Меню Рубрики

Как платить налог со сдачи квартиры в аренду

Госдума рассматривает законопроект на новый налог на профессиональный доход для самозанятых лиц. Депутаты намерены принять закон до конца года. Если это произойдет, то арендодатели в тестовых регионах смогут платить налог 4% на доходы от сдачи квартир внаем. Законопроект разбирает генеральный директор ООО «Юридический центр «Статус-Кво», руководитель практики налоговых споров Алексей Слюсарев.

Одним из революционных новшеств в налоговом законодательстве будет введение со следующего года нового специального налогового режима. Его цель в том, чтобы вывести из «теневого бизнеса» так называемых самозанятых лиц, которые получают доходы от различной коммерческой деятельности — продажи кондитерских изделий собственного приготовления, деятельности фрилансеров, предоставления в аренду жилых помещений и т. д. — и не платят каких налогов.

Министерство финансов РФ в начале 2018 года по поручению Президента РФ подготовило концепцию новой системы налогообложения — налога на профессиональный доход (НДП) для самозанятых лиц.

В первоначальной редакции документа Минфин предлагал ввести для самозанятых лиц налог 2,5% с выручки для граждан, которые оказывают услуги физическим лицам или работают по патенту, и 4,5% для тех, кто предоставляет услуги юр. лицам или сдает имущество в аренду. Однако ФНС выступило за ставку в 4%, в которую будут включены взносы в Фонд обязательного медицинского страхования.

В итоге в конце сентября в Государственную Думу внесли три законопроекта:

По самим названиям законопроектов ясно, что новый налоговый режим в качестве эксперимента введут в четырех регионах:

  • Москве,
  • Московской области,
  • Калужской области
  • и Татарстане.

Недавно о своем желании участвовать в эксперименте заявил и Кузбасс.

Новая система налогообложения будет действовать в этих регионах с 1 января 2019 г. до 31 декабря 2028 г. включительно.

Налог в 4% смогут платить «самозанятые граждане», которые получают «профессиональный доход». Это физлица, не имеющие работодателя и не привлекающие для своей деятельности наемных работников.

По сути, наряду с ИП и юр. лицами появляется еще одна категория налогоплательщиков, которые платят налог на коммерческую деятельность в упрощенном порядке.

При этом, как сказано в статье 4 первого законопроекта, налогоплательщиками НПД признаются физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, перешедшие на специальный налоговый режим в порядке. В том же законе перечислены субъекты и доходы, на которые специальный налоговый режим распространяться не будет.

Под новый налог не подпадает доход от продажи жилья или передачи его в доверительное управление. Зато налог для самозанятых действует при аренде или найме.

Не могут использовать сниженную ставку налогоплательщики, доходы которых превысили в календарном году 2,4 млн рублей. Поэтому если вы за год заработали на аренде жилья 2,4 млн, то уже не сможете платить НПД.

Уплата НПД не влияет на право на имущественный вычет при последующей продаже этого жилья (в этом отличие от уплаты налога как ИП) или на освобождение от уплаты налога после минимального срока владения.

Ставки будут зависеть от того, кто получает товары, работы или услуги. Если физическим лицам (не ИП), то ставка будет равна 4%. Если юридическим лицам и ИП, то 6%. Таким образом, сдавая квартиру в наем частному лицу, собственник будет платить государству 4% от полученного дохода.

НПД надо будет платить ежемесячно. Срок уплаты — не позднее 25 числа следующего месяца, но никаких налоговых деклараций налогоплательщикам НПД сдавать не нужно.

Самое интересное и одновременно новое в налоговой практике — это программное обеспечение, разработанное ФНС.

Стать на учет как плательщик НПД и отчитываться о доходах граждане смогут в электронной форме, через мобильное приложение «Мой налог». После того как вы установите его на телефон, компьютер или планшет, через приложение следует подать заявление (усиленная электронная подпись не нужна), переслать копию паспорта и свое фото. Если вы уже регистрировались на сайте налоговой, то паспорт и фото не понадобятся.

Если с документами все в порядке, ответ налоговой о постановке на учет должен прийти через приложение на следующий день.

Отказаться от применения НПД можно в любой момент, и налоговая должна снять вас с учета на следующий день после заявления.

  1. В приложении «Мой налог» нужно будет вносить данные о поступлениях денег от покупателей или заказчиков. При расчетах покупателям приложение будет выдавать фискальные чеки, а данные автоматически поступят в налоговый орган. Чек можно отдать покупателю в бумажном или электронном виде.
  2. Для этого чека нужно будет обязательно вводить ИНН и продавца, и покупателя (при сдаче квартиры — и арендодателя, и квартиросъемщика). По ИНН квартиросъемщика налоговики смогут понять, является ли он индивидуальным предпринимателем, и определить нужную ставку налога (4% или 6%).

Правда, пока не ясно, каким образом налоговая будет рассматривать сделку, если покупатель является ИП, но сделка не связана с его предпринимательской деятельностью (например, если он снимает квартиру для личных целей).

Для того чтобы узаконить новую систему, в часть 1 Налогового кодекса предлагается добавить статью 129.13. Кроме того, нужны изменения и в 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники (ККТ) при осуществлении расчетов в РФ».

Согласно ст. 11 первого законопроекта сумму налога будет рассчитывать сама налоговая, а не налогоплательщик. Не позднее 10 числа через мобильное приложение налоговая будет уведомлять о сумме налога, который нужно уплатить за предыдущий месяц.

Если налог за месяц окажется меньше 100 рублей, эта сумма добавляется к сумме налога по итогам следующего месяца.

При НПД предусмотрены налоговые вычеты, которые зависят от ставки налога. При налоговой ставке 4% вычет составит 1% от дохода, при ставке 6% вычет равен 2% от дохода. Но в любом случае вычет не может превышать 10 тысяч рублей.

Плательщики НПД не обязаны платить страховые взносы во внебюджетные фонды, но имеют право добровольно уплачивать страховые взносы на обязательное пенсионное страхование.

Таким образом, даже после поверхностного анализа законопроект о налоге на профессиональный доход вызывает массу вопросов, связанных с его применением на практике (например, о порядке территориального разграничения субъектов, подпадающих под уплату НПД).

Все перечисленные новшества пока что содержатся только в законопроектах, следовательно, могут серьезно корректироваться при рассмотрении в Госдуме и Совете Федерации.

источник

Нужно ли платить налог за сдачу квартиры в аренду в 2019 году: сколько он составляет, как рассчитать и не платить законно

Договор найма жилья – распространенная гражданско-правовая сделка, в результате которого одна сторона передает другой в пользование жилое помещение за определенную плату. Нужно ли платить налог за сдачу квартиры в аренду и сколько он составляет, давайте рассмотрим этот вопрос сегодня.

По договору найма жилья съемщики квартиры обязаны вносить арендодателю плату. Обычно это происходит каждый месяц, но возможны и другие варианты. Таким образом, собственник квартиры получает доход от сделки. А все доходы граждан облагаются налогом. Соответственно, налоговый сбор за сдачу жилья платить нужно.

Уклонение от внесения средств в государственный бюджет карается законодательством. Гражданин может нести как административную, так и уголовную ответственность. Это зависит от размера задолженности перед ФНС.

Существует три способа уплаты налога от сдачи квартиры в аренду:

  1. НДФЛ для физических лиц.
  2. Патентное налогообложение.
  3. Упрощенное налогообложение.

Зная, какие налоги платит арендодатель в этих случаях, можно выбрать для себя наиболее экономный вариант.

Если жилье сдает гражданин размер налога составляет 13% от величины арендной платы. При этом в российском законодательстве действует правило, по которому лица, проживающие мало времени в России, должны платить сбор выше, чем постоянно проживающие. Таким образом, если арендодатель более 183 дней проживает в иностранном государстве, то размер налогового сбора составляет 30%.

Для внесения денежных средств в государственный бюджет физическому лицу не нужно собирать документы. Все, что понадобится, — подать декларацию о доходах в налоговую службу. Сдается 3 НДФЛ при сдаче квартиры в аренду до конца апреля. Заполнение документа не вызывает сложностей. В нем указываются личная информация, а также каков уровень дохода от сделки, полученный за год, и какой размер налога со сдачи квартиры в аренду нужно оплатить. Образец заполнения можно найти в интернете.

Несмотря на то, что декларация подается в апреле, внести всю сумму сбора за год необходимо до конца июля.

Многие плательщики интересуются, можно ли каким-либо способом снизить размер НДФЛ при сдаче квартиры. Величина устанавливается фиксированная для всех физических лиц и на всей российской территории. Но уменьшить сумму все же можно.

Сделать это можно следующим образом: вычесть из полученной арендной платы размер квартплаты и иных услуг коммунальной службы. В результате реальный доход получится ниже, а значит и платить в государственный бюджет потребуется меньший подоходный налог с аренды квартиры.

Пример:Жилье сдается за 10 тысяч рублей ежемесячно. За год (12 месяцев) доход составит 120 000 рублей. Ставка налога 13% (0,13). В бюджет нужно перечислить 120 000 * 0,13 = 15 600 рублей.

Вопреки распространенному заблуждению, налог нельзя уменьшить с помощью коммунальных расходов. Позиция о том, что коммуналка снижает сумму дохода с аренды – неверная.

Согласно позиции Минфина коммунальные платежи подразделяются:

  • на платежи по факту потребления (по счетчикам: счет, вода);
  • платежи, не зависящие от факта потребления (отопление).

Если арендатор компенсирует хозяину квартиры только затраты по счетчикам, то в данном случае дохода никакого у последнего не возникает, т.к. арендатор оплачивает только потребленные ресурсы, затраченные на личные нужды. Но и уменьшить доход на эту сумму тоже нельзя – для этого нет никаких оснований.

Если арендатор оплачивает коммуналку, не зависящую от фактического потребления, то у хозяина квартиры возникает доход – и он должен платить с него НДФЛ. Например, если сверх арендной платы в 10 000 рублей хозяин жилья получает компенсацию по отоплению в размере 2 000 рублей, то считается, что общий налогооблагаемый доход за месяц у него составит 12 000 рублей. Эту компенсацию нужно будет включать в декларацию 3-НДФЛ.

Таким образом, платежи по коммунальным услугам не только не уменьшают общий доход, но и в некоторых случаях могут его увеличить.

Для законной сдачи жилой недвижимости в аренду для проживания другим лицам разрешается оформлять патент. Сущность патентной системы заключается в том, чтобы платить государству за сдачу жилья авансом, не заниматься подсчетом общей годовой суммы. Патент приобретается за определенную плату, размер которой разнится в зависимости от площади объекта недвижимости.

Приобрести патент допускается на полугодовалый или годовалый срок. Покупка возможна исключительно после того, как гражданин зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Получив свидетельство, подтверждающее наличие ИП, можно смело обращаться в налоговый орган, расположенный по месту прописки.

При себе необходимо иметь заявление с просьбой разрешить использовать патентное налогообложение. Выдается патент не позже чем через 5 рабочих дней. Действовать начинает со дня выдачи. Такое налогообложение наиболее выгодно в случаях, когда гражданин сдает сразу несколько объектов жилой недвижимости и получает крупный доход. Ведь предоплата рассчитывается в среднем.

Недостатком патентной системы является то, что есть высокий риск уйти в убыток. Он может возникнуть в случае, если арендодатель купит патент на определенный срок, а люди, снимающие жилье, съедут раньше этого времени.

Внимание! Так как гражданин оформляется как ИП, ему понадобится вносить страховые взносы. Их размер фиксированный и составляет в общем 32 385 рублей.

Законно платить налоговый сбор при сдаче жилья можно и при оформлении статуса индивидуального предпринимателя и упрощенной системы налогообложения. В этом случае величина платежа составляет всего 6% от полученных доходов. Помимо него требуется еще вносить пенсионный взнос, размер которого устанавливается для всех ИП одинаковая.

Порядок регистрации и оплаты выглядит следующим образом:

  1. Составление заявления и сбор документов для регистрации ИП.
  2. Внесение государственной пошлины.
  3. Обращение в налоговый орган, находящийся по месту прописки. Подавать документы можно лично либо направлять через почтовое отделение или официальный сайт налоговой ФНС.
  4. Получение свидетельства о регистрации ИП.
  5. Заполнение декларации и передача ее в налоговую службу.
  6. Оплата 6% от суммы дохода каждые 3 месяца.

Пенсионный взнос оплачивается до конца года. Но можно платить и каждый квартал. Это даже выгоднее, так как будет уменьшаться сумма самого налога. Происходит это следующим образом: гражданин каждый квартал вносит платежи в ПФ РФ, затем при составлении декларации указывает эти взносы и высчитывает их из суммы налогового сбора. В результате величина налога снижается.

Пример расчета налога за сдачу квартиры по упрощенной системе налогообложения: Жилье сдается за 50 тысяч рублей. Величина сбора= 50 000х6%х12месяцев = 36 000 за год. Это только размер налога. К нему еще требуется прибавить пенсионные и медицинские взносы – 32 385 рублей.

Сейчас многие люди не заключает официальный договор, сдавая жилое помещение, следовательно, не уплачивают сборы. Проверить каждого владельца недвижимости страны государственные органы не могут. Но нарушитель может быть выявлен с помощью других граждан, к примеру, соседей.

При поступлении информации о незаконном проживании квартирантов сотрудники правоохранительных органов проверяют достоверность сведений. Если факт аренды подтвердится, то все данные передаются в налоговую инспекцию.

Доказать совершение сделки при неоформленном договоре сложно. Если у налоговиков не хватает оснований, дело передают в суд. Но и там, как показывает практика, вывести недобросовестного неплательщика удается редко.

Если действия нарушитель все же признаны незаконными, он понесет ответственность. Наказания за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов будут следующими:

  • Штраф за уклонение от оплаты налога. Его величина составляет 20% от задолженности перед налоговой службой. При умышленном уклонении размер увеличивается вдвое.
  • Взыскание за непредставление декларации, которая должна предоставляться до конца апреля. Величина — 5% за каждый просроченный день.
  • Пеня за каждый день просрочки внесения налогового сбора. Отсчет идет с последнего дня оплаты.

Важно! Если нарушитель попадается не первый раз, ему придется приготовить суммы, размер которых в два раза больше указанные выше. Помимо штрафных санкций неплательщику требуется оплатить долг перед государством за все время сдачи квартиры.

За незаконную сдачу жилья и уклонение от налоговых обязательств полагается не только административная, но и уголовная ответственность. Она предусмотрена в случае, если задолженность составляет более 300 тысяч рублей. Арендодателю придется внести крупный штраф до 300 тысяч рублей. Помимо денежного взыскания нарушитель может поплатиться свободой на один год.

Посадить нарушителя на срок более 3 лет суд вправе, если он получил от сдачи недвижимости свыше 2 миллионов рублей и не отдавал необходимую часть средств государству. Такие крупные суммы особенно актуальны для больших мегаполисов, где аренда жилья отличается дороговизной.

Арендодатели чаще прибегают к незаконному методу освобождения от уплаты налога за сдачу квартиры в аренду. Они просто не заключают соглашение о сдаче жилого помещения. Если нет документального оформления, налоговая служба не может знать о наличии сделки на самом деле, а значит и не будет претендовать на пошлину.

Но этот способ — не соответствует законодательству, идет ему в обход. При выявлении такого нарушения арендодатель несет ответственность. Поэтому лучше воспользоваться законными методами, чтобы не платить налог за договор аренды квартиры.

К ним относятся следующие варианты:

  1. Оформить договор на 11 месяцев. В этом случае получение дохода от квартирантов не будет облагаться налогом. По окончании периода действия соглашения разрешается заключать его заново. Именно заново, а не продлевать, иначе от сборов не избавиться.
  2. Указать о пользовании жильем на безвозмездной основе. В этой ситуации также арендодатель не будет получать денежные средства от своей недвижимости, поэтому и налог за сдачу имущества в аренду платить не обязан.
  3. Утрата договора. Перед тем, как потребуется подавать декларацию о доходах, можно просто уничтожить соглашение. Из-за его отсутствия невозможно подтвердить сделку, а значит и оплату никто не потребует.

Указанные способы позволяют законно избежать налогообложения без последующей ответственности. Но по сути по тоже представляют собой некий обход закона, но не влекущий за собой негативные последствия.

Сказать однозначно, какой способ оплаты наиболее выгодный для арендодателя, нельзя. Все зависит от конкретной ситуации. Для сравнения можно сделать подсчеты для всех вариантов налогообложения.

Гражданин сдает двухкомнатную квартиру в Москве, получает в год доход 654 600. Размер налога в зависимости от способа налогообложения будет следующим:

  1. Как частное физическое лицо: 85 098 рублей (654 600х13%).
  2. Как индивидуальный предприниматель с упрощенной системой: 39 276 рублей (654 600х6%). К этой сумме еще требуется приплюсовать страховые взносы – 32 385 рублей.
  3. Как обладатель патента: примерно 30 000 тысяч рублей будет стоить патент за двухкомнатную квартиру. К ней еще необходимо прибавить обязательные страховые взносы для предпринимателей – 32 385 рублей.

Из примера видно, что выгоднее всего приобретать патент. Но его стоимость может разниться в зависимости от площади жилой недвижимости, района его нахождения. Поэтому для каждой ситуации нужно проводить свои расчеты, чтобы выявить более экономный вариант оплаты налога от аренды квартиры.

Если вам требуется помощь с оформлением документов на квартиру или уплатой налогов, то просьба записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу. Оставьте ваши координаты на сайте и мы вам перезвоним.

источник

В 2019 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%. Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, какой налоговый режим выберет собственник. С 1 января 2019 года у жителей Москвы и области, Калужской области и Татарстана есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.

Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.

По договору найма жилого помещения съемщик квартиры обязан платить арендную плату. Так, собственник квартиры получает доход от сделки, который должен облагаться налогом. Обязанность оплатить налог возникает автоматически, после того, как был получен первый платеж.

Налоговая ставка для граждан-резидентов в 2019 году равна 13%, для нерезидентов (тех, кто проживает в России менее 183 дней в году) — 30%.

Существует четыре системы налогообложения для сдачи квартиры в аренду:

  1. НДФЛ — собственник квартиры должен заключить с арендатором договор найма, в котором будет зафиксирован размер арендной платы. Налоговая ставка составляет 13%, подавать декларацию собственник должен самостоятельно.
  2. УСН — арендодатель может зарегистрироваться как ИП и выбрать упрощенную систему налогообложения. В этом случае доходами предпринимателя будет считаться только арендная плата. В таком случае налоговая ставка равна 6% (п. 1 ст.346.20 НК РФ). При переходе на УСН каждый квартал необходимо уплачивать авансовые платежи по налогу.
  3. Патент — покупая патент, собственник не подсчитывает полученный доход, а уплачивает налог единовременно. Размер налога — 6% от среднего дохода, который арендодатель может получить за год. Купить патент на аренду жилья можно только зарегистрированным ИП на срок от 6 до 12 месяцев.
  4. Налог на профессиональный доход — с 1 января 2019 года граждане и ИП, сдающие квартиру в наем, могут перейти на новый налоговый режим. Для этого нужно зарегистрироваться как самозанятым через мобильное приложение «Мой налог». Ставка по налогу — 4% от доходов, полученных от физических лиц, и 6%, если доход получен от ИП (ст. 10 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). Новый налоговый режим распространяется только на 4 региона: Москву и область, Калужскую область и Татарстан.

В 2016 году гражданин РФ сдает в Калужской области квартиру по договору найма семейной паре за 15 тыс. рублей в месяц. За год его доход составил 180 тыс. рублей. Таким образом, сумма налога к уплате по ставке 13% — 23400 рублей.

В 2018 году гражданин регистрируется как ИП и переходит на упрощенную систему налогообложения. Размер арендной платы остался тем же, сумма налога к перечислению в бюджет равна 10800 рублей (6% от дохода).

Так как квартира находится в Калужской области, арендодатель решил зарегистрироваться как самозанятый и в 2020 году налоговый платеж составит 7200 рублей (т.е. 4% от получаемого дохода).

В случае привлечения собственника к налоговой ответственности за уклонение от уплаты налога за сдачу квартиры, к нему применяются следующие санкции:

  • Штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ), если судом будет доказано, что уклонение от уплаты происходило умышлено, размер взыскания увеличится до 40%;
  • Штраф за непредставление налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее тысячи рублей и не более 30%.
  • Пеню в размере 1/300 ключевой ставки ЦРБ за каждый день просрочки.

Налоговой службе предоставлены достаточно широкие полномочия для выявления фактов уклонения от уплаты налога за сдачу квартир в наем. В отношении граждан налоговая вправе проводить выездные и камеральные проверки.

Уведомить налоговую службу о незаконной сдаче квартиры могут соседи арендодателя, управляющая организация или участковый. Из сведений, полученных из Росреестра, налоговая может установить количество квартир собственника и проверить, какие он использует для личного проживания.

Иностранные граждане прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания.

Сотрудники налоговой службы могут проверить учтены ли квартиры, в которых зарегистрированы граждане временно, в числе официально сдаваемых. Также налоговая может направить запрос в банк о проведенных операциях по счету арендодателя, чтобы установить факт получения платежей.

Платить налоги не нужно, если квартира сдается бесплатно:

  • по договору безвозмездного пользования — особенностью данного соглашения является его безвозмездный характер, то есть плата за проживание не берется, дохода нет — налог платить не надо. К данному соглашению применяются положения об аренде или найме;
  • по соглашению с родственниками — аналогичная форма договора, которая применяется для постоянной или временной регистрации родственников в квартире, собственниками которой они не являются.

Если арендодатель получает от квартиросъемщиков деньги — платить налог нужно в любом случае, несмотря на срок, указанный в договоре. Сложилось ошибочное мнение о том, что если соглашение о найме заключено на 11 месяцев, то платить налог не нужно. Однако срок, на который заключен договор, не имеет прямого отношения к налогам. Даже если квартира сдается посуточно, оплачивать налог все равно обязательно.

Договор найма, заключенный на срок больше одного года, подлежит государственной регистрации в Росреестре. При этом госпошлина для физлиц составляет 2 тыс. рублей. Если соглашение заключено на 11 месяцев, регистрировать его не нужно, а по истечению срока действия его можно просто перезаключить.

Платить налог должен собственник, если он сдает жилье физическим лицам (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). Если квартира сдается организации, нотариусу, адвокату или ИП — платить налог обязанность арендатора, то есть он самостоятельно удерживает и перечисляет в налоговую 13% от причитающейся арендной платы.

Перечислять НДФЛ в бюджет нужно самостоятельно, не дожидаясь получения налогового уведомления. Сроки для подачи декларации — не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором была получена прибыль. Налог нужно уплатить до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Оплатить можно следующими способами:

  • через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;
  • в отделении банка по бумажному платежному поручению;
  • с помощью специального сервиса.

Пошаговая инструкция по заполнению декларации 3-НДФЛ при сдаче квартиры по договору найма:

источник

​С дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду, гражданин должен исчислить и уплатить в бюджет налог. Вид и размер платежа зависит напрямую от того, в каком статусе выступает собственник: физического лица или индивидуального предпринимателя.

Рассмотрим более подробно, какой налог уплачивает гражданин, не зарегистрированный в качестве ИП, и какой — непосредственно предприниматель. Все данные приведены с учетом изменений законодательства на 2019 год.

  • НДФЛ – если квартиру сдает физлицо или ИП на ОСНО;
  • Единый налог – если ИП, находится на «упрощенке»;
  • Патент – если ИП применяет ПСН.

При сдаче жилья в аренду и получении с этого дохода, физическое лицо, не имеющее статуса ИП, должно с полученного дохода рассчитать и уплатить в бюджет НФДЛ.

В настоящее время, на 2019 год, ставка подоходного равна:

  • 13% — для граждан, проживающих в России более 183 дней в году;
  • 30% — для граждан, находящихся в России менее указанного срока.

Таким образом, если вы в том году, в котором был получен доход от сдачи в аренду квартиры, находились заграницей более 183 дней в году, налог придется уплатить по повышенной ставке.

Крестьянкин А.Л. в 2019 году пробыл на территории России всего 100 дней. В указанный год он получал доход от сдачи в аренду двух квартир. Общий доход от этого составил 660 тыс. руб. С учетом того, что Крестьянкин в 2019 году имел статус нерезидента, он должен будет уплатить НДФЛ по ставке 30%. Таким образом, сумма к уплате в бюджет составит 85 800 руб.:

660 тыс. руб. * 13 %

Помимо обязанности по уплате налога, гражданин, получивший доход от сдаваемого в аренду жилья, должен отразить полученную прибыль в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговый орган по месту своей прописки.

Срок сдачи отчетности – до 30 апреля года, следующего за тем, когда был получен доход.

Подать декларацию можно несколькими способами:

  • Самостоятельно или через своего представителя (по нотариально удостоверенной доверенности);
  • По почте (направив документы в виде заказного отправления с описью вложения);
  • По телекоммуникационным каналам связи с электронно-цифровой подписью.
  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

При сдаче квартиры предприниматель на ОСН должен также уплатить подоходный налог, но, в отличие от физических лиц, ИП на общем режиме налогообложения в течение года должны уплачивать авансовые платежи (по уведомлениям, направляемым ИФНС) и могут уменьшить полученный доход на профессиональные вычеты. Обычные граждане права заявлять профвычеты не имеют.

В случае если декларация до 04 мая представлена не будет гражданин будет привлечен к ответственности в виде штрафа 5% от суммы, исчисленной по декларации за каждый месяц просрочки, но не больше 30% в общем, и не менее 1 000 руб.

При сдаче квартиру в аренду ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:

  • 6% — объект «доходы»;
  • 15% — объект «доходы минус расходы».

Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.

В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:

  • За 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля;
  • За полугодие – до 25 июля;
  • За 9 месяцев – 25 октября;
  • За год до 30 апреля следующего года.

Степанов В.В. в 2019г. применял УСН по ставке 6%. От сдачи в аренду жилья он получил доход 660 тыс. руб. Уплаченные в 2019 году взносы во внебюджетные фонды составили 22 261 руб. По итогам каждого квартала Степанов должен будет уплатить в бюджет 17 339 руб.:

(660 тыс. руб. * 13%) – 22 261

Декларация на УСН сдается раз в год, в срок до 30 апреля года, следующего за отчетным.

При сдаче жилья в аренду ИП, находящимся на патенте, необходимо будет уплатить налог в размере 6% от вмененного дохода, установленного законодательством для определенного вида деятельности.

Размер потенциального дохода устанавливается нормативными актами регионов, в частности, в Москве указанный доход определяется в соответствии с законом № 53 от 31.10.2012г. Согласно данному акту потенциальный доход от сдачи квартиру в аренду в г. Москве зависит от места нахождения сдаваемого в аренду жилья и колеблется от 210 тыс. руб. до 10 млн. руб. в год.

Необходимо отметить, что указанный доход рассчитывается только по одной квартире. Если их несколько, то сумма, соответственно, будет выше.

Срок патента составляет от 1 месяца до года.

В зависимости от срока, на который куплен патент, определяется порядок его оплаты.

Если патент выдан на срок меньше полугода, он должен быть оплачен до окончания его действия, а если больше, чем на 6 месяцев, то двумя платежами: 1/3 в течение трех месяцев с даты получения и оставшиеся 2/3 до окончания срока действия патента.

Читайте также:  Учетно профилактическое дело на несовершеннолетнего

Необходимо отметить, что стоимость патента нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы.

Отчетность на патенте ИП не сдают.

Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.

Исходные данные:

Листьев С.В в 2019 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.

  • Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
  • При применении УСН «доходы» (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) — 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
  • Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.

Как видно из примера, наиболее выгодным в данной ситуации будет приобретение патента для деятельности по сдаче квартиры в аренду, но тут необходимо помнить, что вмененный доход напрямую зависит от места расположения сдаваемой недвижимости, и если, например, квартира будет располагаться в ЦАО, то налог возрастет в разы. Для каждой ситуации необходимо проводить отдельный расчет, и наш дежурный юрист онлайн готов вам в этом помочь.

источник

Сдача квартиры в аренду: какие варианты уплаты налоговых обязательств арендодателем существуют в 2019 году?

Многие ошибочно предполагают, что доходы, получаемые от сдачи в аренду квартиры, не подлежат налогообложению.

В ст. 208 НК РФ указан перечень доходов, при получении которых взимается налог. Одним из пунктов является доход от сдачи в аренду и другого использования имущества.

Государство всячески старается контролировать сделки по сдаче жилья в аренду и начислять налоги на полученные от этого доходы. Для собственников квартир, сдающих свою недвижимость по договору аренды, существует несколько вариантов уплаты налогов.

С начала 2019 года появился новый налоговый режим – налог на профессиональный доход (налог на доход самозанятых лиц). Введен он в экспериментальном режиме подписанием Закона от 27.11.2018 №422-ФЗ.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Действующие ранее законодательные нормы и нововведения, вступившие в силу с 1 января 2019 года, позволяют арендодателям самостоятельно выбрать один из вариантов налогообложения. Существуют следующие способы выполнения налоговых обязательств перед государством при получении дохода от сдачи квартиры в аренду.

Одним из вариантов является уплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Для этого нет необходимости регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

НДФЛ взимается в следующем размере:

  • 13% для резидентов страны;
  • 30% для лиц, не являющихся резидентами (ст. 224 НК РФ).

Преимущество такого способа заключается в простоте уплаты и отсутствии необходимости перечислять страховые взносы. Но есть и минус – высокая процентная ставка.

Второй вариант – регистрация ИП и уплата налога по упрощенной системе (УСН). Арендодатель может выбрать для себя один из способов налогообложения (ст. 346.20 НК РФ):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • “Доходы” – в этом случае процентная ставка составит 6% от общей суммы дохода, полученного от сдачи жилья;
  • “Доходы минус расходы” – налогообложению подлежит сумма, полученная после вычета расходов из общей суммы полученного дохода, но ставка в этом случае составит 15%.

При регистрации ИП размер процентной ставки значительно меньше для арендодателя, а также, благодаря взносам, в ПФР формируется страховой стаж. Однако регистрация ИП связана с более сложным документальным оформлением и необходимостью производить дополнительные платежи в ПФР и в счет ФОМС.

Новый способ налогообложения – налог на профессиональный доход или налог на самозанятых. Начал он действовать с 1 января 2019 года. Проект был запущен в экспериментальном режиме только в четырех регионах страны: Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан.

Такой вариант отлично подходит для лиц, которые сдают в аренду недвижимость. Ограничение по максимальной сумме дохода составляет 2,4 млн руб. в год.

Для регистрации в качестве самозанятого лица не нужно обращаться в налоговую инспекцию. Для этого разработано специальное мобильное приложение “Мой налог” (ст. 3 Закона №422-ФЗ). За пользование приложением плата не взимается. Это приложение разработано также для выдачи фискальных чеков, по которым информация о сделке автоматически поступает в налоговый орган.

Уплата налога осуществляется ежемесячно с помощью мобильного приложения. Налогоплательщику поступает уведомление о необходимости внести платеж. В процентную ставку 4% автоматически включен взнос в Фонд обязательного медицинского страхования. Законодательство не обязывает самозанятых лиц, которые перечисляют налог по новому закону, перечислять взнос в ПФР. Такой платеж производится на добровольной основе.

Индивидуальные предприниматели также могут платить платить налог на профессиональный доход, но при этом они не должны иметь наемных работников, что при сдаче квартиры в аренду, как правило, и не требуется. Условия такого способа налогообложения достаточно привлекательные, но главный минус – закон действует только в отдельных регионах.

За неуплаты налогов с дохода, полученного от сдачи жилья в аренду, собственник квартиры несет ответственность в соответствии с законодательством. Такие действия подпадают под нормы следующих статей:

  1. Ст. 122 НК РФ– за неуплату налога или уплату его в неполном размере в результате занижения суммы доходов назначается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога. Если нарушения были допущены намеренно (факт был доказан при судебном разбирательстве по делу о неуплате налогов), то сумма штрафа составит 40%. Кроме этого, за каждый день просрочки платежа начисляется пеня.
  2. Ст. 171 УК РФ – наложение штрафа за ведение предпринимательской деятельности без соблюдения законодательных требований. Нарушителю выписывается штраф в размере до 300 тыс. руб. Также могут быть назначены исправительные работы сроком до 480 часов или заключение под арест сроком до 6 месяцев.
  3. Ст. 198 УК РФ – за уклонение арендодателя от уплаты налогов с дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду, нарушителю может быть назначен штраф в размере от 100 до 300 тыс. руб. или принудительные работы на срок до одного года, или заключение под арестом до полугода, или лишение свободы сроком до 1 года.

Граждане, сдающие в аренду свои квартиры, как правило, считают, что никто об этом не узнает и никакие налоги платить им не нужно. Но налоговая служба может получить информацию о такой деятельности самыми различными способами:

  1. Через Федеральную миграционную службу. Особенно это актуально для крупных городов, куда часто люди с разных уголков страны, включая иностранцев, едут на заработки. Иностранцы регистрируются по месту жительства, после чего эти сведения из ФМС попадают в налоговую службу, и начинаются проверки собственника квартиры.
  2. Судебные разбирательства. Часто люди, столкнувшиеся с недобросовестными застройщиками, не могут получить от них жилье в установленные сроки и вынуждены снимать квартиры. Когда начинаются судебные тяжбы по этому поводу, они для взыскания с застройщика денег подтверждают расходы, понесенные за период нарушения сроков, договором аренды. Так информация о таких договорах может попасть в налоговую службу.
  3. Налоговая проверка в агентстве недвижимости. Если собственник квартиры сдавал ее через агентство, то информация о такой сделке будет зафиксирована в отчетах, которые и увидят сотрудники ФНС при проведении проверки.
  4. Через коммунальные службы. При обходе квартир сотрудниками коммунальных служб арендаторы часто не пускают посторонних лиц, ссылаясь на то, что не являются собственниками квартиры. Эту информацию сотрудник указывает в отчете, а затем эти сведения попадают в ФНС.

Иногда просто напряженные отношения между собственником квартиры и другими жильцами дома становятся причиной передачи сведений в ФНС.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

источник

В настоящее время рынок недвижимости переживает спад. Несмотря на это, многие владельцы продолжают сдавать в аренду собственные квартиры, желая извлечь дополнительный доход.

Какие документы нужно оформить при сдаче жилья в аренду, какие налоги заплатить, какая ответственность предусмотрена для нарушителей – ответы на эти и другие вопросы Вы найдете в нашей статье.

Если Вы владеете квартирой (или прочими жилыми помещениями), которую планируете сдавать, то нужно знать, какие документы оформляются, а также какой налог при сдаче квартиры.

Отношения по сдаче жилья называются или наймом или арендой.

Договоренность между Вами (арендодателем) и арендатором должна быть зафиксирована письменно в виде соглашения. Строгой типовой формы для договора нет, но при этом в тексте обязательно должны быть указаны:

  • предмет договора, то есть само жилище. В договоре указывают полный адрес имущества, характеристики (площадь, этаж, количество комнат и пр.), кадастровый номер;
  • сумма аренды и порядок расчетов. Описывают размер оплаты и периодичность ее внесения. Как правило, наниматель производит оплату каждый месяц в определенной фиксированной сумме. Также возможен вариант, когда арендная плата определяется ежемесячно путем расчетов (например, с учетом индекса инфляции, курса доллара, стоимости коммунальных услуг и т.п.). При заключении договора собственник имеете право зафиксировать возможность повышения стоимости аренды, но с учетом определенных ограничений (к примеру, не чаще, чем раз в год, и не более, чем на 10%).
  • реквизиты сторон (паспортные данные, адреса регистрации, ИНН).
  • дата и место заключения договора.

Вы можете дополнить договор прочей информацией, которая, по Вашему мнению, является существенной.

Не лишним прописать условия получения и возврата задатка и его сумму. При сдаче в аренду жилья квартирантам, Вы можете потребовать внести так называемый гарантийный платеж – оплату за последний месяц проживания (наперед). Эти деньги будут для Вас своеобразной подстраховкой на случай, если наниматель решит съехать раньше времени и откажет в оплате. Также гарантийный платеж используют в качестве компенсации за испорченную мебель, сантехнику и прочее имущество. Все эти подробности должны быть учтены в договоре.

Важно указать в соглашении срок его действия. Подобные договоры заключаются сроком от 1 месяца до 5 лет, и если Вы не укажите иного, то он считается действующим по максимальному сроку (5 лет). Целесообразно выделить отдельный пункт — какое время Вы сдаете квартиру и каким образом можно расторгнуть договоренность.

Тут обычно указывают время, за которое каждая из сторон обязана уведомить другую о планируемом расторжении соглашения. Также Вы можете указать условия, когда имеете право самолично прекратить договорные отношения (систематическое нарушение сроков оплаты, ухудшение состояние жилья, проживание посторонних, которые не являются арендаторами, и т.п.).

После составления договора со всеми условиями, соглашение скрепляется личными подписями сторон. Регистрация договора у нотариуса не требуется.

При заключении соглашения сроком от 12 месяцев и больше его необходимо регистрировать в Росреестре. Но многие владельцы не обращаются в органы ЕГРП для регистрации. тогда есть риск предъявления претензий со стороны контролирующих органов. В целях снижения риска Вы можете заключить договор сроком на 11 месяцев. Либо на неопределенный срок (но тогда такой договор может в любом случае действовать не более 5 лет).

Передача жилья в пользование нанимателю оформляется актом приема-передачи. Он датируется днем въезда съемщика. Скрупулезные собственники обычно указывают в акте состояние жилья, а также все ценное имущество, которое находится в квартире и передается жильцу в пользование. Если Вам попался недобросовестный наниматель, то при наличии акта с подробным перечнем Вам будет проще доказать факт пропажи имущества. А значит легче вернуть его или компенсировать его стоимость.

Подписав соглашение и передав жилье в пользование квартиранту, Вы имеете право требовать с него оплату согласно оговоренным условиям. Важно письменно фиксировать все факты передачи денег – это поможет избежать возможных разногласий. Оплата по договору может осуществляться двумя путями:

  • Наниматель передает Вам деньги наличными. Каждую передачу необходимо оформлять распиской с указанием суммы, даты и назначение (за аренду). После чего скреплять документ подписями сторон. Это подтверждает оплату (для жильца) и получение денег (для Вас);
  • Средства поступают на Ваш расчетный счет в безналичной форме . Такой способ имеет ряд преимуществ: во-первых, это удобно, так как нет необходимости тратить время на личную встречу, во-вторых, платежные документы (квитанция, платежное поручение, банковская выписка) заверяются банком, следовательно, являются куда более надежным подтверждением оплаты.

Несмотря на безусловное преимущество безналичных расчетов, арендаторы предпочитают встречаться с жильцами лично и, как правило, на съемной квартире. Под предлогом получения денег собственник оценивает состояние жилья и благонадежность нанимателей.

Если помимо арендных платежей Вы взимаете с квартирантов стоимость коммунальных услуг, то их размер стоит отдельно указать в расписке (при банковских расчетах – требовать оплату отдельной квитанцией). Это поможет Вам избежать возможных неточностей и путаницы.

Когда сдают собственную квартиру в аренду, то такая деятельность подлежит налогообложению. Есть несколько способов уплаты налога со сдачи квартиры в аренду. Рассмотрим каждый из них и с помощью примеров определим, каким образом сделать платеж минимальным.

Данный способ выполнения обязательств самый простой, так как не требует от арендодателя регистрации и дополнительных документов. Все что нужно – составить декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в фискальный орган. Бланк декларации Вы можете получить одним из удобных для Вас способов:

  • лично обратиться за документом в ИФНС по месту жительства и заполнить его на месте по образцу;
  • скачать форму на официальном сайте налоговой и заполнить ее дома самостоятельно (Декларация 3НДФЛ за 2018 год), код дохода указывать 1400;
  • зарегистрироваться на сайте ФНС, используя «Личный кабинет», заполнить форму в программе и отправить ее по электронной почте.

Составление декларации не является сложной процедурой. В бланке Вам нужно заполнить свои персональные данные (ФИО, ИНН, адрес прописки и т.п.), указать доход, полученного от сдачи жилья в аренду по итогам года, а также сумму сбора, которая составляет 13% от доходов.

При сдаче квартиры в аренду важно не просрочить подачу декларации и оплату налога.

  • Заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ за 2018 год нужно предоставить в ИФНС до 30 апреля 2019 (за 2019 год – до 30.04.2020),
  • А налог в бюджет перечислить до 15 июля 2019 (за 2019 год – до 15.07.2020).

Житель Тулы Сергеев С.Л. сдает собственную комнату. По договору наниматели оплачивают Сергееву 7.320 руб. в месяц. За 2018 год Сергеев получил доход 87.840 руб., о чем сообщил в налоговую, подав декларацию. Сергеев должен оплатить сбор 11.419 руб. (87.840 руб. * 13%) до 15.07.2019.

Еще один способ легально сдать жилье – оформить ИП на упрощенной системе налогообложения (УСН). Этот способ имеет как плюсы, так и минусы. С одной стороны, при регистрации ИП сумма налога с аренды составляет не 13%, а 6%, плюс фиксированный годовой взнос в ПФ в размере 29 354 руб. (с 2019 года ЕСН). К тому же Вам необходимо будет пройти процедуру регистрации:

  • собрать документы (паспорт, заявление);
  • оплатить госпошлину 800 руб.;
  • передать документы в ИНФС по месту регистрации (лично, почтой или с помощью электронного ресурса на сайте ФНС);
  • каждый квартал уплачивать авансовые платежи 6% с суммы арендной платы.

Если все документы заполнены верно и предоставлены в полном объеме, то через 3 дня Вы получите свидетельство о регистрации и лист записи в Госреестре.

Далее действуем согласно процедуре, описанной выше – заполняем декларацию по УСН, в которой рассчитываем сбор (но теперь по ставке 6%, а не 13%). Деньги в бюджет перечисляем поквартально:

  • за 1 квартал 2019 – до 25.04.2019.
  • за 2 квартал 2019 — до 25.07.2019
  • за 3 квартал 2019 — до 25.10.2019
  • за 2019 год — до 30 марта 2019 г.

Важно знать, что кроме налога Вам, как ИП, нужно оплатить взносы во внебюджетные фонды. Если Вы сдаете жилье сами и не имеете оформленных сотрудников, то в 2019 году придется заплатить фиксированную сумму 29.354 руб. Все взносы в фонды за 2019 перечисляются до 31.12.2019 г. Сумма взносов уменьшает сумму налога по ставке 6%. И если взносы платить поквартально, то они будут уменьшать налог уже в течение года. А если раз в году, то уменьшение будет приходится на момент, когда будет их фактическая оплата. Процедура вычета проста:

  • ежеквартально Вы оплачиваете взносы;
  • по итогам года подаете декларацию, в которой указываете платежи во внебюджетные фонды;
  • рассчитываете налог по ставке 6%;
  • вычитаете из суммы налога размер перечисленных страховых взносов;
  • разница подлежит уплате по сроку уплаты авансового платежа.

С учетом дополнительных расходов и регистрации, данный способ выглядит для арендодателя малопривлекательным. Для того, чтобы понять, существует ли здесь реальная экономия по сравнению с уплатой НДФЛ, рассмотрим пример с условиями, описанными выше.

Житель Тулы Сергеев С.Л. оформил ИП на УСН и сдает собственную квартиру в аренду. По договору наниматели оплачивают Сергееву 7.320 руб. в месяц. За 2018 год Сергеев:

  • получил доход 87.840 руб. (7.320 * 12 мес.);
  • перечислил страховые взносы 26.545 руб. (такая сумма была в 2018 г., соответственно за каждый квартал — по 6.636);
  • рассчитал налог по УСН, который нужно оплачивать ежеквартально (87.840 * 6% / 4 = 1.318).

Так как сумма страховых взносов, которые Сергеев перечисляет каждый квартал (6.636) больше сбора УСН 6% (1.318), то налог можно не платить – вычет покрывает его в полном объеме.

Сравним полученные результаты с примером расчета НДФЛ: при одинаковых условиях общие расходы арендодателя-ИП составили 26.545 руб., собственника на НДФЛ – всего 11.419.

Еще один способ легальной сдачи жилья – оформление патента. Суть его заключается в том, что, приобретая патент, Вы оплачиваете сбор «авансом» из расчета среднего возможного годового дохода, который потенциально можете получить по итогам года. Этот показатель зафиксирован законодательно. Его размер определяется региональными властями. Вы имеете возможность купить патент на определенный вид деятельности (в данном случае – аренда жилья) сроком на 6 или 12 месяцев.

Купить патент можно только после оформления ИП. Имея на руках свидетельство о регистрации ИП и заявление на применение ПСН (патентной системы налогообложения), отправляйтесь в налоговую по месту регистрации. Патент будет Вам выдан в течение 5-ти дней, его действие начинается с момента выдачи.

ПСН, как и УСН, выгодна для собственников, которые сдают не одну, а несколько дорогостоящих квартир. То есть имеют высокие доходы. Это связано с тем, что база налогообложения (потенциальный доход), как правило, имеет показатель выше среднего. И хотя налоговый закон ограничил базу размером 1.000.000 р., региональные законодатели имеют право повышать ее до 10 раз для ИП-арендодателей. К примеру, владея жильем до 75 кв. м в Москве, Вам придется заплатить 36.000 руб.

Выше мы описали процедуру официального оформления аренды и проанализировали, как выгоднее оплатить налог с дохода. Но мало кто из собственников прибегает к столь прозрачным взаимоотношениям с государством. Многие владельцы сдают квартиру в аренду без уплаты налогов, не декларируя полученные доходы. Что же тогда ждет нарушителей? Об этом мы поговорим ниже.

Если сдавать квартиру в аренду и не платить налоги, то информация о такой деятельности может сдать доступной властям. Часто об этом говорят соседи. Если будет шум, постояльцы, причиняющие беспокойство жителям дома, беспорядок на этаже, то можете быть уверенны:

  • кто-то из сознательных соседей обязательно сообщит об этом участковому;
  • также подобная информация может быть получена от общественных организаций охраны правопорядка, если таковые имеют место в Вашем городе.

Как только участковый получает информацию о возможной нелегальной деятельности, он проводит обход, опрашивает жильцов, получает информацию о проживающих и возможных незаконных квартирантах. Затем производится опрос Вас, как собственника, в том числе проверяются личные документы и подтверждение права собственности на жилье. Все сведения документируются в виде заявлений и письменных объяснений. Эти данные достаточны для подтверждения факта незаконной аренды. Тогда информация передается в ИФНС.

Еще один путь выявить нарушителя – база Росреестра, где регистрируются договора аренды сроком от 1 года и дольше. Но, как мы говорили раньше, собственник может оформить договор сроком на 11 мес. Кроме того, законы не содержат прямого требования регистрировать договора до 12 месяцев.

Если ФНС имеет достаточно документальных оснований и свидетельств о нарушении, то дело передается в суд. Хотя налоговая может по собственной проверки привлечь к ответственности (начислить налог, штрафы и пени).

  • Когда нет подтверждающих документов в виде договора, то доказать факт аренды будет очень проблематично.
  • Основанием для обвинения в данном случае выступают свидетельства соседей, которые заявляют, что в квартире проживают люди, там не прописанные, и постояльцы часто меняются.
  • Но «находчивые» собственники на суде доказывают, что в квартире бесплатно живут родственники, ведь это законом не запрещено.
  • В таком случае арендатору стоит понимать, что суд может потребовать подтверждение родства. Кроме того, обманывая суд, владелец может понести наказание за дачу ложных показаний.
  • Тем не менее, судебная практика показывает, что на основании одних только «доносов» соседей факт аренды доказать практически невозможно.

Дело обстоит сложнее, если к ФНС попал оформленный договор аренды. Но и тут возможны варианты, ведь нужно еще доказать факт передачи денег. Это реально сделать, если расчеты производятся посредством банковских платежей, а если Вы получаете деньги «на руки» без расписок, то подтверждение оплаты в данном случае отсутствует. Одной из уловок арендодателей-нарушителей является оформление договора безвозмездного пользования, то есть никакой оплаты по этому договору в принципе быть не может. По факту деньги от нанимателей собственник получает наличными без документов.

Хоть доказать факт получения дохода от незаконной сдачи жилья сложно, такие случаи всё-таки имеют место. Что же ждет нарушителя?

Главная государственная претензия в том, что собственник, получив доход, не отдал «долю» в бюджет в виде налогов. Поэтому первое, что потребует ИФНС, получившая от органов МВД подтверждения факта аренды, — погасить задолженность по бюджетным сборам. К этой сумме нужно приплюсовать:

  • Штраф за неуплату налога. Сумма составляет 20% от суммы недоимки. В случае, если судом доказано, что уклонение от уплаты совершено умышленно (а в большинстве случаев происходит именно так), то штраф возрастает до 40%;
  • Штраф за неподачу декларации из расчета 5% за каждый месяц просрочки. Подать декларацию нужно по сроку до 30 апреля. Если 01.09.2019 Вы погасили долг по налогам за 2018 в сумме 3.420 руб., то Вам нужно дополнительно уплатить штраф 684 руб. (3.420 * 5% * 4 мес.). При этом размер штрафа ограничен 30% от суммы долга, но не может быть меньше 1000 руб.
  • Пеню за просрочку налогового платежа. Показатель рассчитывается за каждый день с последнего дня уплаты (установлен НК) до дня оплаты по факту. Пеня определяется по формуле: П = 7,75% / 300, где 7,75 – ставка рефинансирования ЦБ. То есть погашая долг по налогам в сумме 3.420 руб., Вам нужно будет уплатить дополнительно 0,9 руб. (3.420 * 7,75% / 300) за каждый день просрочки.

Для тех, кто преступил закон не впервые, ответственность ужесточается: нарушителю придется уплатить штраф вдвое больше положенного.

  • Если общий долг по сборам оказался больше 900.000 руб., то нужно будет уплатить налог. А еще суд назначит штраф 100.000 – 300.000 руб., либо собственник может быть лишен свободы на срок до 1 года.
  • Сесть в тюрьму может и нарушитель, чей долг перед бюджетом будет больше 4 млн. руб. Если факт вины будет доказан, то арендодателя могут посадить на срок до 3 лет.
  • Кроме того, если в наём сдаются несколько квартир и собственник не оформил ИП, то его могут признают незаконным предпринимателем. Доход за год у такого собственника должен быть более 2 млн. Наказание также суровое — штраф (от 100 тыс. до 300 тыс. руб.) или лишение свободы до 2 лет.

Как видим, доказать вину собственника бывает порой очень сложно. Но если суд все-таки докажет что Вы сдавали квартиру в аренду без налогов, то ответственность за нарушения может быть очень серьезной.

В 2017 Савельев К.Д. сдавал собственную комнату в аренду неофициально. Савельев не подал декларация по сроку до 30.04.2018 и не уплатил налог в сумме 4.630 до 15.07.2018 г. Судом было доказано правонарушение Савельева, он уплатил сбор 30.09.2018. Кроме того, с Савельева были удержаны штраф за неуплату, пеня за просрочку платежа, штраф за неподачу декларации. Проведем расчет каждой суммы:

  • Штраф за неуплату составляет 926 (4.630 * 20%).
  • Пеня составляет за каждый день просрочки – 1,62 (4.630 * 10,5% / 300). За 77 дней (с 16.07.2018 по 30.09.2018) Савельев заплатит 124 (77 * 1,62).
  • Штраф за неподачу декларации – 231 за каждый месяц (4.630 * 5%). Савельев просрочил 5 месяцев, поэтому заплатит 1.155 (231 * 5 мес.).

Таким образом, Савельев заплатит в бюджет 6.835 (4.630 + 926 + 124 + 1.155).

Ответ: Нет, если он применяет ставку 6% от дохода. В случае, если ИП работает по ставке 15%, то учет вести нужно. Это связано с тем, что расчет налоговой базы определяется по формуле «доходы минус расходы». Практика показывает, что большинство арендодателей оформляют ИП по ставке 6%. Это выгодно, так как собственник не имеет наемных работников и не несет существенных расходов на услуги и материалы, которые необходимо учитывать.

Ответ: Нет, ставка остается прежней. Но в случае, когда Вам по итогам года удалось получить доход более 300.000, то дополнительно нужно перечислить 1% от дохода в ПФ.

Вопрос: Если договор аренды оформлен с середины месяца как рассчитывать налоги.Вот например: договор на аренду квартиры оформлен с 15 ноября,аренда состовляет 160000-00,как платить налог за эти 1,5 месяца?

Здравствуйте, Мария!
Налог уплачивается не за время аренды, а за вырученные средства, за доход. При этом полученный доход никак не корректируется в зависимости от полноты месяца. Важно, чтобы средства были получены в налоговом периоде — календарном году, за которой предоставляется отчет.
Так как НДФЛ уплачивается за год суммарно, то налог надо предоставлять декларацию не за 1,5 месяца, а за все арендные платежи, собранные за год (например, 2016 год).

Какой штраф и пени будут для физ лица, если не оплачен налог за аренду? Аренда 20000руб С августа 2015 по февраль 2017года.

Здравствуйте, Семен!
Во-первых, налоговый орган на основании налоговой проверки (камеральной или выездной) установить и обяжет выплатить недоимку (сумму неуплаченного налога). Ориентировочно (при идеальных условиях, без применения вычетов и т.п.) размер недоимки будет составлять 44200 р., если проверка будет проведена после 15.07.2017 г. (когда истечет срок предоставления декларации и уплаты налога за 2016 г.), а так и того меньше.
Во-вторых, штраф за непредоставление декларации 3-НДФЛ, который составляет 5 процентов от неуплаченной суммы, но не менее 1000 руб. Поэтому приблизительно около 2000 — 3000 руб. за два отчетных года 2015 и 2016 г.г.
В-третьих. не исключается привлечение к административной ответственности по ст. 15.5 КоАП РФ с наказанием в виде штрафа не более 500 руб.
В-четвертых, начисление пени в размере 0,033% за каждый день неуплаченного налога от размера недоимки. Размер пени определяется расчетным путем и ее показатель будет зависеть от даты выявления недоимки.
В-пятых штраф в размере 20% от неуплаченного налога. Сумма штрафа также зависит от даты проверки. Если её проведут до 15.07.2017 г., то в расчет будет включаться только сумма недоимки за 2015 г. (13 000 руб.), если после 15.07.2017 г., то исчисление штрафа будет производится от полной суммы (44200 руб.).

вопрос:если договор на аренду жилья заключен с военнослужащим, эти данные передаются из воинской части в ФНС (например с отчетами)?

Здравствуйте, Наталья!
Все зависит от того каким образом производится оплата.
Если воинская часть оплачивает жилье за своего военнослужащего, эти суммы являются его доходом, подлежащим налогообложению (если это проживание не связано с командировкой). В этой связи в ИФНС воинская часть, как налоговый агент, может представлять данные о доходах своего военнослужащего. Эти суммы могут учитываться и при расчетах других взаимосвязанных налогов. Но в обычном порядке договоры найма не представляются (только отчетно-расчетные данные). Их передача в налоговый орган случается в отельных случаях (например, когда налоговый орган будет проводить проверку).
Если военнослужащий самостоятельно оплачивает наём (без компенсации со стороны воинской части), то необходимость передачи такого договора кем-либо в ИФНС вообще отсутствует.

Добрый вечер! аренда составляет 13 тыс в мес. +коммунальные платежи. Срок аренды с августа 2016 по март 2017г. какие налоги, штрафа, пени мне грозят?

Читайте также:  Правильный договор аренды квартиры

Здравствуйте, Елена!
По закону с дохода нужно платить налог 13% от суммы дохода. Доходом будет признаваться сумма, которая будет фигурировать в договоре и сочетаться с платежными документами (если передача денег будет подтверждаться документально: чеки, расписки, платежные документы и т.п.). То есть 13 000 + сумма коммуналки — это и есть облагаемый доход.
Наймодатель должен сдавать самостоятельно декларации по НДФЛ. При чем по этому договору дважды нужно отчитываться: за 2016 г. (до 30.04.2017 г.) и за 2017 г. (до 30.04.2018 г.).
Если не сдать декларации и неуплатить налог, то налоговый орган может произвести доначисление самостоятельно и применить налоговые санкции. Учитывая, что у Вас договор сроком до 12 месяцев и такой договор не подлежит государственной регистрации, то вероятность выявления уклонения от уплаты налогов не так велика как в случаи с длительным договором, подлежащий госрегистрации (так как налоговый орган может получить сведения о данных фактах в Росреестре).
Сами санкции могут быть следующими:
— штраф за непредоставление декларации 3-НДФЛ, который составляет 5 процентов от неуплаченной суммы, но не менее 1000 руб.
— пени в размере 0,033% за каждый день неуплаченного налога от размера недоимки.
— штраф за неуплаченный налог в размере 20% от суммы сокрытого налога.
Кроме того, могут привлечь к административной ответственности по ст. 15.5 КоАП РФ со взысканием штрафа до 500 руб.

Здравствуйте! У меня такая ситуация. Я снимаю квартиру 4 года,договор был заключен на год. Платили в месяц 16000 + свет . Теперь хозяин квартиры хочет стать в налоговую за 2 года . И сообщил мне что я должна им оплатить налоги 24 000 руб. А так же составить новый договор .Что мне делать,как правильно поступить?

Здравствуйте, Юлия!
Обязанность отчитываться по налогам за полученный доход возлагается на арендодателя. Он уплачивает налог из суммы вырученных средств. То есть он уже фактически получил от Вас исполнение по договору и именно из этих денег он и должен был произвести уплату налогов.
Предполагаем, что из условий договора не следует, что арендатор должен компенсировать суммы налога, подлежащие уплате арендодателем.
В этой связи, Вы не обязаны выполнять требования и просьбы о дополнительной оплате обязательств арендодателя. Но Вы можете предложить произвести такую оплату, но в счет будущей арендной платы, то есть единовременно выплатить требуемые 24 000 руб., а в последующем 1,5 месяца проживать в квартире без взимания платы.

Так как договор закончился, а отношения продолжились, то в соответствии со ст. ст. 610, 621 ГК РФ Ваши отношения по найму квартиры считаются автоматически пролонгированными на неопределенный срок, но не более предельного — 5 лет (ст. 683 ГК РФ). То есть Вы пользовались жильем в рамках правового поля. А представлять договор на аренду (наём) не является обязанностью арендатора (нанимателя). Этот процесс достигается обоюдным согласием. Поэтому, если наймодатель (арендодатель) желает заключить договор, то он может представить Вам проект, который Вы рассмотрите и при приемлемых условиях подпишите.
Либо сами представить договор на будущие периоды.

Добрый день. Заключила договор на аренду своей квартиры с организацией. Она является агентом перед налоговой и предоставила мне справку 2 ндфл о перечисленных налогах за 2016г.
Мне нужно сдавать деклараци о сдачи в аренду квартиры?

Здравствуйте, Светлана!
Нет, Ваши обязательства по уплате и отчетности исполнены за Вас налоговым агентом.
Но, если Вы будете намереваться получать имущественный или социальный вычет за 2016 г., то Вам придется оформить и сдать декларцию 3-НДФЛ вместе с пакетом документов на вычет.

Добрый день!Подскажите пожалуйста как мне быть в данной ситуации?Я заключила договор о социальном найме жилья с девочкой из детдома.По факту она не живет в моей квартире.Договор был заключен с целью получения денег,необходимых для выживание с маленьким ребенком.Эти деньги по факту девушка получает на свой счет.Я не имею ничего.Никаких расписрк о передаче денег естественно нет.Как мне быть с декларацией?

Здравствуйте, Юлия!
Налогообложению подлежат суммы фактических доходов. Так как Вы не получали дохода от сдачи квартиры в наём, то Вы не обязаны предоставлять декларацию и уплачивать налог.
Однако возможна ситуация, при которой налоговая инспекция самостоятельно вменит Вам налог в рамках налоговой проверки (допустим, если имеются сведения о договоре в Росреестре (об прошел государственную регистрацию) и эти сведения были сообщены в ИФНС). В этой связи должны быть доказательства наличия неисполненной задолженности. Например, решение суда о взыскании долга, исполнительный лист, справка из отдела судебных приставов о состоянии взыскания и пр. Также можно заключить мировое соглашения с нанимателем, по которому подтвердить факт долга и сроки его погашения и т.п.

Доброго времени суток. Заключен договор аренды на тех условиях, что арендатор осуществляет съем жилья при этом выполняет ремонт данного жилья не превышающий 15 тыс. рублей + оплата коммунальных услуг. Является это доходом? Должен ли арендодатель указывать в справке о доходах данный вид дохода и каким образом (в кг. цемента или в м. кв. обоев)? Желательно указывая ссылкой на закон. За ранее спасибо за ответ.

Здравствуйте, Евгений!
Да, это является доходом, полученным в натуральном виде, то есть в виде работ в интересах арендодателя. Налогооблагаемая сумма определяется суммой арендной платы суммировано за 1 календарный год.
Указанные положения подтверждаются п.п. 2 п. 2 ст. 211 НК РФ и письмом Минфина РФ №

Добрый день! Слышал о том, что если сдавать квартиру и потом отчитываться в налоговой о доходах, то при продаже квартиры придется оплачивать налог размере 13%, поскольку квартира будет являться источником дохода. И в данном случае не будет применима льгота о неуплате налога в случае владения квартирой более 3 (5лет) . Так ли это?

Здравствуйте, Юрий!
Налоговое законодательство лишает налогоплательщика права на освобождение от уплаты налога ввиду давностного срока владения недвижимостью (5 лет по отношению к квартире, комнате, дому, приобретенных с 2016 года, и 3 года, приобретенных ранее этого года), если такая недвижимость использовалась непосредственно в предпринимательской деятельности.
При этом закон не устанавливает четких границ в чем выражается предпринимательская деятельность. Если налогоплательщик зарегистрирован в качестве ИП, то здесь все встает на свои места, а если речь идет об обычном гражданине, то в каждом случае требуется индивидуальный подход. То есть деятельность простого физлица (который не зарегистрирован в качестве ИП) может быть предпринимательской (например, гражданин имеет в собственности несколько квартир, которые исключительно сдает в наём по однотипным договорам, отладив систему тарифов, приема платежей, либо квартира используется как офисное помещение и пр.), и, напротив, если собственник, имея квартиру для собственных нужд, по случаю сдает в аренду, то это простая гражданская сделка без профессиональной финансово-экономической подоплеки. О последнем случае прямо говорится в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №23 от 18.11.2004 г.
Поэтому если просто сдавать свою единственную квартиру в наём (без всяких дополнительных услуг, отлаженных коммерческих механизмов), то это, скорее всего, простая гражданская сделка, а не предпринимательский доход. В этой связи 3 (5) летний срок владения освобождает собственника от уплаты налога с продаже квартиры.
Другие вариации следует рассматривать в совокупности всех обстоятельств. И опять-таки вопрос о том имеются признаки предпринимательской деятельности или нет решает сам гражданин, исходя из принципов добросовестности и законопочитания. А налоговый орган со своей стороны дает оценку насколько налогоплательщик прав в своем видении ситуации.

Добрый вечер. Сдаю квартиру в аренду, ежегодно сдаю декларацию и плачу налог. В 2016 г.продала квартиру (в собственности более 3х лет) и купила дом. Как мне отразить ситуацию в 3ндфл (сдача в аренду, продажу, покупку) чтобы в течение этого года подать документы в бухгалтерию своего предприятия для использования налогового вычета?

Здравствуйте, Виктория!
Вам нет надобности сдавать документы работодателю, так как год, в котором приобретена недвижимость миновал. Поэтому Вам достаточно получить вычет непосредственно из бюджета, так как работодатель за 2016 год перерасчет и возврат не осуществит, это уполномочен сделать только налоговый орган.
Но параллельно Вы можете обратиться к работодателю для получения остатка вычета в 2017 г. (если будет остаток вычета, то есть Вы не выберете всю сумму), перенесенного с 2016 года.
О декларации. 3-НДФЛ сдается единая, просто информация о различных операциях вносится на отдельные листы и строки. Для дохода от аренды заполняются титульный и лист А, для продажи недвижимости — титульный лист, лист А и лист Д2, для покупки дома — титульный и Д1.

Здравствуйте!
Если договор заключен на 11 месяцев, но с автоматической пролонгацией, то также могут быть вопросы со стороны контролирующих органов? То есть формально этот договор будет считаться заключенным на 11 месяцев или на больший срок?

Здравствуйте, Кира!
Договор будет считаться заключенным на 11 месяцев и не требует государственной регистрации. Пролонгация, в том числе автоматическая, ничто иное как юридически значимые действия сторон (в числе прочего выраженные в умолчании, бездействии и пр.), направленные на порождение новых отношений. То есть фактически пролонгация — это заключение нового договора, а предыдущий договор (предыдущие 11 месяцев) считаются оконченными. А так как новый договор имеет срок 11 месяцев, то соответственно не подлежит государственной регистрации.
Однако это правило действует, если из условий договора не будет исходить иная информация. Например, в тексте будет четко предусмотрено, что пролонгация порождает изменение срока аренды, именно увеличение периода действия без прекращения (окончания) первоначального договора и т.п.

Здравствуйте.
Вопрос1:Если квартира взята в ипотеку и сдаётся , можно ли оплату ипотеки внести в расходы.
Вопрос2:Если квартира взята и оплачена в долевом строительстве до 2016г.,а свидетельство о государственной регистрации получено после 2016г.( Сдача дома). Какой срок налоговой льготы при продаже (3 или 5 лет).

Здравствуйте. Дмитрий!
Оплата ипотеки является вычетным расходом и может быть учтена при возврате налога (налоговый имущественный вычет по кредитным процентам). Прямым расходом, которым уменьшается налог на доходы физлиц при формировании налоговой базы ипотечный платеж не может быть.
Сроком исчисления владения квартирой для безналоговой продажи следует считать дату, когда производится государственная регистрация собственности на жилье, а не заключение и госрегистрация договора долевого участия в строительстве. Так как долевое участие является имущественным правом и не фактом обладания собственностью.

Добрый день. В Интернете вычитал: «Индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения, вправе в рамках осуществления предпринимательской деятельности сдавать в аренду жилое помещение, находящееся в собственности супруги».
Если данное жилое помещение в дальнейшем будет продаваться супругой после 5 летнего владения, нужно будет уплачивать налог в размере 13%? Если да, кто из супругов будет обязан его уплатить?

Здравствуйте, Андрей!
Да, нужно, так как объект недвижимости использовался в коммерческих целях. Применяется НДФЛ по ставке 13%.
Обязанность уплаты налога возлагается на супругу (собственника-продавца), так как она является номинальным правообладателем.

Здравствуйте. При сдаче квартиры человеку, ему предприятие платит за аренду квартиры. Договор аренды заключен между человеком с владельцем квартиры. Организация возмещает работнику расход аренды квартиры. И удерживает с него 13%. Работник платит наличными арендодателю за аренду квартиры c составлением расписки. Арендодателю нужно указывать в 3-НДФЛ получение дохода от сдачи квартиры или 13% уже взятые с человека — это и есть оплата налога.

Здравствуйте, Алексей!
Нет, это не есть оплата налога за арендодателя. Видимо, расходы возмещаются работнику безвозмездно, соответственно такая оплата жилья и является для такого работника доходом в виде материальной выгоды. Поэтому предприятие облагает доход работника.
А доход арендодателя является остается отдельным. И коль в договоре аренды обязательства предприятия, как налогового агента, по уплате налога за арендодателя не прописаны и сумма аренды, предусмотренная в договоре и выданная фактически совпадают, то это говорит однозначно о том, что за арендодателя налог не оплачен.
В этой связи за арендодателем остается обязательство декларировать свой доход и производить уплату налога.

Добрый день. Первый месяц снимаем квартиру, арендатор не хочет составлять договор. А нам он необходим для подтверждения найма жилья в МВД (там работает супруг), для того чтоб получать компенсацию за съем жилья. МВД сказали, что они ни каких отчетов по этому поводу в налоговую не передают. Подскажите как нам быть?! Возможно ли избежать налогов арендатору?

Здравствуйте, Анастасия!
Это правда, договор найма исключительно используется для выплаты компенсационных выплат. Однако за эту компенсацию МВД начисляет налог, как налоговый агент. Но при этом в инспекцию никаких договоров не предоставляют. И если вопрос о правильности начисления возникнет, то налоговиков будет интересовать именно доходы Вашего супруга, а не арендодателя.
Без договора Вам никак не обойтись, иначе не будет и компенсации за съем жилья.
Налоговые отношения арендодателя не должны, по-идее, касаться вас. И вы не в силах предоставить ему какой-либо гарантии того, что его не проверят налоговики и не возникнуть прочие проблемы в налоговой сфере.
Поэтому в этом вопросе следует ставить ультимативную дилемму: либо официальный наем жилья, либо нет отношений. Все остальные варианты будут стоить вам оплаты жилья за ваш счет.

Здравствуйте, я немного не понял, скажите, налогом облагается только сумма аренды или аренда+все коммунальные услуги. По нашему договору в сумму оплаты аренды не входит оплата за коммуналку, она считается по квитанциям и арендатор в дополнение ежемесячной оплаты отдает общую сумму по квитанциям. Так включать сумму оплаты комунальных услуг в налог?

Здравствуйте, Сергей!
Да, в Вашем случае денежные средства, которые передаются на оплату коммунальных услуг, подлежат обложению налогом в общей, совокупной массе с арендными платежами.
Вообще, не взирая на способы оплаты за коммунальные услуги постояльцем (компенсационно за коммунальные услуги, которые рассчитываются и уплачиваются отдельно от арендной платы, или увеличение арендной платы на сумму, необходимую на покрытие расходов арендодателя на оплату коммунальных услуг, или оплата коммуналки нанимателем самостоятельно) для наймодателя возникает необходимость включать суммы, использованные на уплату коммунальных платежей, в налоговую базу.

Добрый день!
У меня вопрос? ИП закрыли вид деятельности сдача в наем жилых помещений, но сдавать хотим ка физ лицо и платить 13%. На какой срок можно это делать, чтоб опять не открывать ИП? Сдача жилья только в летние месяцы. Прошу Вас ссылки на НК РФ ст. т к при проверках нужны ссылки на закон. И нужно ли авансы по плате НДФЛ ежемесячно в текущем году получения доход в ИФНС?

Здравствуйте, Анастасия!
Сдача жилья в наём допускается физическим лицом-арендодателем. При этом сезонность, сессионность (до открытия ИП) законом не предусматривается, то есть строгих ограничений нет. Соответственно и нет периода, когда физлицо может сдавать жилье без регистрации ИП.
Уплата налога физлицом, сдающим жилье за плату, производится на основании общего порядка налогообложения по налогу НДФЛ. Это следует очевидно из сложившейся ситуации. То есть за полученный доход в текущем году следует производиться уплату и предоставлять отчет (декларацию 3-НДФЛ) в следующем году (до 30.04 декларация, до 01.07 уплата). Уплата авансов не предусматривается.
Весь этот переходный механизм не предусмотрен одной конкретной нормой закона, а следует из системного толкования налогового законодательства.
Однако следует учитывать, что если деятельность по сдаче жилья подпадает под предпринимательскую деятельность (например, имеет 2 и более объекта аренды), то осуществление такой деятельности без регистрации ИП имеет опасность допущения нарушения кодекса об административных нарушения или уголовного кодекса — незаконная предпринимательская деятельность. Этим могут заинтересоваться правоохранительные органы.

Добрый день!
Мама сдала квартиру жильцам, а деньги хотим чтобы они перечисляли на мой банковский счет (чтобы не было комиссии, так нам удобнее,а жильцы не против). Как в этом случае при уплате налога подтвердить полученные средства? Вряд ли банк примет выписку с чужого счета (моего, а не маминого), даже если там будет указано в назначении платежа, что оплата по договору такому-то?
Кроме этого, не придерется ли налоговая и ко мне, что получаю на счет суммы по аренде (хоть и не являюсь собственником этой квартиры)? Я не знаю, подают ли банки такую инфо в налоговую, но мало ли…
Спасибо!

Здравствуйте, Алена!
Для того, чтобы спорные вопросы урегулировать достаточно будет о способе оплаты точно указать в тексте договора. А именно, прописать, что денежные средства будут поступать на счет, принадлежащий Вам, и поступление этих средств будет считаться исполнением обязательств по оплате аренды и пр. После этого платежные выписки будут подтверждать исполнение по договору аренды, заключенному с Вашей мамой.
Поэтому с уплатой налогов путаницы не возникнет.

Добрый день!
В трудовом договоре работника обозначено «обеспечивать Работнику компенсацию расходов на аренду жилья на основании договора аренды, заключенного между Работником и арендодателем в размере 30000руб.»
Уточните, пожалуйста, при такой схеме, какие обязательства по уплате налога возникают у Работодателя и какие у Арендодателя?
Арендодатель не хочет показывать свои доходы, т.к. нет времени заниматься налоговой, но Работодатель или Работник готовы понести за него налоговое бремя, как в этом случае лучше поступить?
Спасибо!

Здравствуйте, Максим!
В отношениях работодателя и работника организация может за работника, как налоговый агент, уплачивать налоги, то есть выплачивать компенсацию и из этой суммы производить исчисление и уплату налогов.
А вот такие же отношения между арендодателем и работодателем арендатора не допускаются налоговым законодательством (п. 9 ст. 226 НК РФ). Арендодатель самостоятельно должен отчитаться за свои доходы (и подать декларацию и уплатить нужную сумму налога) и никто за него это не сделает. Правда, если оформить нотариальную доверенность на соответствующие полномочия, то работодатель сможет подавать декларации и уплачивать налог за арендодателя, но вся ответственность за нарушения закона будет лежать на арендодателе, так как работодатель будет выполнять функции представителя, то есть действовать не от своего лица.

Здравствуйте!
Мы снимаем квартиру!Вчера пришли люди (Участковый и две женщины с налоговой)
Сказали что им поступили сообщения от жильцов что в доме есть квартиросъемщики и мы являемся таковыми в утвердительной форме!Расспросили, составили акт,но документов об аренде и паспорта не спрашивали и в глаза не видели.Является ли это прямым доказательством что мы снимаем и могут ли наказать нашего арендодателя(Налоги он не платит)? Заранее спасибо за ответ!

Здравствуйте, Надежда!
По всей видимости, заявление и было такого характера (уклонение от уплаты налогов).
Важно что именно расспрашивали.
Если они интересовались суммой арендной платы, сколько денег было реальной уплачено, каким образом производилась уплата, с какого времени проживаете, заключался/не заключался договор и т.п., то однозначно вопрос стоит о нарушении налогового законодательства. Составленный акт и Ваши показания будут весомыми доказательствами правонарушения. А кульминацией проверки будет вызов в налоговую наймодателя, истребование у него документов и пр. и последующее привлечение к налоговой ответственности.
Если эти вопросы не звучали, то целью визита была обычная формальность, направленная на отписку по заявлению соседей.
Касательно наказания, то все упирается в то как долго производится сдача квартиры (если это более года, то обязанности по представлению декларации и уплате налога наступили, соответственно есть нарушение), если срок менее длительный (например, Вы снимаете квартиру с января 2017 года), то налоговые обязательства для собственника не наступили и привлекать к ответственности преждевременно.

Здравствуйте. Нужно ли платить налог, если квартира сдана в аренду на срок 10 мес. Слышала о том, что если срок аренды меньше года, то платить налог не надо, так ли это?

Здравствуйте, Анна!
Нет, платить все равно нужно, даже если в году будет сдача всего лишь на один день. Налог исчисляется не от времени сдачи, а от вырученных средств.
Вы, наверное, перепутали с информацией о том, что если срок аренды меньше года, то такой договор не требует государственной регистрации в Росреестре.

Здравствуйте! Если арендодатель сам оплачивает все коммунальные платежи, то налоги уплачиваются с суммы арендной платы минус сумма всех коммунальных платежей. Это правильно? И где эти расходы указываются? Спасибо за ответ

Здравствуйте, Татьяна!
Нет, налог уплачивается без учета расходов, с общей суммы арендной платы.
Поэтому для того, чтобы правильно формировать налоговую базу, нужно в договоре указать, что коммунальные услуги не включены в арендную плату (самостоятельно определяются арендодателем и оплачиваются им же) и соответственно арендная сумма должна быть меньше (не включать сумму коммуналки).

Здравствуйте, Татьяна!
Не совсем так.
Всё зависит от текста договора. Возможно ситуацию увидеть по разному.
Если в договоре указано, что арендная плата включает в себя коммунальные платежи, но оплату коммуналки производит арендатор, то налоговая база формируется и в части коммунальных платежей.
А если прописать, что коммунальные платежи — это энергоресурсы, которые потребляет арендатор в связи с проживанием в квартире и им же производится оплата их, как условие для его проживания, а также, что коммунальные платежи не являются арендной платой, то можно эти суммы не включать в базу НДФЛ.
Правда, это не касается взносов на капремонт, так как они являются обязанность собственника независимо от заключенного договора и оплата их арендатором влечет имущественную выгоду для арендодателя, что приводит возникновению дохода, подлежащего декларированию.

Добрый день. Я приобрела квартиру в Москве как физ. лицо 22.01.2010 г. С 2006 года являюсь индивидуальным предпринимателем (УСН, патентная система налогообложения по сдаче квартир в аренду). Квартира использовалась мною в предпринимательской деятельности все это время и была продана мною 04.04.2017 года.
1) Необходимо ли сдавать в ИФНС декларацию 3НДФЛ о продаже квартиры?
2) Необходимо ли оплачивать НДФЛ 13%?
Желательно с ссылками на законы.
Спасибо!

Здравствуйте, Светлана!
Ваша квартира является коммерческим объектом деятельности. Её Вы реализовали, находясь в статусе ИП. Соответственно Вы должны отразить доходы в декларации УСН.
В силу п. 3 ст. 346.11 НК РФ от НДФЛ предприниматель освобождается от уплаты НДФЛ, если его доходы получены в результате предпринимательской деятельности. Поэтому, отразив доход в декларации УСН, платить НДФЛ не нужно.
В этой связи, если у Вас не имелось других внекоммерческих доходов, подлежащих декларированию в порядке НДФЛ, то Вам не требуется подавать декларацию и уплачивать с продажи квартиры налог на доходы физлиц по ставке 13 процентов.

Здравствуйте, мой муж стоит на очереди на квартиру, нам положена компенсация за съем жилья. Если мы предоставил в службу социального развития договор на 11 месяцев, что в таком случае с налогами? Нужно ли дополнительно идти в налоговую или документы будут переданы автоматически?

Здравствуйте, Алёна!
Служба социального развития не является налоговым агентом и за налогоплательщика не производит начисление и удержание налога, уплата средств в бюджет, предоставление отчетных данных в ИФНС и пр., даже если она будет располагать абсолютно всеми данными о полученных материальных выгодах.
Ваш муж должен по итогу года до 30 апреля следующего года произвести расчет налога и представить налоговую декларацию в налоговую инспекцию по месту жительства. А до 01 декабря того же года произвести уплату налога.

Здравствуйте! Скажите пожалуйста, обязательно ли прилагать к декларации документы, подтверждающие факт получения определенной суммы по договору? Если арендатор переводит деньги на карту, чеков у меня естественно нет и в банке нельзя получить выписку о поступлении денежных средств от конкретного лица. Как я докажу сколько в итоге я получил денег по договору аренды? Заключили договор на 11 месяцев, а съехал он через 2 месяца. Отправлю я этот договор в ИФНС, а документов, подтверждающих получение денежных средств за эти 2 месяца нет.

Здравствуйте!
Есть ,в стадии завершения, двухэтажное строение на участке 15 соток. На 8 комнат по 17 кв.м.,в каждой полный санузел около 3 кв.м.. Хозяйка пенсионер. В планах сдача на летний период. Сезон два месяца. На участке есть времянка 47 кв.м. для личного пользования на летний период. Помещения не отапливаемые,но с холодным-горячим водоснабжением и канализацией.
Посоветуйте как лучше оформиться ей? Какие налоги платить?
Заранее Спасибо.

Здравствуйте, Юрий!
Конечно, же это будет коммерческая деятельность, независимо от сезонности работы.
Во-первых, нужно оформить здание, как положено. То есть жилое здание.
Во-вторых, нужно зарегистрировать на собственника ИП.
В-третьих, можно применять патентную систему налогообложения с получением патента на вид деятельности: сдача в наём жилых помещений, срок патента: менее 6 месяцев.
Как нам кажется это один из безопасных, с точки зрения соблюдения закона, простых и экономически выгодных форм ведения предпринимательской деятельности.

Здравствуйте!
Есть ли какая-то особенность в налогообложении дохода от аренды, если квартиру в найм сдаёт пенсионер?

Здравствуйте, Елена!
Наличие статуса пенсионера не создает никаких привилегий и преимуществ для него, как для налогоплательщика. Формирование налоговой базы и уплата налога производится на общем основании.

Здравствуйте, Роман!
Спасибо Вам за скорый ответ!
У меня ещё вопрос для уточнения.
Вы сказали — (Во-первых, нужно оформить здание, как положено. То есть жилое здание.)
Это времянку нужно оформить как жилое здание? А если она не отапливаемая? Вроде как только отапливаемые можно признавать жилыми.И минимальные ограничения по жилой площади не менее 50 кв.м.. Или Вы имели в виду строение предусмотренное под сдачу комнат? Там тоже не будет отопления.
Ещё раз Огромное спасибо за Вашу помощь!!

Здравствуйте, Юрий!
Спасибо за Ваши уточнения.
В предыдущем ответе мы с Вами обсуждали двухэтажное здание, под сдачу.
Про постройку в 47 кв.м Вы правы, но мы его не рассматривали как коммерческий объект. Оно и должно значится хозпостройкой.

Здравствуйте.
Я хочу сдать квартиру на 6 месяцев с октября 2017 по март 2018, по договору безвозмездного найма жилого помещения. В договоре прописано, что наниматель обязан оплачивать все квитанции по коммунальным платежам и по квитанциям за предоставление услуг обслуживающими компаниями. При систематической задержке оплат по квитанциям, наниматель выплачивает штраф наймодателю в размере 10000 т.р. за каждый месяц задержки, а так же прописано, что наниматель обязан внести залоговую сумму, которая является страховой на случай ущерба имущества, которая возвращается нанимателю по окончанию срока договора при соблюдении условий.
Вопрос:
Какие суммы в договоре относятся к прибыли?
Нужно ли регистрировать такой договор в налоговой?
И какие обязательства ложатся на наймодателя если он является предпринимателем на УСН 13% ?
Если да, то как заполняется КУДИР если все предыдущие отчёты были нулевыми?

Здравствуйте. У меня такой вопрос. Снимала квартиру 3-комн. в Москве с марта 2015 года по октябрь 2017 года. Стоимостью 45 тыс.руб. в месяц. Договор был,соответственно, на год, далее устно пролонгирован. Расписка на получение средств была только за первый месяц и депозит. Далее средства отправлялись на карту частично на имя матери Собственницы, частично на карту самой Собственницы. Всегда четко и вовремя. Уже более года в квартире происходили постоянные отключения света, регулярно раз в два-три месяца, как выяснилось за неуплату комм.платежей. Собственница крайне безответственный человек, усугубляющая спиртным, решать проблемы не желала, главное получала данного и за показания счётчиков, но ничего не уплачивала. Набрался долг более 200 тыс. И наконец окончательно свет выключили со скандалом со стороны управляющей компании.Естественно квартира стала непригодна для проживания, без коммуникаций, в один день пришлось съезжать. Собственница залог (45тыс.руб)возвращать не стала, половину оплаченного и непрожитого месяца в том числе, стала скрываться и посылать… Хотя мне известно, что на данный момент она вновь сдала квартиру киргизам , получила с них 90 тыс и уехала в деревню.. В связи с чем у меня возникает вопрос , как я могу донести сведения о ней и ее незаконной сдаче квартиры и привлечь к ответственности? Хочу заметить, что сегодня были в налоговой по ее месту жительства , написали заявление в свободной форме, приложили копию договора и распечатку платежей через банк онлайн. Однако женщина налоговой взяла эти бумаги неохотно, говоря, что этим должен заниматься участковый. Непонятно, разве это не в их интересах?! Одна знакомая сообщила, что есть возможность составить справку о доходах, выступая вроде как от лица налогового агента и в ней указать все данные. Говорит , что такая бумага уже наверняка внесёт ее в базу. Не могли бы вы подсказать , что это за справка и по какой форме и действительно ли я , как физическое лицо смогу ее подать? Хочу заметить , что за срок более 2-х лет, выплаты этому человеку составили более чем 1млн.300тыс. неужели налоговой неинтересны такие суммы?! Буду признательна за ответ.

Читайте также:  Вторая квартира в собственности налог

Здравствуйте, Марина!
Вы сделали всё правильно, всё по классической схеме: и написали заявление, и приложили оправдательные документы и т.п. Таким образом, отдел налоговых проверок снабжен необходимой информацией и может осуществлять проверку, доначислять и взыскивать неуплату.
Сейчас Вам следует выждать около месяца, а после, если Вам не ответят на обращение, написать заявление в свободной форме в вышестоящий налоговый орган, указав на ранее представленное в территориальную ФНС заявление, которое оставлено без рассмотрения и никаких мер не принято. Как показывает практика, этих мер совершенно достаточно.
Касаемо справки. Вы не являетесь налоговым агентом собственницы квартиры, в том числе по тем доходам, которые она получила от сдачи квартиры Вам. Соответственно никакой справки Вы не обязаны по закону писать, никаких перечислений за неё в сфере налогообложения Вы не можете делать и т.п. Поэтому данное действие не будет иметь никакого значимого эффекта для налогового органа.
Мы считаем, что Вам достаточно ограничиться заявлением в территориальный ФНС и вышестоящую налоговую.
Дополнительно Вы можете обратиться в отдел полиции в отношении собственницы с заявлением о совершении её преступления, предусмотренного ст. 171 УК РФ — незаконное предпринимательство. Причем Вы можете предоставить доказательства получения ею доходов, а факт того что там проживают другие квартиросъемщики говорит о том, что её деятельность носит постоянный характер. И если собственница не имеет свидетельства о регистрации в качестве ИП, то, возможно, её привлекут к ответственности.

Здравствуйте! Я физлицо, сдаю свою квартиру посуточно, сдаю декларацию и плачу налоги 13% от дохода.Какие я должна вести документы еще?

Здравствуйте, Елена!
Так как Вы сдаете свою личную квартиру и причем одну квартиру, то Вы не подлежите регистрации в качестве ИП. Соответственно Вам необходимо только исполнять обязательство налогоплательщика. Это Вы исполняете исправно.
Однако гражданским законодательством предусмотрено (ст. ст.160, 161, 674 ГК РФ), что предоставление в наём жилья должно осуществляться на основании письменной сделки, то есть письменного договора. Но так как Вы заключаете краткосрочные договоры, то их регистрация не требуется. Поэтому Вы не нарушаете регистрационных действий и за это не предусмотрена ответственность. А незаключение письменных договоров просто лишает Вам в случае каких-либо судебных споров на заявление доказательств наличия отношений по найму.
Правда, незаключение договоров может быть причиной доначисления Вам со стороны налоговой инспекции неуплаты нлога, которая ими будет произведена расчетным путем, а Вы не сможете это опровергнуть. Это возможно, если для разных лиц (нанимателей) у Вас будут разные расценки. Налоговый орган может применить усредненную или самую высокую цену сдачи квартиры. Или посчитать, что Вы сдаете квартиру постоянно (без перерывов). А заключенные договоры позволят Вам доказать какие суммы предусмотрены и в какие дни была сдача.

Добрый день! Я сдаю квартиру, в договоре прописаны сумма арендной платы, и пункт о том, что коммунальные платежи уплачивает арендодатель. Я правильно понимаю, что при сдаче 3 НДФЛ указываю сумму дохода за минусом расходов на уплату ком.платежей? Надо будет прикладывать копии квитанций. И обязательно ли прилагать к декларации документы, подтверждающие факт получения определенной суммы по договору, если арендатор переводит деньги на карту?
Спасибо.

Здравствуйте, Екатерина!
Если в договоре указано, что арендодатель уплачивает самостоятельно арендные платежи и эти платежи не входят в сумму арендной платы, то коммунальные платежи не будут относится к налоговой базе, если же арендодатель сам оплачивает коммуналку, но из тех денег, которые поступают от арендатора, то эти суммы входят в состав налога. Таким образом, в договоре должно быть четко и ясно определен источник коммунальных платежей.
К декларации не нужно прикладывать документы о полученных платежах. Достаточно надлежащим образом заполнить саму декларацию (оформить надлежащие разделы и строки, а также достоверно указать значения).

Добрый день!Хотелось бы уточнить понятие «коммунальные платежи»,подлежащие налогообложению.Жильцы-арендаторы пользуются водой,электроэнергией,интернетом,газом и сами оплачивают свои расходы.Я же как собственник квартиры не имею от этого никакого дохода.Почему же я должна за это платить налог?

Здравствуйте, Ольга!
Если Вы эти платежи включаете в состав арендной платы, то это и есть Ваш доход (не прибыль, а, скажем так, валовая выручка).
Законодатель предоставляет возможность исключить эти суммы из налоговой базы, а именно обыгрывать это обстоятельство заключаемым договором (то есть не указывать эти платежи в составе арендных, а определять как обязательства нанимателей жилья).
Ведь если рассуждать глубже, коммунальные платежи предусматривают и плату за содержание и ремонт жилья, есть также взносы за капитальный ремонт и пр. А эти суммы должен уплачивать собственник жилья, как обязательство по содержанию своей собственности (такая обязанность установлена гражданским кодексом). В этой связи получается, что эта обязанность исполняется за счет арендаторов и нанимателей, то есть облегчается финансовая нагрузка на собственника, а это и есть доход в виде материальной выгоды.

Спасибо за ответ!Про плату за ремонт и содержание жилья и прочие услуги жилконтор я все понимаю.Вопрос был о другом.Жилец попользовался водой и интернетом.Оплатил это.Я должна эти суммы включать в декларацию о своих доходах. Ведь никакого дохода я с этого не имею.Это доход водоканала,интернетчиков и петроэнергосбыта.

Здравствуйте, Ольга!
Тут принцип простой.
Если вода и Интернет зарегистрированы за Вами, как за пользователями, то оплата произведенная по этим услугам арендатором (даже если ими Вы не пользовались) есть Ваша выгода и за это нужно платить налог.
В обратном случае, допустим, Интернет значится за арендатором, то его платежи не влияют на Вашу налогооблагаемую базу.
Логика здесь проста: пусть Вы не пользуетесь водой, Интернетом, но это завлекательный элемент, именно это становится тем обстоятельством, которое привлекает арендатора и договор заключается. Соответственно эти ресурсы, хоть и не потребляются Вами непосредственно, но всё равно их подача в конечном счета в Вашу пользу.

Здравствуйте!
Подскажите, пожалуйста, как нам платить налоги, если муж зарегистрирован в качестве ИП по УСН (ОКВЭД 45.25.6 Производство прочих строительных работ…) как физ.лицо или как ИП? Спасибо.

Здравствуйте, Светлана!
Всё зависит от конкретных обстоятельств:
— сколько квартир сдаёте;
— в чьей собственности квартиры;
— проводились ли в квартире ремонтные работы, которые оформлены как деятельность ИП;
— каким образом получаются деньги (используется ли расчетный счет ИП);
— каким статусом в договоре обозначил себя супруга как арендодатель (обычное физ.лицо, ИП);
— прочее.
Насколько можно судить из Вашего описания, квартира является вашей супружеской собственностью, других квартир, которые сдаёте, нет, деньги не получает на банковский счет ИП и т.п. В таком случае Ваш супруг действует как физическое лицо и соответственно этот доход не охватывается предпринимательской деятельностью. Поэтому нужно платить НДФЛ по ставке 13.

1)Добрый день! Есть разница с точки зрения законодательства: сдается одна квартира в аренду или две? Если две квартиры сдавать в аренду налог также формируется как и при сдаче одной? т.е. 13% от суммарного дохода с аренды двух квартир?
2)Также такой вопрос: если сдается квартира в аренду знакомым (не родственникам)на безвозмездной основе, т.е. просто собственник живет в другом месте и не хочет сдавать за деньги кому-попало а сдает тем кому доверяет бесплатно, просто что бы мили и охраняли недвижимость и имущество в квартире и платили за коммунальные платежи. Как лучше такую аренду оформить что бы не возникло проблем с законом? И как потом рассчитать налоговую базу по коммунальным платежам, которые платят арендаторы ? Спасибо за ответ!

Здравствуйте, Александр!
Ответ на первый вопрос. Вы всё правильно понимаете в принципе формирования налогооблагаемой базы. Именно от общей суммы формируется расчет по ставке 13%. То есть ставка не изменяется, варьируется только итоговая сумма. Единственное, но это мало касается налогов, в большей степени, это вопросы законодательства в сфере регистрации ИП, если сдавать одну квартиру, то можно не регистрировать статус индивидуального предпринимателя, а если квартиры две, то это, как не крути, предпринимательская деятельность. Без регистрации ИП могут быть проблемы с правоохранительными органами, которые могут привлечь к административной и даже уголовной (ст. 171 УК РФ) ответственности.
Ответ на второй вопрос. Собственно говоря, Вы уже ответили на свой вопрос. С подобным арендатором заключается договор безвозмездного найма жилого помещения с обязательством нанимателя бережно относится к имуществу, не допуская его утраты, повреждения и т.п., поддерживать квартиру в чистом состоянии, соблюдать санитарию и гигиену и т.п. Но, обращаем внимание, если указать формулировку с коммерческим оттенком, допустим, что наниматель осуществляет охрану имущества, производит чистку и уборку помещения и т.п., то налоговый орган может принимать такие формулировки как услуги, а так как они не оплачиваются, то это материальная выгода для Вас и она подлежит налогообложению.
Также в зависимости от формулировки про коммунальные услуги возможны различные ситуации с налогообложением. Если указать, что наниматель самостоятельно оплачивает коммуналку или передает деньги за неё Вам, то это будет доход, подлежащий налогообложению. В случае, когда Вы самостоятельно оплачиваете платежи за квартиру из своих средств без последующего возмещения, то налог не взимается.

Роман, спасибо за разъяснения! Квартира- собственность мужа, сдаем только одну квартиру, договор оформляем на физ.лицо, деньги получаем наличными или на карту. Вывод-13%. Спасибо!

Светлана, Вы правильно поняли.

Здравствуйте. Как я должен показывать какие , и бумаги вести суммы дохода от садачи квартиры посуточно во всех трёх вариантах? Или это на честность?

Здравствуйте, Александр!
При сдаче декларации предполагается честность и добросовестность налогоплательщика. То есть в декларацию вносятся налогоплательщиком без подтверждающих документов.
Но налоговый орган оставляет за собой право проверить достоверность данных в рамках налоговой проверки. На это у налоговиков есть аналитические отделы.
ИФНС может затребовать документы у арендатора/арендодателя, запросить сведения в банке, сравнить предыдущие декларации и т.п. И при установлении несоответствий привлечь к налоговой ответственности.

Роман, добрый день! Прочитал большинство ваших комментариев, очень грамотно и развернуто отвечаете! На практике часть граждан, сдающих не одно (2, 3 жилых помещения) в наём, не зарегистрированы в качестве ИП и не платят налоги. Какой штраф может их ожидать? Из вашего примера понятно, что ст. 122 НК РФ устанавливает штраф 20% от неуплаченной суммы налога. Пеня 10.5% за каждый день просрочки. Штраф 5% за неподачу декларации за каждый месяц.
1) Отличается ли штраф в случае 1. неуплаты налогов от 2. не регистрации в качестве ИП (которая тоже подразумевает неуплату налогов). Я нашел 2 статьи УК РФ: 1. ст. 198 УК (штраф до 300 тыс., если крупный размер до 500 тыс.) и 2. ст. 171 УК (штраф до 300 тыс., если крупный до 500 тыс.).
2) Могут ли эти 2 статьи УК применяться по совокупности? Или ст. 171 УК «Незаконное предпринимательство» полностью поглощает ст. 198 УК «Уклонение от налогов». Насколько строже будет наказание в этом контексте при не регистрации ИП?
3) Также есть ст. 14.1 КоАП РФ (предпринимательская деятельность без ИП) штраф смешной от 500 до 1500 рублей.
4) Естественно, применять КоАП или УК зависит от размера полученного дохода. Но как его подсчитать, когда многие арендодатели сдают квартиры посуточно, не заключая договоры. Вы описали ситуацию выше — наличие только свидетельских показаний соседей. У ФНС или правоохранительных органов для суда этого будет недостаточно в качестве доказательств.
Можно гипотетически смодулировать себе ситуацию, когда одним из соседей является сотрудник ФНС или МВД. Он может иметь какое-то особое свидетельское показание для дела, которое может сформулировать доказательственную базу?
И вообще если такие соседи начальники подобных служб (например возглавляют проверку в подразделении ФНС) могут ли они дать особый ход делу? Или все же доказательств недостаточно и показаний соседей этого мало?
5) Наконец, штрафы могут совместно применяться по сразу двум кодексам: НК, КоАП/УК?

Здравствуйте, Станислав!
Спасибо! У Вас профессиональные вопросы))
На первый вопрос. Штрафы и пени суммируются. Взыскание штрафа производится за непредоставление декларации и неуплату суммы налога.
На второй вопрос. Статья 171 УК РФ и 198 УК РФ инкриминируются самостоятельно, без поглощения и взаимоисключения. Такие статьи могут вменяться в рамках одного уголовного дела (могут быть отдельные производства). Относительно наказания, то здесь вопрос будет решаться судом исходя из множества индивидуальных обстоятельств (включая возмещение ущерба бюджету и пр.). При этом суд может назначить за каждое преступление свое наказание или сложить их (суммы штрафов), возможно и поглощение наказаний. Так как субъекта будут привлекать к ответственности за уклонение от уплаты налогов, то если будет еще и незаконное предпринимательство, как отдельный состав преступления, то это, естественно, значительно ухудшить положение обвиняемого, ему назначат более тяжелое наказание. Кстати, не забывайте еще об одном составе — 199.2 УК РФ сокрытие средств ,за счет которых возможно взыскание налогов (правда, такие случаи большая редкость).
По третьему и четвертому вопросам. Доказывание суммы дохода это самый щекотливый вопрос. Конечно, показаний одних свидетелей недостаточно, если они не будут массовыми. Например, квартира сдавалась пяти квартирантам в разные времена на одинаковых условиях и они (квартиранты), как под копирку, буду давать одинаковые показания. Получится, что независимые лица описывают одну и ту же картину, что очень убедительно для суда. Или квартира сдавалась многочисленной семье и члены семьи подтвердят условия найма (супруг, супруга, из родители и пр.). Но не следует забывать, что возбуждению уголовному делу будет предшествовать акт налоговой проверки. Он то и будет иметь ударную доказательственную силу. То есть следствие и суд будут опираться на данные добытые налоговым органом. Поэтому в основном всё зависит насколько окажется состоятельным решение налогового органа. Если это решение умело оспорить в суде, то и до уголовного дела не дойдет. А если отнестись с к этому вопросу халатно и безынициативно, то даже самое смешное и нелепое решение налоговиков станет серьезнейшим оружием в суде против налогоплательщика
По пятому вопросу. Не могут применяться совместно только штрафы по УК и КоАП РФ. Поэтому штрафы в таком сочетании как НК РФ и КоАП РФ, а также НК РФ и УК РФ допустимы.

Добрый день. Подскажите, при продаже квартиры, которая сдавалась в аренду и с которой платились налоги 13% начисляется также с разницы между покупкой и продажей квартиры?

Здравствуйте, Ольга!
Да, начисляется.
При этом нужно иметь ввиду, если квартира находится более 5 лет в собственности, а в определенных случаях, более 3 лет (например, наследственная квартира или приобретена до 2016 года), то налог с продажи квартиры не уплачивается вовсе.
И другой немаловажный фактор, если собственник квартиры индивидуальный предприниматель занимающейся сдачей жилья в наём или гражданин не регистрировал ИП, но сдавал подобным образом 2 и более квартиры, находящиеся в его собственности, то применят вычет в виде уменьшения налога на сумму покупки (или в фиксированном размере 1 млн. руб.) нельзя. Применить то вычет пробовать можно, но есть большая вероятность налоговой проверки и доначисления налога, применения штрафных санкций, пеней и пр.

Добрый день ! Если физическим лицом сдаётся квартира + паркоместо в подземном паркинге и в договоре это прописано, может ли ФНС требовать оформление ИП с соответствующим увеличением сбора по налогу и привлечением за незаконную предпринимательскую деятельность. Спасибо!

Здравствуйте, Антон!
Нет, регистрацию ИП требовать не может. Так как сдача одного объекта (паркоместо — это сопутствующий в рамках одного договора) по сложившейся практике нельзя трактовать как профессиональную деятельность в области оборота недвижимого имущества и прав на него.
К тому же если эта недвижимость — собственность гражданина, который имеет самостоятельный источник дохода (например, трудоустроен и получает зарплату), то такая аренда не что иное как отдельная (не систематическая) гражданская сделка с целью получения выгоды, как собственника, в частном порядке.

Здравствуйте, планирую сдать квартиру через интернет-ресурс Booking.com. Сайт берет комиссию 15 % от суммы сдачи. Остальное перечисляет мне на счет. Подают ли они сведения о суммах арендной платы и арендодателе в налоговую? И как я должна рассчитывать налог НДФЛ: от суммы до вычета комиссии или после?

Здравствуйте, Екатерина!
У сайта нет обязательств предоставлять такие сведения в налоговую инспекцию. Однако при проверке (если сведения о таком сотрудничестве станут известны проверяющим лицам) инспектор может запросить данные в Интернет-ресурсе и, с большей вероятностью, такие данные будут предоставлены.
Относительно налогооблагаемой суммы, многое зависит от формулировок в договоре, но, предположительно, что все расчеты с клиентами будет вести организация (владелец сайта), соответственно, Вам будет поступать сразу «очищенная» сумма, то есть всей денежной массой Вы не можете распоряжаться по условиям контракта. Это означает, что Ваш доход (получаемые деньги) будут выражены именно суммой без 15 процентов. И от этой суммы и следует исчислять налог.
Если обязанность предоставления комиссионных лежит на Вас и именно Вашим распоряжением такие деньги уплачиваются посреднику (то есть Вы будете контролировать поступление общих денег и отчисления комиссии), то тогда налог формируется от общей суммы.

Добрый день. Я уже 30 лет имею квартиру как физическое лицо (трое собственников, в т.ч. несовершеннолетний). С марта 2017 года являюсь индивидуальным предпринимателем (УСН 6%, сдача квартиры в аренду). Сейчас квартира используется мною в предпринимательской деятельности ( сдаю ). Если я решу продать квартиру
Обязана я оплачивать НДФЛ 13%?

Здравствуйте, Маргарита!
Если в ЕГРИП у Вас предусмотрена деятельность по сдаче в аренду жилых помещений (68.2) без деятельности по продаже недвижимости, то продажа квартиры не будет в рамках предпринимательской деятельности. Учитывая, что срок владения (нахождения в собственности) квартиры превышает минимальный срок для освобождения от налогов 5 лет, то налог в размере 13 процентов не уплачивается.
Если же у Вас есть вид деятельности по продаже собственной недвижимости, то Вы, как предприниматель, обязаны будете уплатить налог, исходя из ставки УСН — 6 процентов.

Здравствуйте. Сдаю квартиру по договору найма жилья сотруднику МВД, договор оформляли сроком на 11 месяцев, МВД уже удерживает налог с этой суммы или придётся платить налог с дохода сдачи в аренду ?

Здравствуйте, Эрдни!
Как можно понять из Вашего вопроса, Вы заключили договор с физическим лицом, а МВД своему сотруднику в последующем компенсирует расходы на жилье.
Таким образом, МВД напрямую в Вашей сделке не участвует, обязательства налогового агента на себя не брало. Поэтому представлять декларацию и уплачивать налог нужно Вам, ведь Вы же от нанимателя будет получать полную арендную сумму, без удержаний.

Сдаю квартиру с предыдущего года юридическому лицу, которое присылает мне помесячно исполненные платежные поручения об уплате НДФЛ. При этом, я не знаю, заполнена ли за меня декларация 2-НДФЛ.
Прочитал тут, что при подаче 3-НДФЛ нужно было указать и этот источник дохода — к сожалению, я этого не сделал, указал только основную работу.
В связи с этим к Вам будут 2 вопроса:
1. Нужно ли мне самому до 30 апреля заполнить 2-НДФЛ по сдаче квартиры в наем? Ведь налоги за меня уже заплатили
2. Если я не указал источник дохода от сдачи квартиры в наем в декларации 3-НДФЛ, есть ли смысл ее отзывать (пока не прошла камеральную проверку) и добавлять туда сведения о квартире? По основному источнику дохода всё равно нужна сумма для возврата добирается

Здравствуйте, Дмитрий!
2-НДФЛ это справка, а не декларация.
Поэтому представлять справку 2-НДФЛ представлять не следует. Вам не стоит беспокоиться за полноту уплаченных налогов, так как налоговый агент — арендатор квартиры налоговые обязательства за Вас исполнил.
Тем не менее, не включение этих данных в налоговую декларацию является нарушением, так как это доходы и они подлежат включению в 3-НДФЛ. Правда, если у налогоплательщика нет иных доходов и не требуется получения вычета (социального, имущественного и т.п.), то можно обойтись без представления налоговой декларации.
Если же имеются прочие налогооблагаемые доходы и намерения получения вычета, то составление 3-НДФЛ с включением в них указанных сумм обязательно.
Поэтому Вам нужна полноценная 3-НДФЛ; суммы налога от сдачи квартиры Вам известны (есть платежные поручения). И еще следует попросить у арендатора изготовить для Вас 2-НДФЛ, там будет указан и код дохода и прочая информация, необходимая для получения вычета.

Добрый день
при сдачи кв в поднаем военному, договор заключен между двумя физиками
как происходит выплата военному денег за снимаемое жилье, ведет ли его бух отчет по перечислению ему денег и может ли всплыть ин- фа с моими данными в налоговой?
Если я правильно понимаю, бух военного должна тоже как то сводить дебед с кредитом за получаемые денеж средства
второй вопрос:
Какие документы нужно вообще подавать в налоговую при расчете прибыли: договор аренды и все? и налоговая готова поверить что именно за 10 000 р я сдаю квартиру, или они вправе потребовать расписки о получении средств.. и т.д.

Здравствуйте, Лианна!
Да, вероятнее всего, бухгалтерия ведет отчетную деятельность, если, конечно же, расходы по оплате квартиры воинская часть компенсирует военнослужащему-нанимателю.
Тогда и есть вероятность, что сведения могут попасть в налоговую инспекцию.
При сдаче декларации достаточно просто указать расчетные данные; подтверждающая документация не требуется.
Однако налоговый орган может провести проверку полноты налогообложения, затребовав и договор, и документы уплаты, опросив свидетелей и т.п.

На данном сайте онлайн консультация такая же профанация как и везде.

Что вы имеете в виду? Почитайте комментарии и ответы к ним, где вы видите профанацию? Пишите свой вопрос в комментариях, постараемся ответить.

Добрый день! Хотим с мужем сдать квартиру на несколько суток иностранцу. Квартира в ипотеке и в собственности свекрови и свекра. Кто в таком случае подает 3 ндфл? мы с мужем (как непосредственные получатели дохода) или собственники? и прикладывается ли к ндфл-ке документ о собственности?

Здравствуйте, Светлана!
По общему правилу сдавать декларацию должны вы, как непосредственные получатели дохода.
Но у налогового органа могут возникнуть вопросы к свекру и свекрови, так как они собственники, а коль доход извлекаете вы, то инспекцию заинтересуют правоотношения, которые были между вами и собственниками дома. Проблема в том, что перед инспекцией придется объясняться свёкру и свекрови, что они извлекли (какиЕ у них доходы) от передачи квартиры вам.
Также следует учитывать, что, так как квартира в ипотеке, то, возможно, есть ограничения в предоставлении квартиры в наём. И если такие сведения всплывут, то банк может применить нежелательные правовые меры, в том числе расторгнуть договор кредитования и пр.

Добрый день.
Как я поняла из Ваших консультаций здесь на сайте, при сдачи в аренду 2х и более квартир, нужно регистрировать ИП и оплачивать налог поквартильно 6%. Это для резидентов РФ. А если я не являюсь гражданином РФ, то могу ли я открыть на территории РФ ИП? Становлюсь при этом ли я резидентом РФ автоматически? Или нет? И какой процент налога мне нужно будет оплачивать в любом случае?
Второй вопрос — фиксированный налог ИП 23153руб — оплачивается с каждой квартиры? Или просто одной суммой ежегодно? И дополнительно я буду оплачивать дополнительно 1% в пенсионный фонд при доходе свыше 300 000 руб в год, верно?

Здравствуйте, Юлия!
Статус индивидуального предпринимателя можно зарегистрировать и на иностранное физическое лицо.
Уплата налога в размере 6% процентов означает применение упрощенной системы налогообложения. Для этого резидентство/нерезидентство не имеет значение. Вообще статус резидента/не резидента определяется в зависимости срока пребывания на территории физического лица РФ менее/более 183 дней.
Налог уплачивается от суммы полученного дохода, то есть эта сумма умножается на 6%.
Если у ИП не будет работников, за которых необходимо производить уплату страховых взносов, то ИП, кроме налога, обязано ежегодно уплатить 26545 руб. при одном условии — размер дохода (совокупного, общего, от всей деятельности) не превышает 300 000 руб., а если доход свыше 300 000 руб., то от суммы, которая превышает 300 000 руб. плюсуется еще 1 % (допустим доход составил 400 000 руб., значит размер страховых взносов составит 26545 руб. + 1000 руб. ((400 000 — 300 000)Х1%) = 27545 руб.).

Здравствуйте! Я сдаю квартиру организации на несколько месяцев. НДФЛ оплачивает организация согласно договора.Из ваших комментариев следует,что при отсутствии иных доходов и если нет необходимости получить возврат подоходного налога, декларацию 3-НДФЛ мне сдавать не надо.В налоговой же сказали,что я обязана ее сдать да еще и приложить справку из организации с признаком (1 или 2) не помню,подтверждающую оплату налоговым агентом.Кто прав.Мне кажется,что требования налоговой неправомерны.Так ли это?

Здравствуйте, Ирина!
Вы правильно рассуждаете, если организация производила начисление и уплату налога, как налоговый агент, то у налогоплательщика (у Вас) не возникает обязательств по уплате налога и предоставлении декларации.
По всей видимости, работники ИФНС сочли, что у Вас были и еще доходы от сдачи квартиры в течение этого года, которые Вы не задекларировали.

Здравствуйте!
1. В чем отличия договора аренды и договора найма, если обе стороны — физлица?
2. Если заключается договор найма на срок год и более, можно ли его не регистрировать и по каким основаниям?
3. Есть ли расходы, на которые можно уменьшить доходы от сдачи жилья при исчислении НДФЛ?
4. Как правильно оформить сдачу в наем второй квартиры, чтобы не становиться ИП?

Здравствуйте, Татьяна!
На первый вопрос. В обыденном смысле ни в чем. В чисто юридическом смысле ситуация такова, что в гражданском кодексе используется термин наём. Но если заключить аренду, то это не приведет к недействительности сделке.
На второй вопрос. Если договор с таким сроком не регистрировать, то он не будет считаться заключенным.
На третий вопрос. Нет, НДФЛ не уменьшается на понесенные расходы, можно лишь указывать меньшую доходную часть, подразумевая, как бы учитывая заранее, расходы.
На четвертый вопрос. Общего рецепта нет, нужно рассматривать ситуацию индивидуально, со своей спецификой.

Здравствуйте! Если договор заключен на 11 месяцев (01.01.2017-01.11.2017гг), (я снимаю жилье), нужно ли моему хозяину жилья платить налоги ? Спасибо

Здравствуйте, Марина!
Да, платит налог его обязанность. Он может не регистрироваться договор в росреестре, так как срок менее 1 года.

Добрый день! Если сдаваемая квартира принадлежит моему несовершеннолетнему ребенку, договор сдачи в аренду жилья я заключала как его официальный представитель, от чьего имени я должна подавать налоговую декларацию — от себя или от имени ребенка?

Здравствуйте, Елена!
Декларация должна быть составлена от имени ребенка, но подписана Вами, как представителем.
В декларации есть соответствующие графы.

Здравствуйте. На работе нужно отчитаться в командировочных за проживание в течении месяца на съемной квартире. Формально составлен договор аренды с подтверждающими документами (выписка о собственности и ИНН владельца жилья), оплата за съем не производилась по причине «знакомые». Также следует отчитаться декларацией и оплатой налога?

Здравствуйте, Надежда!
Нет, декларацией и оплатой налога не нужно отчитываться.
Отчетные документы включают в себя договор и документы на оплату квартиры. Если за квартиру Вы не оплачивали, соответственно, Вам или не компенсируют расходы, или компенсируют по усредненной величине, которая применяется в организации.

Доброе время суток. Подскажите пожалуйста. Такая ситуация с июня 2012 года по ноябрь 2016 сдавала в аренду квартиру (я физ лицо) сейчас хочу сдать декларации в налоговую. Плата в месяц была 3600. Чем мне это грозит? И в этом случае применяются ли вычеты?

Здравствуйте, Юлия!
Вам следует предоставить декларации за 2013, 2014, 2015, 2016 и 2017 г.г.
С большой вероятность к Вам применят штрафную санкцию за несвоевременную сдачу декларации — 1000 руб. за декларацию.
Также возможно начисление пени за просрочку уплаты налога, но это после проведения налоговым органом проверки и после Вашей уплаты налога. Но учитывая добровольность Ваших действий, то штрафных санкций и неустойки Вы можете избежать.
Сумма налога, уплаченная в бюджет может стать вычетной массой. То есть Вы сможете применять вычеты в зависимости от Ваших индивидуальных ситуаций.

источник