Меню Рубрики

Кадастровая стоимость квартиры при продаже квартиры

Стоимость жилья регулируется правилами функционирования цен на рынке недвижимости.

Основным понятием, участвующим в сделках купли-продажи является рыночная стоимость.

Принято считать, что она выше кадастровой, но отдельные ситуации, сопутствующие сделке, могут быть исключением из правил. Подробнее об этом в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-23-69 доб. 534 . Это быстро и бесплатно !

Рыночная стоимость жилья – это цена, установленная на группы объектов недвижимости со сходными характеристиками в одной зоне застройки, с учётом поправок и различных нюансов. Определяется путём сравнения с аналогами или посредством умножения удельной стоимости жилья на общую площадь квартиры. Может изменяться:

  • под влиянием спроса и предложения на определённые объекты;
  • в зависимости от платёжеспособности населения;
  • от иных факторов, влияющих на рынок жилья.

Рынок недвижимости влияет на ценообразование самым непосредственным образом. Если те или иные функции жилья морально устарели или подлежат существенному износу, цена на жильё может значительно упасть. И наоборот – она повышается в новых элитных домах, с улучшенными параметрами и техническими характеристиками.

Главная особенность рыночной стоимости – это индивидуальный подход к объекту недвижимости, при оценке которого учитываются все его свойства, как увеличивающие, так и снижающие цену при купле-продаже.

Кадастровая стоимость земель, жилой и нежилой недвижимости внесена в информационный банк Государственного кадастра недвижимости. В отличие от рыночной, она устанавливается один раз в 5 лет. Для этого проводится специальная ревизия, пересматривающая стоимость каждого объекта с учётом:

  • года постройки здания и его амортизационного износа;
  • развития инфраструктуры в районе расположения дома;
  • статуса населённого пункта;
  • на общий коэффициент повышения цен в регионе.

Эти и другие элементы ценообразования учитываются специалистами оценщиками и выступают базовым основанием при переоценке жилья.

Главное существенное отличие между этими видами ценообразования: унифицированный и специальный подход.

При определении кадастровой стоимости берутся группы схожих объектов, на которые определяется общая цена, без учёта поправок. Она не зависит от технического и косметического состояния квартиры, а также от иных её преимуществ и недостатков. Рынок недвижимости диктует обязательство собственника или оценщика, учитывать все нюансы.

Несмотря на то, что между данными видами оценки существуют различия, они могут совпадать. Если квартира находится в плачевном состоянии, стоимость жилья, продиктованная рынком, может быть ниже кадастровой.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Согласно статье 217 НК РФ, для продавца установлен минимальный срок владения объектом. С учётом поправок, внесённых Федеральным законом № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» от 29.11.14 г., в 2019 году он составляет 5 лет.

Исключением являются собственники, которые приобрели квартиры до 1.01.16 г. Изменения их не коснулись, соответственно, в 2019 году и далее, они могут продавать жильё, не облагая сделку налогом.

Объекты, которые при купле-продаже требуют начисления НДФЛ, могут определять налоговую базу для его расчёта:

  • согласно стоимости, указанной в договоре купли-продажи;
  • согласно кадастровой стоимости.

При определении суммы налога, соответствующей кадастровой стоимости объекта, применяются нормы статьи 403 НК РФ. После принятия Закона № 382-ФЗ, вступили в силу новые правила расчёта НДФЛ, так как некоторые недобросовестные налоговые резиденты РФ намеренно и необъективно занижают стоимость жилья при продаже, пытаясь снизить объём НДФЛ, который удерживается с продавца.

Поэтому для расчёта во внимание может приниматься кадастровая стоимость, если установленная в договоре цена квартиры ниже кадастровой на 70% и больше. Но такое правило распространяется только на права собственности, возникшие с начала 2016 года. Если собственность возникла раньше, то для расчёта берётся цена, установленная для сделки договором купли-продажи (ДКП).

Продавать жильё по кадастровой стоимости и ниже, собственникам квартир приходится по следующим причинам:

  • если такова рыночная цена жилья;
  • если квартира проблемная или с долгами;
  • при необходимости срочной продажи;
  • если покупательская способность граждан населённого пункта крайне низкая;
  • если кадастровая стоимость установлена неадекватно.

То же самое происходит, если недобросовестный продавец, пытаясь снизить размер НДФЛ, убедил покупателя внести в ДКП цену объекта, более низкую, чем реально полученная им сумма денег по сделке. Но такие действия сторон несут в себе существенные риски и являются незаконными.

Если квартиру нужно продать по цене, ниже чем установленная рынком, то алгоритм купли-продажи будет несущественно отличаться, с учётом данного нюанса. В целом все этапы сделки должны сохраняться, особое внимание нужно обратить на следующие:

  1. оценка квартиры;
  2. поиск покупателей и организация просмотров;
  3. оформление ДКП и его регистрация.

Если собственник желает выставить на продажу жильё по кадастровой стоимости, то ему нет смысла заниматься расчётами, достаточно обратиться в МФЦ и заказать из Росреестра кадастровую справку о кадастровой стоимости. Из неё следует получить искомые сведения. Их можно сравнить с ценами, указанными на аналогичное жильё при продаже.

При необходимости дальнейшего уменьшения цены, лучше всего обратиться к независимому оценщику и получить официальную бумагу. Но нужно следить, чтобы участвующая в сделке цена не была ниже на 70%, чем указанная в полученной справке.

Подавая объявление на специальные сайты или в местные СМИ, нужно сделать акцент на то, что квартира продаётся:

Причины заниженного ценообразования в объявлении озвучивать не стоит. Но перед просмотрами лучше всего в общих чертах их изложить, чтобы отсеять покупателей, не готовых взять на себя существующие проблемы.

При просмотре следует показать квартиру, сделать акцент на снижении её цены, в контексте которого подробно изложить причины низкой цены. Покупателю нужно предъявить пакет заранее подготовленной документации:

  1. Гражданский паспорт.
  2. Документ о возникновении права собственности: договор имущественной сделки, свидетельство о наследовании или решение суда.
  3. Выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности.
  4. Технический паспорт жилого помещения с экспликацией из поэтажного плана.
  5. Кадастровый паспорт.
  6. Кадастровую справку об отсутствии залога и ареста.
  7. Копию лицевого счёта.
  8. Выписку из поквартирной книги.

Дополнительно могут потребоваться:

  1. Согласие супруга, если квартира является совместной собственностью.
  2. Согласие органов опеки и попечительства, если собственник несовершеннолетний.

После того как все предварительные процедуры прошли, можно приступать непосредственно к сделке. она проходит путём оформления и подписания сторонами договора купли-продажи. При заниженной стоимости, он должен содержать следующие сведения:

  1. Предмет договора, с указанием параметров квартиры и сторон сделки, с указанием данных Продавца и Покупателя.
  2. Положение о том, что объект находится в собственности, и сделка не нарушает ничьих имущественных интересов. Здесь же нужно перечислить причины, которые представляют проблему для покупателя: обременение завещательным отказом, не выписанные жильцы и иные причины, если они есть.
  3. Цена квартиры.
  4. Условия оплаты: использование сертификата, ипотечный кредит и иные условия.
  5. Способы расчёта: наличными, аккредитив, банковская ячейка.
  6. Сроки оплаты.
  7. Условия и сроки передачи квартиры покупателю.
  8. Права и обязанности сторон ДКП.
  9. Ответственность сторон, в том числе – при расторжении ДКП.
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры

В завершение ставятся подписи сторон, по усмотрению ДКП может быть нотариально удостоверен. Подписанный договор с приложением документации передаётся в МФЦ для регистрации сделки. Регистрация, если стороны обратятся в МФЦ вместе, может завершиться за 10 дней.

Если цена, указанная в сделке не ниже, чем на 70% от кадастровой стоимости, то для расчёта будет браться сумма, указанная в ДКП. То же касается сделок с собственностью, если она возникла до конца 2015 года. Удержание будет составлять 13% от суммы, указанной в договоре, с учётом:

  • полученного ранее аванса или задатка;
  • денег, начисленных из средств сертификата;
  • вычета минимальной, не облагаемой налогом суммы в 1 000 000 рублей.

Например, кадастровая стоимость жилья, по которой была продана квартира, составляет 2 350 000 рублей. Предварительно взимался аванс 50 000. Это означает, что полученные в качестве предоплаты 50 000 облагаются налогом вместе с остальной суммой. А 1 миллион, который не подлежит налогообложению, вычитается и не участвует в расчёте НДФЛ.

Чтобы найти 13% от 1 350 000 рублей, нужно провести следующие расчёты: 1 350 000 : 100 х 13. В итоге получается налоговая сумма 175 500, которую следует внести в налоговую декларацию. А если оценить квартиру в 1 000 000 рублей – налог взиматься не будет, при одном из условий:

  • квартира была приобретена до 2016 года;
  • её кадастровая стоимость составляет не больше, чем 3 330 000 рублей.

В таком случае от налога можно избавиться, указав в ДКП стоимость жилья в 1 миллион, с которого налог не удерживается.

Цена квартиры при продаже может быть равна кадастровой стоимости, или быть ниже. Если продавец приобрёл квартиру в 2016 году, то установленная цена не должна быть ниже кадастровой стоимости больше, чем на 70%, иначе расчёт будет производиться согласно нормам статьи 403 НК РФ. Сделка идентична обычной купле-продаже, за исключением некоторых нюансов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-23-69 доб. 534 (Москва)

Это быстро и бесплатно !

источник

Законом от 04.10.2014 № 284-ФЗ в НК РФ добавлена статья 403. С вступлением ее в силу с 01.01.2015 для недвижимости, по которой проведена кадастровая оценка, действуют свои правила расчета налогов. Как посчитать налог при продаже квартиры по кадастровой стоимости? Доступны ли в 2019 году имущественные вычеты по НДФЛ при сделках с квартирами в кадастре? Узнайте из статьи.

Много платить налогов не нравится никому. Порядки, действовавшие на российском рынке недвижимости до недавнего времени, давали массу возможностей для некоторых махинаций.

Например, при купле-продаже недвижимости между физическими лицами, было «модно» проводить оплату наличными через банковскую ячейку. В нее закладывалась покупателем оговоренная сторонами сумма, а открыть ячейку мог уже продавец, предъявив в банк документы, подтверждающие передачу им объекта недвижимости покупателю. При этом сумма, прописанная в договоре купли-продажи, существенного значения не имела.

И этим вовсю пользовались. Так, в договоре могли прописать сумму в 2 млн руб., а в ячейку положить 5 млн руб. (реальную стоимость сделки). Выгода была обоюдная. Продавец уплачивал налог при продаже квартиры только с 2 млн руб. и имел право использовать налоговый вычет. То есть, имея документы на покупку этой квартиры по рыночной цене, мог вообще не платить налог. Покупатель же получал возможность уплачивать налог на имущество физлиц с купленной квартиры с суммы в 2 млн, а не в 5.

Чтобы прекратить подобные махинации и вывести из тени сделки с недвижимостью, был придуман механизм установления кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость — это определенная уполномоченными госструктурами стоимость объекта недвижимости, фиксируемая в специальном реестре — кадастре.

Стоимость эта должна быть близка к реальной рыночной (по которой может быть продан объект с аналогичными характеристиками в том же регионе). И именно эта стоимость должна применяться при расчете налогов — как на имущество, так и на доход от продажи.

То есть, в приведенном выше примере кадастровая стоимость могла бы быть установлена на уровне 4,5-5 млн руб. И именно из нее пришлось бы исходить сторонам сделки при расчете и уплате налогов.

Здесь нужно обратить внимание на еще одну норму — ст. 217.1 НК РФ, в которой прописаны случаи освобождения от уплаты налога при продаже имущества в зависимости от сроков владения. В 2016 году параметры освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости претерпели изменения. Они затронули и порядок расчета стоимости — по кадастру или нет — в зависимости от того, когда была приобретена недвижимость.

Временная отсечка — 01.01.2016. Критерий — дата приобретения недвижимости.

Если, например, квартира была приобретена до 01.01. 2016, но минимальный срок владения для льготы по НДФЛ не прошел, то сделка по продаже еще может быть посчитана по фактической стоимости. Если же квартира была куплена после 01.01.2016, и по ней установлена кадастровая стоимость, то налог следует считать по кадастру.

Итак, кадастровая стоимость призвана не дать слишком занизить налог от продажи. Чтобы учесть различные житейские ситуации (например, квартиру нужно продать срочно и поэтому приходится делать скидку), в качестве базы для расчета берется не полная кадастровая стоимость, а 70% от нее. Поскольку кадастровая стоимость может пересматриваться, то за основу берется то значение, которое действовало на 1 января года, в котором квартира продана.

Поэтому, если вы указываете в документах на продажу квартиры цену, равную или выше 70% от кадастра (то есть примерно соответствующую рынку в вашем регионе) — нюансов налогообложения не возникнет. В типовой расчет НДФЛ с продажи квартиры пойдет стоимость, указанная в документах.

Иначе обстоит дело, если вы решили продать квартиру ниже 70% кадастровой стоимости. В этом случае для расчета НДФЛ по сделке придется взять не цену, что указана в документах, а 70% от кадастра.

Вы приобрели квартиру в октябре 2016 года (после 01.01.2016) за 1 000 000 руб. А теперь срочно продаете ее в июне 2019 за 1 700 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2019 установлена в 2 500 000 руб.

70% от 2 500 000 = 1 750 000 руб.

Это превышает цену фактической продажи. Значит, для расчета НДФЛ вам нужно взять сумму дохода, равную 1 750 000 руб.

По недвижимости, приобретенной в 2016 году и позднее, вычеты по НДФЛ положены такие же, как и по прочим сделкам.

Применение 70% кадастровой стоимости при продаже квартиры не лишает продавца права на вычет. По-прежнему имеются 2 варианта:

  • Уменьшить налогооблагаемый доход 70% кадастровой стоимости квартиры на расходы по покупке этой квартиры. Для этого расходы нужно подтвердить документально.
  • Уменьшить доход 70% кадастровой стоимости на лимитированный вычет 1 000 000 руб. Для случаев, когда расходов на покупку нет или подтвердить их не получается.

А как быть покупателю, решившему заявить имущественный вычет при покупке? Покупателю, купившему квартиру с кадастровой оценкой, для заявления имущественных вычетов следует исходить из фактической цены сделки. Для него имеет значение только та сумма, которую он в действительности потратил и может подтвердить налоговикам для получения вычета по НДФЛ.

Читайте также:  Заявление на паспорт рф при смене фамилии бланк 2017

Пример (продолжение)

Покупатель собирается заявлять за 2019 год имущественный вычет. Оперировать он может только суммой 1 700 000 руб., на которую у него документы и которую он заплатил за квартиру. Кадастровая стоимость, влияющая на ваш НДФЛ в данном случае покупателя не касается.

  • При наличии у продаваемой квартиры кадастровой оценки продавцу следует рассчитывать НДФЛ, ориентируясь на 70% от кадастровой стоимости квартиры, установленной на 01 января того года, в котором состоялась сделка.
  • Исчисление НДФЛ от кадастровой стоимости не влияет на право применять вычеты по НДФЛ как продавцу, так и покупателю.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

источник

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить налог на доходы . Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре (тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов). Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости. В данной статье мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется «по старинке» — из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).

Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Пример: Иванов в 2015 году получил в наследство квартиру от бабушки, кадастровой стоимостью 10 млн. руб. В 2018 году Иванов продал квартиру. В договоре купли-продажи стоимость была указана 1 млн.руб. Иванову не нужно будет платить налог на доходы, так как налогооблагаемый доход от продажи составит 1 млн.руб., который полностью покроется стандартным вычетом (см. Стандартный вычет в 1 млн.руб.)

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход (и, соответственно, налог) исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример: В 2018 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн.руб. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн.руб. Королев планирует продать жилье за 4 млн.руб. в этом же году. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн.руб. (цена продажи) — 3 млн.руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн.руб. — 130 тыс.руб. Кадастровая стоимость не играет роли.

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли).

Пример: В 2018 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в этом же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн.руб. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн.руб. Поскольку Галкина П.Р. продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн.руб. (10 млн. х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн.руб., ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 руб (13% х (7 млн. — 1 млн.))

Пример: В 2018 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн.руб. и продал её за ту же сумму 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К. продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн. Соответственно, Скворцову К.К. нужно будет заплатить налог (70% х 5 млн.руб. (кадастровая стоимость) — 2 млн.руб. (затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс.руб.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн.руб., в июле 2018 года кадастровая стоимость была обновлена и составила 10 млн.руб. В августе Сизов А.А. продал указанный участок за 3 млн.руб. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн.руб. (5 млн.руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2018 г.) х 70%).

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

  • Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
  • Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать «Сформировать запрос». Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
  • Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично, либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
  • Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказаввыписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.

Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако, для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года) (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: В 2016 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн.руб. По данным ГКН на 1 января 2016 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн.руб. (как в договоре). Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн.руб. стоимость жилья — 1 млн.руб. стандартный вычет = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 3%
от суммы вычета

источник

Многим собственникам недвижимости сделка купли-продажи жилья кажется весьма сложной с юридической точки зрения. Особенно, учитывая изменения, в последнее время достаточно часто происходящие в законодательстве в 2019. Понятно, что, продавая жилье, собственник получает доход, с которого он обязан заплатить налог государству. Чтобы уменьшить сумму налога, многие идут на хитрость.

Сознательно занижая стоимость жилья в официальном договоре, а реальная сумма просто переходит из рук в руки, минуя таким образом, государственный бюджет. То есть – происходит сокрытие налогов.

Именно для того, чтобы бороться с данной практикой, с 2016 года и были внесены соответствующие изменения в Налоговый кодекс.

Теперь доход, облагаемый налогом, зависит не столько от суммы, проставленной в договоре, сколько от кадастровой стоимости продаваемого жилья.

Можно выделить три главных момента, которые коснутся всех, кто после 2018 года будет заниматься продажей недвижимости.

  • Продаваемая квартира (дом, участок и т.д.) будут освобождены от уплаты налога, если к моменту продажи они будут находится в собственности владельца больше 5 лет. Исключение составляют случаи наследования, дарения от близкого родственника, приватизации, ренты. Для этих ситуаций сохранен прежний срок, который составлял лишь 3 года.
  • При расчете НДФЛ цена продаваемого объекта не может быть меньше 70 % его КС. Таким образом, указывать в договоре низкую стоимость просто не будет иметь смысла, так как налоговая служба все равно будет рассчитывать налог, исходя из новых правил.
  • Региональным властям субъектов РФ дано право снижать для всех, или отдельных категорий граждан, как минимальный срок владения недвижимостью, так и размер процентного коэффициента КС при расчете налога.

Несмотря на это, кадастровая стоимость жилья часто оказывается завышенной. Такая ситуация, конечно, полезна для бюджета государства, но для продавцов увеличившееся налоговое бремя иногда становится неподъемным.

Оценка жилья по кадастровой стоимости часто производится массово, путем сличения схожей по параметрам недвижимости, без учета нюансов отдельного жилья (хотя по нормам закона это положено).

Сегодня существует много причин, когда продать квартиру по цене, равной КС, просто невозможно.

  • Во-первых, данное нововведение пришлось как раз на период экономического кризиса, когда цены на жилье (особенно загородное) резко упали. Покупательская способность людей снизилась, а цены на жилье, отраженные в ГК, остались на прежнем уровне.
  • Во-вторых, продаваемая квартира может иметь неудачную планировку, а также находиться в плохом состоянии из-за давности отсутствия ремонта или других причин.

Есть определенные моменты, которые важно знать при совершении сделок с недвижимостью.

  • Если жилье было куплено до 1 января 2016 года, то налог рассчитывается, исходя из цены договора купли-продажи. Моментом приобретения считается дата регистрации права собственности или открытия наследства.
  • Если недвижимость продается по цене, которая больше 70 % КС, то в данном случае цена, указанная в кадастре, вообще не имеет значения, так как налоговая сумма будет исчисляться из стоимости, указанной в договоре.
  • Если цена меньше 70 % КС, то наоборот – цена в договоре не играет роли. Доходом продавца все равно будет считаться сумма, указанная в ГК, исходя из нее и будет исчисляться налог.
  • Если кадастровая цена изменялась, то берется ее значение на 1 января того года, в котором осуществлялась продажа.
  • Если КС не определена (достаточно редко, но все же встречающаяся сейчас ситуация), то доход считается от стоимости, указанной в договоре.

Таким образом, получается, что искусственное занижение стоимости жилья при сделке не выгодно ни продавцу, ни покупателю. От этого они ничего не приобретут, кроме возможной проверки налоговых органов.

Законным способом не платить подоходного налога с продажи является стоимость жилья меньше миллиона рублей (в том случае, если она совпадает с кадастровой).

Сделки по продаже недвижимости по цене, меньше данной суммы, не подлежат налогообложению, так как миллион рублей – это размер налогового вычета, который государство предоставляет гражданину, продающему недвижимость.

Также имеет смысл предварительно выяснить правила, действующие в регионе, где будет продаваться жилье, относительно сроков владения и понижающих коэффициентов, и лишь тогда определяться с ценой сделки.

Собственнику, желающему продать жилье ниже стоимости, указанной в Государственном кадастре, остаются два законных пути:

  • заявление в судебные органы о пересмотре кадастровой стоимости;
  • установление кадастровой стоимости равной рыночной путем обращения в Росреестр.

Подобный пересмотр – явление реальное и возможное, но отнимающее много времени и сил. Поэтому, в данном случае рациональнее воспользоваться помощью опытного юриста и кадастрового специалиста, либо обратиться в фирму, предлагающую комплексные услуги.

После работы независимых экспертов-оценщиков, пересмотр кадастровой цены может быть произведен, а налоговая нагрузка собственника-продавца значительно снижена.

источник

Если человек решил продать свою квартиру, то государство может посчитать деньги, полученные от её продажи, доходом. А со всех доходов нужно платить налоги. В данном случае — 13% от полученного. Но платить налог должны не все, не всегда и не со всей стоимости недвижимости. Разбираемся во взаимоотношениях государства и продавцов квартир.

Государство определило срок владения квартирой, после которого её можно продать и не платить налоги. Сейчас это либо 3 года, либо 5 лет. Зависит от того, когда вы получили квартиру и в каком регионе проживаете. Например, в Ханты-Мансийском округе и в Республике Алтай установлен срок в 3 года для всех квартир, после истечения которого налоги платить не нужно.

Для остальных регионов всё зависит от того, когда квартира оказалась в собственности.

Если квартира получена после 1 января 2016 года

Чтобы продать такую квартиру и не платить налоги, нужно владеть ею не менее 5 лет.

Но есть и исключения. Срок владения может быть снижен до 3 лет, если:

  • квартира получена в наследство;
  • жильё купили у члена семьи или близкого родственника (к ним относятся родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры);
  • если квартира приватизирована после этой даты;
  • если недвижимость получена по договору пожизненного содержания с иждивением (один из видов ренты).

Если квартира получена до 1 января 2016 года

Минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от налога, 3 года. Это работает для всех квартир — и купленных, и полученных в наследство, и приватизированных.

С 2019 года от уплаты налогов после 5 лет владения квартирой освобождены и нерезиденты России, владеющие здесь недвижимостью. Раньше они должны были отдать почти треть вырученных от продажи денег на налог, даже если имели квартиру в собственности больше 10 лет.

Теперь положение резидентов и нерезидентов уравняли, и по прошествии минимального срока владения от налога освобождаются и те, и другие.

Важно: налоговое резидентство не связано с гражданством, значение имеет страна, где человек платит налоги. Дальше расскажем об этом подробнее.

По общему правилу срок владения начинается с даты регистрации права собственности на недвижимость. Она есть в свидетельстве о государственной регистрации, если квартира получена до отмены этого документа. Если свидетельства нет, то дату регистрации можно посмотреть в выписке из ЕГРН или на онлайн-сервисе Росреестра (дата регистрации будет в графе «Права и ограничения»).

Это правило работает для купленной и построенной самостоятельно недвижимости, для квартир, приобретённых по ДДУ, и для подаренного жилья.

Читайте также:  Подменный аппарат на время ремонта

Но есть и несколько исключений из него:

1. Недвижимость, полученная по наследству. В этом случае срок владения отсчитывается с даты открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.

2. Если право собственности на жильё признано через суд. Для такой недвижимости срок начинает отсчитываться с даты вступления в силу решения суда.

3. Приватизированное жильё. Тут всё зависит от того, когда приватизирована недвижимость:

4. Квартиры, полученные через ЖСК. Для такой квартиры срок начинает отсчитываться после выполнения двух условий: нужно подписать акт приёма-передачи квартиры и полностью оплатить паевой взнос. Это подтвердил в своём письме и Минфин России (Письмо Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/7-837).

5. Если квартира покупалась по долям. Срок для такой квартиры, если её решили продать целиком, считается с даты приобретения первой доли.

Отдельные условия предусмотрены для квартир, полученных по московской программе реновации. В минимальный срок владения новой квартирой засчитывается срок, в течение которого собственники владели своим прежним жильём — взамен которого они получили реновационное.

Семья Ковалёвых купила двухкомнатную квартиру в пятиэтажке в сентябре 2015 года, а в январе 2019 года переехала в новостройку в рамках реновации. Ковалёвы могут продать новую квартиру сразу же после её получения и не платить при этом налог: трёхлетний срок владения прошёл.

А их соседи Смирновы, купившие квартиру 15 апреля 2016 года и переехавшие вместе с Ковалёвыми, вынуждены подождать ещё, до 15 апреля 2021 года, или заплатить НДФЛ.

На сегодняшний день стандартная ставка НДФЛ — 13%. Она действует для налоговых резидентов России — тех, кто в течение года живёт в стране не менее 183 дней. Если вы живёте и работаете в России, ваша ставка 13%. Для нерезидентов она намного выше —30%.

Налоговым резидентом России может быть и гражданин России, и иностранец, и лицо без гражданства — обязанность платить налоги и гражданство никак не связаны. Статус налогового резидента РФ при необходимости можно подтвердить.

Нерезидентом может быть как иностранец, получивший московскую квартиру в наследство, так и россиянин, который уехал жить в другую страну. С продажи российской квартиры такой человек заплатит 30% с полученного дохода.

А бывает и наоборот: иностранец получил в наследство квартиру в Москве и приехал жить в Россию, а через год решил продать наследство. Он становится налоговым резидентом России и после продажи квартиры должен будет заплатить 13% налога.

Если совсем просто, то из цены квартиры вычитаются расходы на квартиру (деньги, потраченные на её приобретение) или имущественный вычет 1 млн рублей. От получившейся суммы и платится налог 13%. Это правило действует только для налоговых резидентов. Сейчас всё объясним подробнее.

Чтобы понять, что считается ценой квартиры для расчёта налога, не обойтись без деления квартир, оказавшихся в собственности до и после 2016 года.

Для квартир, оказавшихся в собственности до 1 января 2016 года, закон не предусматривает никаких правил: налог считается от стоимости квартиры, прописанной в договоре (минус налоговый вычет).

А вот с квартирами, приобретёнными после 1 января 2016 года, всё обстоит чуть сложнее. К ним применяются новые условия закона, а облагаемая налогом сумма теперь привязана к кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую устанавливает государство. Квартиры оцениваются по правилам, прописанным в законе «О кадастровой оценке». Кадастровая стоимость жилья бывает как меньше, так и больше рыночной цены квартиры.

Узнать её можно на сайте Росреестра или в МФЦ. Для получения данных введите в онлайн-сервисе нужную дату или скажите её специалисту центра Госуслуг.

А теперь о новых правилах подсчёта налога

1. Смотрим на кадастровую стоимость квартиры на 1 января того года, когда квартира была продана. Это или текущий год, или прошедший (так как налоги платятся за год).

2. Если цена квартиры в договоре купли-продажи меньше 70% от её кадастровой стоимости, налог считается от этих 70%. Если цена больше 70% кадастровой стоимости, налог платится со стоимости квартиры в ДКП.

В декабре 2018 года Лена получила в подарок от родителей квартиру в Москве, но решила продать её уже в марте 2019-го. Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2019 года — 7 800 000 рублей. 70% от этой кадастровой стоимости — 5 460 000 рублей.

Если Лена продаст квартиру дешевле, к примеру, за 5 миллионов (ну, мало ли!), то «ценой» квартиры для обложения налогом будут считаться эти 5 460 000 рублей.

Но к этой сумме Лена может применить вычет.

Сумму, которая облагается налогом, можно уменьшить. Есть два способа сделать это: использовать вычет 1 млн рублей или вычесть из цены квартиры расходы на её приобретение. Применить можно только один из них, на выбор.

Налоговый вычет при продаже квартиры

Вычет в 1 000 000 рублей вправе использовать продавец жилья, даже если он не тратил на него деньги (например, получил в подарок, как Лена).

Из той суммы, для которой будет рассчитываться налог (как её определить, мы рассказывали в предыдущем блоке), вычитается 1 млн рублей. Налог считается от получившейся цифры.

Если Лена продаст квартиру за 5 миллионов рублей, то из 70% кадастровой стоимости квартиры она может вычесть 1 миллион.

5 460 000 — 1 000 000 = 4 460 000 рублей

Налог: 13% от 4460000 = 579 800 рублей

Если она продаст её дороже 70% от кадастровой стоимости, то 1 млн будет вычитаться от этой суммы:

8 000 000 — 1 000 000 = 7 000 000 рублей

Налог: 13% от 7 000 000 = 910 000 рублей

Такой вычет можно применять несколько раз в жизни, но не чаще одного раза в год. Если вы продаёте несколько квартир в течение года, вычет будет распределён между ними или использован полностью только для одной из сделок.

Если Лена продаст в 2019 году не только подаренную квартиру, но и вторую, полученную в наследство от бабушки в 2017 году, то 1 миллион можно будет поделить на обе квартиры либо применить вычет полностью для одной из них.

Нередко правом на вычет пользуются, чтобы полностью освободиться от налога: квартиру по бумагам продают за 1 миллион рублей и применяют вычет размером в этот же миллион. Но искусственное занижение цены может привести не только к освобождению от налога, но и к рискам, о которых мы тоже немного расскажем.

Налоговый вычет при продаже долей в праве

Если сособственники продают квартиру как единый объект по одному договору, то 1 миллион рублей вычета делится на всех продавцов пропорционально их долям.

Если эту же квартиру продавать по разным договорам с отдельными договорами купли-продажи, то каждый собственник может применить вычет в миллион.

Расходы на покупку квартиры

Если вы приобрели квартиру и потратили больше 1 млн, то выгоднее применить второй способ — вычесть из цены квартиры свои расходы.

Что входит в такие расходы:

  • если вы покупали квартиру, то расходами считается всё, что вы на неё потратили, в том числе первый взнос, сумма кредита и проценты за него, если вы брали ипотеку;
  • если вы построили и продали дом, то расходами будут считаться все затраты на строительство, включая кредит и проценты за него.

В 2017 году Максим купил двушку в Москве за 9 миллионов рублей: 7 млн он накопил сам, а 2 млн взял в банке. За два года он расплатился с банком, отдав кредит и 500 000 рублей процентов, и решил продать квартиру по кадастровой стоимости — 10 миллионов рублей.

10 000 000 — 9 000 000 (цена покупки) — 500 000 (проценты) = 500 000 рублей

Итак, Максиму придётся заплатить налог с 500 тысяч рублей, потому что на покупку он потратил в сумме 9,5 миллионов, а цена продажи больше 70% от кадастровой стоимости квартиры (70% — 7 миллионов рублей).

Если после уменьшения цены квартиры на вычет 1 млн рублей или на расходы получается 0 или отрицательная сумма, то налог платить не надо.

Представим, что Максим решил продать квартиру за 9,5 млн рублей — ровно ту же сумму, что он на неё потратил. В этом случае платить налог не нужно.

До тех пор, пока право собственности на квартиру не зарегистрировано, можно только уступить свои права по договору. Налог выплачивается по общим правилам — 13% от дохода, если квартира с момента покупки подорожала. Если это произошло, то доступен имущественный вычет: из стоимости уступки прав по договору можно вычесть сумму расходов, которую «продавец» успел потратить на будущую квартиру, включая сумму выплаченного кредита и процентов. Это подтвердил в своём письме Минфин.

Сроки «владения» тут не работают, так как пока квартира не построена, человек ничем не владеет. Поэтому даже если стройка затянулась на 5 лет, при продаже по ДДУ налоги платить обязательно.

Продавцы иногда занижают цену в договоре, чтобы не платить налоги. Это не самое лучшее решение. И вот почему.

Возможно, налог платить не нужно

Посмотрите, когда истекает срок владения недвижимостью, после которого налог не придётся платить. Возможно, подождать осталось недолго, проще договориться с покупателем о переносе сделки, чем о снижении цены в договоре.

Налог может быть не таким большим, как риски

Посчитайте налог, который придётся заплатить с разных сумм. Помните, что минимум, до которого имеет смысл занижать цену, — 70% от кадастровой стоимости квартиры (если вы приобрели её после 1 января 2016 года). Если сделать цену ещё ниже, налог всё равно посчитают от этой величины. С учётом всех вычетов разница в размере налога может быть не такой большой, как вы себе представляли.

Подаренную ей в 2018 году квартиру Лена продаёт за 6 миллионов рублей. Кадастровая стоимость жилья — 7 800 000 рублей, а 70% от этой суммы на 1 января 2019 года — 5 460 000 рублей.

Считаем налог за продажу при цене 6 млн рублей:

(6 000 000 — 1 000 000) × 13% = 650 000 рублей

Чтобы не платить «лишние» налоги, Лена договорилась с покупателем, что в договоре они напишут другую цену — 5 миллионов. Считаем налог для 70% от кадастровой стоимости квартиры:

(5 460 000 — 1 000 000) × 13% = 579 800 рублей

То есть Лена рискует миллионом рублей ради того, чтобы сэкономить 70 200 рублей.

А теперь представим, что эту квартиру Лене не подарили, а она купила её в 2017 году и потратила на это 4 миллиона, а теперь собирается продать за 6 млн. Посчитаем налог с вычетом расходов на покупку жилья:

(6 000 000 — 4 000 000) × 13% = 260 000 рублей

А если Лена решит продать купленную квартиру за 5 млн (это меньше 70% кадастровой стоимости жилья):

(5 460 000 — 4 000 000) × 13% = 189 800 рублей

Посчитайте всё в конкретных суммах и оцените, стоит ли эта экономия риска.

Занижение цены в договоре может насторожить покупателя

Ведь в случае, если что-то пойдёт не так, всё, что он получит, — сумма, прописанная в договоре. Понимая этот риск, люди обычно не идут на такие сделки.

Покупатели соглашаются на занижение цены в договоре только в обмен на существенную скидку от фактической цены, обычно около 10%. Что всего на 3% меньше налога. Так что какую-то сумму продавец всё равно потеряет, а сложностей с поиском покупателя и оформлением документов у него прибавится.

Покупателю-ипотечнику могут отказать в кредите

Если покупатель берёт кредит на квартиру, то банк оценивает квартиру и то, насколько реальна её цена. Если сумма кредита больше заниженной цены квартиры, банк может отказать в ипотеке. Так как доля ипотечных сделок в разных сегментах составляет около 50%, то претендентов на квартиру с заниженной стоимостью сразу становится меньше.

Подписание дополнительного соглашения о передаче остальной суммы

Иногда в договоре пишут заниженную стоимость, а передачу остальной части денег оформляют по-другому. Кто-то договаривается о том, что часть денег (до реальной цены квартиры) покупатель отдаёт под расписку от продавца, кто-то подписывает к договору допсоглашение, по которому передают «отделимые улучшения» или продают мебель.

Но доход от продажи отделимых улучшений — это тоже доход, и он облагается налогом. Если же такие документы покупатель с продавцом решили оставить при себе и никому не показывать, то надо понимать, что бумаги могут случайным образом обнаружить (например, если покупатель по какой-то причине подаст в суд на продавца), а то и намеренно использовать во вред

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Женя Власова.

источник

Налог по кадастровой стоимости рассчитывают при продаже квартир, комнат и жилых домов. Но это правило действует не всегда. Во-многих случаях налог нужно считать по продажной цене недвижимости >>>

В 2016 году значительно поменялись правила расчета налога с продажи недвижимости. Закон ввел понятие минимальной суммы дохода, которую нужно учесть при расчете налога. Основная задача нововведения органичить возможность заключения сделок по продаже недвижимости, которые заключаются по заведомо заниженной цене. Вы можете продать свою квартиру по любой стоимости. Но считать налог с продажи нужно исходя из максимальной цифры: или ее продажной цены или кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент).

Как известно множество сделок с недвижимостью заключается по заниженной цене. Например, квартира рыночной стоимостью 15 000 000 руб. продается по документам за 999 000 руб. Причина понятна. Продавец не хочет платить налоги государству. И заниженная стоимость это позволяет. По факту продавец получает больше. Но в документах этот факт никак не отражается.

Чтобы прекратить это безобразие в Налоговый кодекс внесли изменения. Суть в следующем. Для расчета налога с дохода от продажи недвижимости (например, квартиры или дома) учитывают одну, но наибольшую величину:

  • либо цену недвижимости, отраженную в договоре купли-продажи;
  • либо кадастровую стоимость недвижимости, уменьшенную на коэффициент 0,7 (то есть в расчет берут 70% от кадастровой стоимости недвижимости).
Читайте также:  Сторож автостоянки уснул на посту что позволило ворам угнать две машины

Эта величина и признается доходом от продажи недвижимости (квартиры, дома, земли, комнаты) при расчете налога. Этот доход нужно отразить в декларации 3-НДФЛ и его можно уменьшить на все вычеты, которые вам полагаются.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются .

Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости (комнаты, квартиры, дома, участка) вы можете бесплатно и в режиме он-лайн через наш сервис Узнать кадастровую стоимость .

Новые правила применяют в отношении той недвижимости, которая получена в собственность после 1 января 2016 года. Дело в том, что все изменения, про которые мы рассказали выше, внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. А пункт 3 статьи 4 этого закона предусматривает, что все нововведения применяют в отношении недвижимости, полученной в собственность после 1 января 2016 года.

Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 (прим. — здесь как раз и идет речь о расчете дохода с кадастровой стоимости) и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года .

По какому основанию получена в собственность недвижимость значения не имеет. Вы можете ее купить, получить в наследство, получить в дар, построить самостоятельно (например, жилой дом), приватизировать, получить в порядке обмена. Дата получения недвижимости в собственность — это дата внесения необходимой записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она называется запись регистрации . Эта дата есть в Свидетельстве о государственной регистрации ваших прав на недвижимость (смотрите последнюю запись в Свидетельстве).

Нужная дата в Свидетельстве старого образца выглядит так:

Нужная дата в Свидетельстве нового образца выглядит так:

Итак, если недвижимость получена вами в собственность до 1 января 2016 года, то по ней применяют старый порядок расчета дохода от продажи. Доход учитывают исходя из договорной цены недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи. Ее кадастровая стоимость никакого значения не имеет.

Пример
Продается жилая квартира, которая получена в собственность в 2015 году (или раньше). Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 780 000 руб. (5 400 000 руб. х 0,7). Цена квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. Налог с продажи этой квартиры платят по старым правилам. В расчет берут договорную цену. То есть доходом продавца считают 999 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры никакого значения не имеет.

Если недвижимость получена вами в собственность после 1 января 2016 года (например, в 2016, 2017, 2018 и т. д.), то по ней применяют новый порядок расчета дохода. Доходом считают наибольшую величину: или договорную цену или кадастровую стоимость уменьшенную на коэффициент 0,7.

Пример
Продается жилая квартира, которая получена в собственность в 2016 году или позже. Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 780 000 руб. (5 400 000 руб. х 0,7). Цена квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. В отношении этой квартиры применяют новые правила расчета налога. В данной ситуации договорная цена ниже кадастровой стоимости уменьшенной на коэффициент (3 780 000 руб.). Поэтому доходом считают уменьшенную кадастровую стоимость — 3 780 000 руб. Исходя из нее и будет рассчитан налог.

Расчет дохода и налога от продажи недвижимости ведут из договорной стоимости (то есть цены, отраженной в договоре купли-продажи), если:
— недвижимость получена в собственность до 1 января 2016 года по любому основанию (купля-продажа, наследство, дарение, приватизация, строительство). В этой ситуации продажная стоимость недвижимости никакого значения не имеет. При расчете налога в любом случае используют продажную цену;
— продажная стоимость квартиры, комнаты, дома, дачи, земельного участка и т. д., отраженная в договоре, чем кадастровая стоимость умноженная на 0,7. Дата приобретения недвижимости не важна;
— у проданного объекта недвижимости кадастровой стоимости (то есть местными властями она НЕ определена).

Расчет дохода и, соответственно, налога от продажи ведут по кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, если:
— недвижимость приобретена после 1 января 2016 года и ее продажная цена, указанная в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7;
— у проданного объекта недвижимости есть кадастровая стоимость (то есть она определена местными властями).

Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продана недвижимость.

Пример
Продается жилая квартира. Она получена в собственность в 2017 году. Ее кадастровая стоимость определена и составляет 4 500 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 150 000 руб. (4 500 000 руб. х 0,7).

Ситуация 1
Стоимость квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 4 900 000 руб. В данном случае договорная стоимость выше кадастровой уменьшенной на коэффициент (3 150 000 руб.). Поэтому доходом считают договорную стоимость — 4 900 000 руб. Исходя из этой суммы и нужно рассчитывать налог.

Ситуация 2
Стоимость квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. Здесь договорная стоимость ниже кадастровой уменьшенной на коэффициент (3 150 000 руб.). Поэтому доходом считают уменьшенную кадастровую стоимость — 3 150 000 руб. Исходя из нее и будет рассчитан налог.

Подробнее, о том как считать налог с продажи квартиры и уменьшить его на вычеты смотрите по ссылкам:

Портал «Ваши налоги»
2018

____________________________________________________________________________________________________________________

НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ «КОММЕНТИРОВАТЬ». ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА «ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ».

ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

источник

С января 2016 года налог при продаже квартиры взимается с ее кадастровой стоимости. Точнее, с ее кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. Но у этого правила есть нюансы. Дьявол, как всегда, кроется в мелочах. О чем тут речь – сейчас поясним.

Каждый Продавец квартиры обязан уплатить налог 13%-НДФЛ с полученного от продажи квартиры дохода, с учетом имущественных налоговых вычетов (на величину которых Продавец может уменьшить свой налогооблагаемый доход).

Дело в том, что до 2016 года этот самый «полученный доход от продажи квартиры» считался от той суммы, которая была указана в качестве цены в Договоре купли-продажи (ДКП). А с января 2016 года налоговики получили право исчислять НДФЛ при продаже квартиры с ее кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (п. 5, Откроется в новой вкладке.»>ст.217.1 НК РФ). Это свое право налоговики используют только в том случае, если цена договора ниже, чем кадастровая стоимость Х 0,7. Если же цена договора выше, то налог возьмут именно с нее (то есть с той суммы, которая оказалась больше).

Продавец, конечно, по-прежнему имеет право указывать любую цену в своем Откроется в новой вкладке.»>Договоре купли-продажи квартиры (ДКП), но если размер полученного им дохода окажется меньше, чем 70% кадастровой стоимости квартиры, то налог (13%-НДФЛ) ему все равно придется уплачивать именно от этой суммы – от 70% кадастровой стоимости квартиры.

При этом, возможность применения Откроется в новой вкладке.»>налоговых вычетов при продаже квартиры у Продавца сохраняется, и в некоторых случаях налог может быть сведен к нулю (подробнее о вычетах – см. по ссылке).

Кадастровая стоимость квартиры для целей налогообложения берется по состоянию на 1 января того года, в котором происходит продажа квартиры. А в случае, если эта кадастровая стоимость для квартиры не определена, то положения данной статьи не применяются, и налог исчисляется по-прежнему с цены, указанной в договоре. Но таких случаев сейчас очень мало, а с годами, по мере проведения регулярных работ по кадастровому учету объектов недвижимости, таких случаев не будет вообще.

Кроме того, в пункте 6 той же статьи 217.1 НК РФ указана возможность для каждого субъекта РФ по своему усмотрению понижать коэффициент 0,7 для кадастровой оценки в целях налогообложения. Причем, отдельным законом субъекта РФ этот коэффициент может быть понижен вплоть до нуля как для всех, так и для отдельных категорий налогоплательщиков и/или объектов недвижимости.

Поэтому в разных субъектах России, перед тем как продавать квартиру, имеет смысл выяснить текущую ситуацию насчет местной величины коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости квартиры для целей налогообложения при ее продаже. Такую информацию можно получить, например, в региональном Управлении Росреестра, филиале Кадастровой палаты Росреестра, или у местных консультантов.

Важный момент! Это законодательное новшество (учет кадастровой стоимости при исчислении налога с продажи квартиры) применяется только для тех квартир, которые были приобретены в собственность после 1 января 2016 года. Об этом прямо говорится в Откроется в новой вкладке.»>п.3, статьи 4 вводного закона №382-ФЗ от 29.11.2014.

Другими словами, если квартира была оформлена в собственность (приватизирована, унаследована, куплена, и т.п.) до 2016 года, а продана после, то правило определения налога с продажи по кадастровой стоимости не применяется.

Ранее многие Продавцы, пытаясь избежать уплаты налога с продажи квартиры, указывали в Договоре купли-продажи (ДКП) заниженную стоимость квартиры – в пределах 1 млн. рублей. Это давало им возможность использовать положенный по закону налоговый вычет в размере того же 1 млн. рублей, и таким образом «законно» избегать уплаты налога с продажи.

Такой трюк радовал Продавцов, но пугал Покупателей, так как в случае Откроется в новой вкладке.»>признания сделки недействительной, Покупателю к возврату полагалась та самая «уменьшенная» сумма из договора, а не та, которую он реально заплатил.

Но налог с продажи квартиры обнуляется для Продавца и вполне легальным способом, без всяких трюков, после нескольких лет владения квартирой. Если, например, он ее ранее купил, то после 5 лет владения он может продавать ее без налога (Откроется в новой вкладке.»>п.4, ст.217.1 НК РФ). Если он получил ее в подарок, унаследовал или приватизировал, то он освобождается от налога с продажи уже после 3 лет владения (Откроется в новой вкладке.»>п.3, ст.217.1 НК РФ).

Если же он продает квартиру, не дожидаясь этих сроков, то налог возникает, и легально уменьшить его можно только с помощью налоговых вычетов. Вот тут у Продавца и возникает соблазн занизить цену квартиры в Договоре купли-продажи, чтобы подогнать ее под размер вычета и ничего не платить в бюджет.

Такой соблазн останется у Продавцов до начала 2021 года (если квартира была прежде им куплена: 2016 год + 5 лет владения), или до начала 2019 года (если квартира была им получена в подарок, унаследована или приватизирована: 2016 год + 3 года владения). Покупателям надо иметь это в виду, и не поддаваться на подобный трюк с занижением цены в договоре купли-продажи недвижимости.

Этот вопрос теперь стал актуальным для всех продавцов квартир. Перед тем, как указывать реальную рыночную стоимость в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП), неплохо было бы знать, какая именно величина окажется налогооблагаемой базой – указанная в ДКП цена или кадастровая стоимость квартиры с коэффициентом 0,7?

Узнать кадастровую стоимость квартиры можно бесплатно на сайте Росреестра, в разделе «Сервисы» – «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»: Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Такая информация является открытой и общедоступной, и предоставляется любому желающему, который может ввести в соответствующее поле точный адрес или кадастровый номер квартиры. Актуальные данные о стоимости предоставляются автоматически из базы Государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Кадастровая оценка недвижимости – это не статичная величина, а периодически изменяемая. При проведении такой оценки стараются все больше исходить из рыночных параметров квартиры, поэтому кадастровая стоимость близка к реальной рыночной цене квартиры, и иногда даже может превосходить ее.

Если оказалось, что кадастровая стоимость квартиры существенно превосходит ее реальную рыночную стоимость (например, в 1,5 – 2 раза) то владелец квартиры имеет право оспорить проведенную кадастровую оценку. Но в этом случае уже без специалистов (юристов и оценщиков) не обойтись.

Для того, чтобы оспорить и снизить кадастровую стоимость своей квартиры, физлица могут обращаться как сразу в суд, так и попытаться решить этот вопрос во внесудебном порядке (а если не получится – тогда в суд).

Для внесудебного решения нужно обратиться в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такая комиссия работает при филиалах Росреестра в каждом субъекте РФ. Комиссия должна отреагировать в месячный срок – отказать заявителю или удовлетворить его просьбу.

Пытаться таким образом оспорить (снизить) кадастровую стоимость квартиры имеет смысл только в том случае, если она превышает рыночную цену минимум на 35-40%. При меньших расхождениях в стоимости, комиссия вряд ли примет запрос к рассмотрению. Но владелец квартиры, опять же, может оспорить такой отказ в суде.

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте « Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной? Сохрани ее себе, еще пригодится!

источник