального офиса/магазина/кабинета и подумать о целесообразности задуманного.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46 , Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

источник

Первое, о чем вы должны знать – жилье нельзя использовать для коммерческой деятельности . Если вы решили организовать небольшой бизнес и в качестве стартовой площадки использовать площадь жилого помещения, принадлежащего вам, значит, необходимо вывести объект из жилого фонда, то есть официально сделать его нежилым.

Прежде всего, подготовить документы для переоформления помещения:

  • правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса.
  • техпаспорт. Он выдается БТИ.
  • план всех этажей дома. План также получите в БТИ.
  • проект реконструкции. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением. Подготовку проекта лучше поручить организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (и состоящая в СРО проектировщиков).
  • если собственников квартиры несколько, то необходимо нотариальное согласие всех других собственников на перевод квартиры в коммерческую недвижимость, и поручение ведения этой процедуры одному из собственников.
  • доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо по доверенности.
  • если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).
  • 1 Этап — Подготовка и направление заявления о переводе в уполномоченный орган. Обязательно прикладываем перечисленные документы.
  • 2 Этап — Изменение планировки, другие работы по реконструкции (если понадобится) и согласование с компетентными органами.
  • 3 Этап — Оформление права собственности на нежилое помещение.

Имея на руках базовый пакет документов, следует сдать документы в администрацию либо в многофункциональный центр. Вы подаете заявление (форму вам предоставят на месте) и прикладываете к нему документы, перечисленные выше. Истребование дополнительных документов на этом этапе незаконно.

В течение полутора месяцев по заявлению будет принято решение перевести жилое помещение, либо отказать в переводе (возможные причины отрицательного ответа рассмотрим чуть ниже). Имея на руках решение о переводе, помещением можно пользоваться как нежилым, но только если нет необходимости в переустройстве или перепланировке.

При оформлении жилого помещения в нежилое есть ряд особенностей :

  • Расположение жилья на первом этаже. Допускается переоформление квартир, находящихся на втором или третьем этажах, при условии, что непосредственно под этим жилым помещением будут располагаться только нежилые помещения. Так, вы вполне можете разместить свой офис на втором этаже дома, если на первом этаже находится продуктовый магазин.
  • Нельзя переводить в нежилое только часть или долю жилой квартиры. К примеру, изменять статус одной из комнат в квартире нельзя.
  • Необходимо наличие отдельного входа, либо техническая возможность сделать самостоятельный доступ в перспективе. Например, наличие в квартире окон, выходящих во двор, позволяет оборудовать вход со двора. Если помещение более 100 м2, то обязательно должен быть запасной выход.
  • На помещение не должны быть наложены аресты и прочие обременения. Так, если вы решили квартиру, которую вы приобрели в ипотеку, вывести из жилого фонда, вам не позволят это сделать, поскольку квартира будет предметом залога в банке. Придется отложить свои планы до полного погашения ипотеки и прекращения залога на квартиру.
  • Дом не аварийный, не требует капитального ремонта, реконструкции или сноса. Помещение в здании, имеющем культурную и историческую ценность, переоформить сложнее. Потребуется получить одобрение Комитета по охране памятников культуры и истории.
  • Понадобится заблаговременно выписать всех жильцов из этого помещения. Здесь могут возникнуть некоторые трудности, например, получение одобрение на выписку от органов опеки и попечительства, когда сособственником квартиры является несовершеннолетний.
  • Наличие в квартире незаконной перепланировки. Необходимо будет заблаговременно позаботиться о ее оформлении.
Читайте также:  Разрешение травматическое

Кроме того, могут возникнуть проблемы при переводе жилого помещения в нежилое в случае:

  • Если дом, в котором переводится помещение, является объектом культурно-исторического наследия.
  • Если дом стоит на учете в штабе по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций. В этом случае увеличится стоимость объекта при экспертной проверке.
  • Если помещение не подключено к основным инженерным коммуникациям.
  • Целевое назначение планируемого нежилого помещения не соответствует допустимым нормам зонирования (ограничения в жилых зонах по градостроительно му законодательству ).

Решение по переводу жилья принимает межведомственная комиссия, специально созданная при каждом муниципалитете. Для принятия решения по заявлению комиссия может отправлять межведомственные запросы в: УФМС, в ЖЭУ, в Росреестр, Роспотребнадзор, Пожарный надзор и пр. Решение не будет принято, пока от этих организаций не придет ответ. Поэтому для того, что бы сэкономить время, а также во избежание отказа по какой- либо ошибке, рекомендуется вместе с основным пакетом документов сразу сдать и дополнительные документы:

  • Заключение МЧС о соответствии квартиры пожарным нормам.
  • Заключение Роспортебнадзора о соответствии помещения санитрано-эпидем иологичским нормам.
  • Справка ЖЭУ (управляющей компании) о назначении других смежных квартир, находящихся на одной лестничной площадке с Вашей.
  • Техзаключение о том, что дом не находится в аварийном состоянии (также берется в ЖЭУ, ТСЖ, управляющей организации).
  • Выписка из решения общего собрания собственников многоквартирного дома о том, что они не против перевода квартиры в нежилое помещение.
  • Справка о прописанных лицах (выписка из домовой книги).
  • Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о возможности перепланировки объектов культурного наследия.

Основными причинами отказа являются:

  • предоставление не всех предусмотренных законом документов
  • проект перепланировки противоречит закону, а также строительным, санитарным, противопожарным, экологическим и иным нормам
  • отсутствует согласие всех жильцов дома, либо перевод не был одобрен общим собранием собственников жилья
  • помещение не отвечает критериям, позволяющим присвоить ему статус нежилого

Остановимся подробнее на пункте о получении одобрения от соседей, ведь зачастую именно невозможность получить согласие собственников жилья надолго тормозит весь процесс, либо вообще делает задачу невыполнимой.

В ст. 23 Жилищного кодекса РФ обозначены основания отказа в выдаче разрешения. И отсутствие согласия жильцов дома (собственников квартир) не относится к таким основаниям. Важно понимать, что не всегда согласие собственников жилья обязательно.

Однако, отсутствие согласия собственников – одна из часто встречающихся причин, по которой власти не позволяют переоформить жилое помещение. Почему же так происходит?

Когда в многоквартирном доме планируется реконструкция, обязательно проводится общее собрание собственников. Решения принимаются большинством голосов или единогласно. Если внесение изменений в планировку или конструкцию касаются общего имущества, например, если в результате реконструкции к помещению присоединится часть лестничной клетки или подвал, потребуется единогласное решение. Если общее имущество не изменяется, достаточно обыкновенного большинства собственников в многоквартирном доме.

Процедура получения согласия собственников многоквартирного дома следующая:

  • В ЖЭУ (ТСЖ, управляющую компанию) необходимо письменно обратиться с вопросом о проведении голосования по вопросам перевода квартиры в коммерческую недвижимость.
  • Голосование проводится при очередном общем собрании с включением в повестку требуемого вопроса, а если такое собрание будет не скоро, то инициируется внеочередное общее собрание.
  • Собрание правомочно принимать решения, если имеется 50 % от общего количества собственников (кворум).

Всеми процедурными вопросами занимается ЖЭУ. Заинтересованный собственник получает выписку из решения общего собрания собственников дома.

Даже если собственники дали согласие, желательно, получить согласие лично, обойдя всех соседей (хотя бы окружающие подъезды), поговорить с каждым, убедить их в том, что это им не помешает. Если среди собственников будет ярый противник, желательно уладить этот конфликт до обращения в Управление Росеестра. В случае если такой противник подаст жалобу, в переводе будет отказано. В таких случаях целесообразнее найти компромисс с таким собственником, предложить ему какие-либо компенсации.

Аналогичным образом решаются вопросы, связанные с использованием земельного участка под жилым домом.

  • Если земельный участок является собственностью жильцов , то согласие необходимо только от жильцов, так как частью земельного участка (расположенного под лестницей для отдельного входа/выхода) будет пользоваться только собственник нежилого помещения, то есть общедолевая собственность жильцов уменьшится.
  • Если земельный участок под домом принадлежит муниципалитету , то согласие нужно получить от местной администрации.

Интересна практика судов по подобным делам.

Гражданин подал в районную администрацию города Новороссийска заявление с необходимыми документами о переводе своей квартиры в нежилой фонд. Главой г. Новороссийска вынесено постановление о переводе, а также необходимости провести работы по проекту. В переоформленном помещении планировалось открыть магазин фототоваров. По проекту реконструкции требовалась разобрать часть ненесущих конструкций внутри квартиры, сделать отдельный вход на месте окна, что повлекло бы изменение режима пользования участком под домом.

Недовольные жильцы обратились в суд, выступая против перевода квартиры гражданина и против реконструкции помещения. В приведенном примере суд отказал жильцам дома.

Верховный суд России (Определение от 13.01.2010г. №80-В09-26) высказал следующую позицию:

  • для перевода необязательно получать согласие всех собственников. Оно необходимо, если в результате изменения планировки или других конструктивных изменений к жилому помещению будет присоединена часть общего имущества.
  • суд отметил, что участок под домом должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет. При этих условиях участок будет относиться к общей долевой собственности.

Аналогичную позицию высказывал и Высший арбитражный суд РФ (Определение № ВАС-6892/11 от 10.06.2011г., №ВАС-6266/10 от 31.05.2010г., №ВАС-7494/13 от 18.06.2013г.).

Гражданин решил открыть видеопрокат на первом этаже пятиэтажного жилого дома. На месте окна будет оборудован отдельный вход с небольшим тамбуром и крыльцом. Поскольку тамбур и крыльцо будут занимать часть участка, являющегося общим имуществом собственников, то предварительно гражданину будет необходимо организовать общее собрание и заручиться согласием всех собственников помещений.

Положительное решение межведомственной комисии оформляется постановлением местной администрации. В адрес собственника направляется уведомление о разрешении перевода квартиры (жилого дома) в нежилое помещения. При этом возникает две ситуации:

  • когда требуется перепланировка
  • перепланировка не нужна

В случае если перепланировка обязательна, для перевода квартиры в нежилое помещение могут быть такие ситуации:

  • необходимо реконструкция с получением специального разрешения
  • перепланировка не требует разрешения на реконструкцию (обычно это относится к частным жилым домам, где не требуется достройка отдельных лестниц, сооружение запасных выходов и пр.)

В любом случае такая информация указывается в уведомлении и собственник будет знать, как ему действовать дальше.

При смене статуса жилого помещения, проводя работы по переустройству, реконструкции, необходимо учитывать:

  • строительные — согласование с Агентством архитектуры и градостроительства
  • противопожарные — с Государственной противопожарной службой
  • санитарные — с Санитарно-эпидемиологической службой
  • экологические нормы — с Государственным комитетом по охране окружающей среды
  • не забывать о правах соседей

Вам будет нужно согласовать свои действия с Агентством архитектуры и градостроительства, Государственной противопожарной службой, Санитарно-эпидемиологической службой и другими контролирующими инстанциями.

После проведения всех работ по проекту, приглашаете приемочную комиссию, созданную органами местного самоуправления. Она примет работы и составит акт. Имея этот документ, вы уже сможете использовать помещение в качестве нежилого.

Кроме того, в зависимости от индивидуального случая, потребуется выполнить согласование с прочими инстанциями. О необходимости в этом должен уведомить проектировщик, который и осуществляет эти согласования с:

  • комитетом коммунального благоустройства
  • управлением садово-паркового хозяйства (зеленое хозяйство)
  • ГИБДД
  • службой подземных сооружений
  • предприятиями и учреждениями связи, энергоснабжающими организациями и пр.

Конечной точкой всей процедуры переоформления будет регистрация права на нежилое помещение в Управлении Росреестра.

Для этого в Росреестр необходимо представить:

  • паспорт собственника и его ксерокопию. Если собственник – юридическое лицо, то учредительные документы с их копиями.
  • нотариальную доверенность и ее копию (если имеется).
  • свидетельство о собственности на помещение и договор, на основании которого возникла собственность.
  • акт приемочной комиссии и его копию.
  • кадастровый паспорт помещения.
  • оплаченную квитанцию (госпошлина).

При этом приемочная комиссия самостоятельно акт приемки направляет в кадастровую палату, где производится соответствующие изменения в государственном кадастре.

Как мы видим, переоформление жилого помещения в нежилое – задача несложная, но кропотливая. На все мероприятия может уйти от нескольких месяцев до года.

источник

В начале 2015 года правительством Москвы был расформирован Департамент Жилищной Политики и жилищного фонда г. Москвы (ДЖП), и создан новый орган — Департамент Городского Имущества г. Москвы (ДГИ). Спустя 1,5 года после принятия этого решения произошли определенные изменения, и мы можем оценить первые результаты.

Спрос на услугу по переводу жилых помещений в нежилые в Москве сохраняется в стабильном состоянии — районы с малоразвитой инфраструктурой продолжают нуждаться в магазинах шаговой доступности, салонах связи, аптеках, отделениях бытовых услуг. В условиях объективного наличия социального заказа поставленные задачи не выполняются Департаментом Городского имущества в надлежащем качестве.

За 1,5 года ДГИ было выдано менее 10 разрешений на перевод квартиры в нежилой фонд. Для сравнения в период с 2002 по 2014 годы выдавалось более 300 разрешений ежегодно.

У этого явления существует несколько причин, ответственность за которые лежит как на госструктурах, так и на третьих лицах.

распоряжений о переводе
выдано на конец марта

Во взаимодействии с ДГИ наблюдается целый ряд очевидных проблем:

  • ужесточение порядка рассмотрения документов;
  • отсутствие унифицированного и понятного нормативного акта, на который можно ориентироваться при подготовке документов;
  • поверхностный анализ поданного пакета документов без учета всех ошибок, приводящий к многократным перепроверкам и отказам.

По мнению экспертов рынка недвижимости и согласования перепланировок ДГИ под руководством В.В. Ефимова ужесточил порядок рассмотрения пакетов документов. На сегодня при анализе документов учитывается каждый малозначительный пункт всех применимых при переводах квартир в нежилые помещения законодательных актов, среди которых наиболее вескими являются:

  • регулярно трансформирующийся Жилищный кодекс (2 дополнения только за 2015 год);
  • положения Градостроительного кодекса;
  • постановления правительства Москвы (508ПП, 692ПП).

Вышеуказанные акты завышают требования к оформлению документов, сопроводительным согласованиям, проектной документации и проведению собрания собственников дома и его оформлению.

В годы функционирования ДЖП существовал свод всех требований, согласно которым можно было оперативно без серьезных затруднений собрать необходимую документацию и подать ее к специалистам одного окна ДЖП на первичный контроль. Существующая на сегодня информация разбросана, не достаточно пояснена и не приведена в удобоваримую форму, с которой можно эффективно взаимодействовать.

Каждая новая проверка документации выявляет новые, ранее не учтенные, недочеты. Список первоначальных требований к переформированию пакета документов в соответствии с законодательством не является исчерпывающим, что провоцирует многочисленные безуспешные попытки подачи документов.

При подписании договора на перевод в нежилой фонд в мае и июне.

Схема подачи бумаг на перевод квартир в нежилой фонд была дополнена посредником — многофункциональным центром предоставления государственных услуг (МФЦ), присутствие которого в этом алгоритме значительно усложнило и затянуло процесс оформления.

  1. вы подает документы в МФЦ (первичный контроль не осуществляется, комплектность документов не проверяется, как это было при подаче в службу единого окна ДГИ);
  2. документы отправляются в департамент на проверку;
  3. департамент выносит решение (при наличии явных недочетов донести документы не представляется возможным);
  4. пакет снова отправляется в МФЦ;
  5. заявитель получает решение (в подавляющем большинстве случаев отказ).

Срок рассмотрения документов увеличился с 20 до 48 дней, не учитывая срок пересылки документов из МФЦ в ДГИ и обратно.

Существование МФЦ оправдано в работе со многими государственными услугами, не требующими специальной квалификации при приеме документов, однако перевод квартир в нежилой фонд к таким услугам не относится.

дней занимает рассмотрение документов

Согласно Жилищному кодексу РФ (ст.46) для устройства отдельного входа в помещение в многоквартирном доме придется получить одобрение не менее 67% всех жильцов на общем собрании собственников жилья. После проведения собрания необходимо сформировать полный комплект документов для ДГИ (до 2014 года достаточно было копии протокола собрания).

Даже в случае получения необходимого процента голосов может возникнуть проблема с оставшимися 33% жильцов, которые предпринимают действия, тормозящие процесс перевода и стимулирующие дополнительные споры и разбирательства. Этому способствует и нововведение регламента, согласно которому заявителю необходимо получить одобрение перевода квартиры от Совета муниципальных депутатов района.

  • ДГИ отправляет документы по каждому заявлению о переводе в Совет депутатов;
  • Советом проводятся собрания для рассмотрения заявлений, на которые приглашаются заинтересованные жильцы (как правило, противники перевода);
  • депутаты на основании негативной реакции жильцов воздерживаются от одобрения или возвращают документы с отказом во избежание конфликтов на избирательном участке.

Активность жильцов сводится к написанию писем во всевозможные инстанции и доказыванию неправомерности собрания. Это затягивает сроки перевода квартиры в нежилой фонд, поскольку на доказательство правильности собрания перед различными органами, депутатами, ДГИ, а порой и судом занимает много времени.

Предприниматели ввиду сложившейся ситуации пришли в выводу, что переводы жилой собственности в нежилую находятся под негласным запретом. Многие компании, помогающие собственникам со сбором и подачей документов в разные инстанции, перестали оказывать данные услуги в 2016 году.

Читайте также:  Оскорбление в общественном месте статья

Компании, которые занимались исключительно переводами, имеющие специализацию и хороший опыт, продолжают путем многократных корректировок, приводить документы в соответствие с требованиями ДГИ с уверенностью, что получат разрешение. В защиту своей позиции они указывают на следующие факты:

  • законодательно переводы помещений разрешены;
  • создан официальный орган, который принимает документы на перевод;
  • в официальных заявлениях представители ДИГМ (Ефимов В.В., Щербаков И.А.) поясняют, что распоряжения будут выдаваться как только документы по объектам будут полностью соответствовать требованиям.

В задачах ДГИ стоит гарантирование безопасности проведения работ по устройству отдельного входа и перепланировке здания. Именно в этой инстанции оценивается соответствие проекта строительным/инженерным нормам и архитектурному облику здания. Это должно исключать все волнения жильцов по поводу утери зданием конструктивной целостности.

Для улучшения сложившейся ситуации рекомендуется:

  • ограничить влияние жильцов и совета депутатов на принятие решения о переводе;
  • вернуть систему единого окна в ДГИ и первичную проверку документов для экономии времени;
  • ослабить требования к сбору документов по несущественным бюрократическим фронтам, никак не затрагивающим вопросы безопасности переустройства помещения;
  • сформировать единый понятный регламент по сбору и подаче всех бумаг.

Отказы по многочисленным заявкам в ДГИ показывают, что система работает не эффективно, а работа не выполняется в надлежащем качестве и объеме.

Однако, рассматривая ситуацию с положительной стороны, можно отметить желание специалистов ДГИ погрузиться в тему и привести в порядок рассмотрение документов в соответствие с действующим законодательством, правовыми актами и постановлениями. Такой подход позволит быть уверенным в том, что если распоряжения на перевод квартир будут получены заявителями, то в качестве их рассмотрения сомневаться не придется.

Остается надеяться, что процесс сбора, подачи, рассмотрения документов в ближайшем будущем станет более прозрачным, быстрым и эффективным, а процент разрешений увеличится до позапрошлогодней отметки с повышением качества услуги.

Получаем необходимое решение собрания в большинстве случаев

источник

Поделиться в социальных сетях:

Ознакомьтесь с законодательством

Право на перевод помещения из нежилого фонда в жилой имеют:

  • ИП, являющиеся собственниками помещений
  • Юридические лица, являющиеся собственниками помещений
  • Физические лица

Для перевода помещения в нежилой фонд требуется соблюдение следующих норм :

  • Недвижимость должна принадлежать заявителю на правах собственности
  • Недвижимость не должна иметь обременений кредитными и залоговыми отношениями
  • В помещении не должно быть незаконных перепланировок

Для изменения статуса жилого помещения необходимо соблюдать следующие требования :

  • Помещение должно быть расположено на 1 или 2 этаже жилого строения
  • Если жилье расположено выше первого этажа, то все помещения, размещенные ниже, должны быть нежилыми
  • Помещение должно иметь вход с улицы
  • Если метраж помещения выше 100 кв.м, то, помимо основного, должен быть запасной вход
  • Квартира должна быть подключена ко всем необходимым инженерно-техническим коммуникациям
  • Дом, в котором находится квартира, не должен относиться к фонду историко-культурных ценностей

Важно : запрещено переводить в нежилой фонд квартиры, расположенные в аварийных домах или сооружениях, предназначенных под снос.

  • Заявление на предоставление государственной услуги
  • Паспорт заявителя или его представителя
  • Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (при необходимости)
  • Правоустанавливающие документы на переводимое помещение, права на которое зарегистрированы до 31 января 1998 г.
  • Техническое заключение о соответствии переводимого нежилого помещения определенным требованиям (выдается ЖСК, ТСЖ и т.п.)
  • План помещения, технический паспорт и экспликация (выдаются БТИ)
  • Заключение санитарно-эпидемиологического контроля (выдается СЭС)
  • Заключение пожарного надзора о соответствии помещения требованиям пожарной безопасности (выдается МЧС)

Дополнительно могут потребоваться :

  • Решение уполномоченного органа в сфере опеки, попечительства и патронажа, подтверждающее полномочия законного представителя (если собственником переводимого помещения является несовершеннолетний)
  • Свидетельство о рождении или документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка, выданный в установленном порядке (если ребенок был рожден на территории иностранного государства или если собственником переводимого помещения является несовершеннолетний)
  • Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переводимого помещения, в случае, если переустройство или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения (выдается в специализированных компаниях, имеющих лицензию)

Также необходимо предоставить оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу передачи в пользование, присоединения к переводимому помещению части общего имущества и т.п. (необходимо обратиться в управляющую компанию) .

Для подтверждения голосования собственников необходимы следующие документы :

  1. Сообщения о проведении собрания
  2. Документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику
  3. Лист регистрации участников собрания
  4. Решения собственников по вопросам, поставленным на голосование
  5. Списки собственников на дату голосования (Ф.И.О., номер помещения)

Обратитесь в Департамент городского имущества (для юридических лиц и ИП)

Принесите собранные документы в Департамент городского имущества.

Для перевода жилого помещения в нежилое ИП и юридическим лицам необходимо обратиться по адресу: 109992, г. Москва, ул. Бахрушина, 20.

В течение 48 рабочих дней вас уведомят о готовности документа (способом, указанным в заявлении) .

Обратитесь в «Мои документы» (для физических лиц)

Для перевода жилого помещения в нежилое физическим лицам необходимо принести собранные документы в центр «Мои документы» или отправить их в электронном виде.

  • Зарегистрироваться на Портале госуслуг
  • Выбрать соответствующую услугу
  • Отправить заявление
  • Прикрепить документы к электронному заявлению (их необходимо предоставить в течение 5 рабочих дней со дня подачи запроса)

В течение 48 рабочих дней вас уведомят о готовности документа (способом, указанным в заявлении) .

Придите в департамент и получите «Уведомление о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение».

В нем будут указаны следующие данные :

  • Полное наименование органа местного самоуправления, осуществляющего перевод помещения
  • Площадь помещения
  • Адрес расположения помещения
  • Вид использования помещения в соответствии с заявлением о переводе
  • Номер, наименование, дата принятия акта

Важно : если запрос был отправлен в электронной форме на портале госуслуг, то документ будет отправлен в «личный кабинет».

После получения документов необходимо обратиться в отдел приватизации БТИ, чтобы получить расчет стоимости перевода жилья в нежилое помещение.

Можно обратиться лично или записаться на прием в электронном виде на официальном сайте Бюро Технической Инвентаризации.

  • Заявление, содержащее следующую информацию:
  1. Ф.И.О. заявителя
  2. Паспортные данные
  3. Список необходимых услуг
  4. Перечень документов БТИ, которые необходимо изготовить
  5. Адрес объекта
  6. Цель получения документов
  • Паспорт владельца данного объекта
  • Свидетельство о праве собственности на помещение
  • Договор основания
  • Протокол межведомственной комиссии (выданный Департаментом городского имущества)
  • Технический паспорт, поэтажный план и экспликация (выданные БТИ)
  • Учредительные документы фирмы, учредителем которой является заявитель (при необходимости)

Оплатите стоимость перевода

Комиссия БТИ рассчитает стоимость перевода жилья в нежилой фонд и составит протокол.

Размер суммы зависит от месторасположения объекта, доступности, технического состояния и возможности его использования в коммерческих целях.

Оплатите стоимость перевода в любом банке и получите следующие документы :

  • Справку БТИ с расчетом разницы стоимости квартиры при ее использовании в жилом и нежилом фонде
  • Копию выписки из протокола заседания Межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда

Для того, чтобы оформить право собственности, необходимо предоставить в Росреестр следующие документы:

  • Заявление на предоставление услуги
  • Паспорта собственников и доверенности (при необходимости)
  • Свидетельства о праве собственности и договор основания
  • Протоколы, выданные Межведомственной комиссией и БТИ
  • Кадастровый паспорт помещения
  • Учредительные документы компании (при необходимости)

Ознакомьтесь с иформацией на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и, при необходимости, позвоните по номеру: 8 (800) 100-34-34.

Получите свидетельство о собственности

Принесите собранные документы в отделение Росреестра, оплатите госпошлину за регистрацию права собственности и оформение нового свидетельства и предоставьте квитанцию об оплате.

Вам выдадут расписку о получении документов, в которой будет указана дата следующего визита. Придите в указанный день с паспортом и распиской, и получите «Свидетельство о государственной регистрации права на нежилое помещение».

источник

Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) в г. Москве регламентируется:

  • Жилищным кодексом РФ;
  • Постановлением Правительства Москвы № 382-ПП от 15.05.2007 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ РЕГЛАМЕНТА ПОДГОТОВКИ ПО ПРИНЦИПУ «ОДНОГО ОКНА» УВЕДОМЛЕНИЯ О ПЕРЕВОДЕ (ОТКАЗЕ В ПЕРЕВОДЕ) ЖИЛОГО (НЕЖИЛОГО) ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ (ЖИЛОЕ) ПОМЕЩЕНИЕ»

В соответствии с данными нормативными актами жилое помещение, переводимое в нежилой фонд в соответствии все с тем же Жилищным кодексом РФ, должно удовлетворять следующим требованиям:

  • перевод квартир в нежилой фонд в нежилой фонд не допускается:
    • если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
    • если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
    • если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
  • Перевод жилого помещения в нежилой фонд разрешается только:
    • если квартира в многоквартирном доме расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
  • Перевод жилых помещений в нежилой фонд подразумевает под собой следующие виды работ:
    • внутренняя перепланировка помещения;
    • внутреннее переустройство помещения;
    • устройство отдельного входа в помещение;
    • смена функционального назначения помещения (непосредственно сам пере-вод)

Порядок перевода квартиры в нежилое помещение в г. Москве:

  1. Сбор необходимых документов БТИ:
    • Технический паспорт БТИ на переводимое помещение;
    • План этажей, которые находятся под и над переводимым помещением, а также план этажа, на котором расположено переводимое помещение.
  2. Техническое обследование помещения с разработкой Технического заключения о:
    • состоянии несущих и ограждающих конструкций;
    • возможности внутренней перепланировки помещения;
    • возможности внутреннего переустройства помещения;
    • возможности устройства отдельного входа;
    • возможности использования данного помещения под определенное функциональное назначение.
  3. Изготовление проектной документации, включающей в себя все необходимые разделы, такие как:
    • Архитектурно-строительная часть (АС);
    • Раздел «Конструктивные решения» (КР);
    • Раздел «Водоснабжение и канализация» (ВК);
    • Раздел «Отопление и вентиляция» (ОВ);
    • Раздел «Кондиционирование» (Конд.);
    • Раздел «Реконструктивные работы по фасаду» (РР);
    • Раздел «Электроснабжение и электрооборудование» (ЭОМ).
  4. Согласование проектной документации с уполномоченными органами:
    • Главное архитектурно-планировочное управление Москомархитектуры;
    • Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура);
    • Архитектурно-Планировочное Управление округа, района;
    • Региональный отдел Государственного Пожарного Надзора Главного Управления Министерства Чрезвычайных ситуаций России по г. Москве (пожарные);
    • Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (СЭС);
    • Компания Балансодержатель (ГУ ИС, ДЕЗ, ТСЖ, иные);
    • Автор-проектировщик здания, в котором находится помещение;
    • Проектные организации, наделённые полномочиями в согласовании проектов, в отсутствие автора проекта здания;
    • ОАО «МосЭнергоСбыт»;
    • ГУП «МосГаз»;
    • Москомнаследие (при необходимости).
    • ГУП «Московский городской трест геолого-геодезических и картографических работ».
  5. Получение выписки из ЕГРП (Единый государственный реестр прав) об отсутствии зарегистрированных граждан в данном помещении, а также об отсутствии обременения со стороны третьих лиц на данную квартиру.
  6. Сбор пакета документов, который необходим для подтверждения отсутствия задолженностей по квартплате.
  7. Сдача полного пакета документов на Межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда г. МосквыВНИМАНИЕ!Департамент жилищной политики и жилого фонда Москвы требует только:
    • заявление установленной формы о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение;
    • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии);
    • план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
    • поэтажный план дома (подъезда, этажа, типового этажа), в котором находится переводимое помещение;
    • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения) в двух экземплярах;
    • доверенность, оформленная в установленном порядке, в случае обращения представителя заявителя.

Все остальные вышеперечисленные документы требует Мосжилинспекция, куда Департамент пересылает полный пакет документов для согласования.

  • Получение Выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы с Выпиской из Протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г.Москвы о переводе жилой недвижимости в нежилое помещение.
  • Осуществление ремонтно-строительных работ с вызовом председателя Управляющей компании и ведением Журнала ремонтно-строительных работ.
  • Визирование всех требуемых Актов, в том числе Акта о выполненном переустройстве / перепланировке.
  • Внесение изменений в исполнительную и техническую документацию (получение новых документов БТИ).
  • Получение нового Свидетельства о Государственной Регистрации Права собственности на нежилое помещение.
  • Сложности, возникающие при согласовании перевода:

    1. Заглушка газа в переводимой квартире должна осуществляться только силами Мосгаза по специально разработанному проекту.
    2. При заглушка газа в переводимой квартире новый ввод газа в большинстве случаев происходит в квартиру сверху, то есть нужно согласие соседа.
    3. При устройстве отдельного входа Мосжилинспекция в ряде случаев требует согласие собственников жилья всего многоквартирного дома, так как затрагивается общедомовая собственность.
    4. При устройстве козырька над входом или уличного тамбура требуется согласие соседа сверху.
    5. При устройстве отдельного входа требуется выгородить внешний или внутренний тамбур глубиной не менее 1,20 метра.
    6. При устройстве крыльца и лестницы для отдельного входа необходимо учитывать все коммуникации, проходящие в месте данного устройства
    7. Ремонтно-строительные работы строго должны осуществляться строительной организацией, имеющей Свидетельство о допусках на конкретные виды работ (так называемое свидетельство СРО).

    источник